美国REITS全景

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1、美国REITs市场的全景扫描房地产证券化起源于美国.美国是全球最早发展REITs的地方，也是全球发展最成熟的市场。在美国，对REITs的定义是：REITs是一家公司，拥有并(在大多数案例中)营运带来收益的房地产，例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库。有些REIT也从事房地产融资。很多REITs的股份都在主要的股市中自由进行交易。若要取得REITs资格，公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。取得REITs资格的公司可以从企业应纳税收入扣除付给股东的股息。因此，大多数的REITs将至少100%的应纳税收入移交给股东，所以没有企业税。股东要按收到的股息和

2、资本收益付税。美国大多数的州都遵从这项联邦条约，也不要求REITs缴纳州所得税。美国拥有目前全世界最发达的房地产投资信托基金（REITs）市场.（NationAssociationofRealEstateInvestmentTrusts，简称NAREIT）统计，至2005年底为止，向美国证券及交易委员会(SEC)注册的REITs有197只，它们都在美国主要股票交易所挂牌上市：纽约证券交易所（NewYorkStockExchange）169只；美国证券交易所（AmericanStockExchange）20只；NASDAQ交易所（NASDAQNationalMa

3、rketSystem）8只。这些登记上市的REITs总资产超过4千亿美元。已在SEC注册的REITs约有20家未上市交易。大约有800家REITs尚未向SEC注册，也不在证交所交易。投资人之所以会选择REITs，是因为高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。再者REITs可以像股票一般在公开市场上交易，满足机构投资人和一般小额投资人的需求。在美国，房地产证券化商品已被投资者视为在股票、债券、现金之外的第四类资产，增加资产配置的多样性，分散投资风险。在2005年美国国会已经通过法案，将REITs产品推荐为企业年金、社会保障基金、退休基金、保险基金的投资产品。一.

4、美国REITs的基本状况1.美国REITs的历史演变（1）1960~1967年发展期美国于1960年国会通过房地产投资信托基金法案（RealEstateInvestmentTrusts），此法的目的在于汇集多数投资人的资金运用于较大的收益型商业房地产计划。初期法令上只允许权益型房地产投资信托基金（EquityREITs）的设立。在同一年通过的税捐稽征法（theInternalRevenueCodeof1960），则赋予REITs税赋优惠，推动REITs的发展。由于当时的法律禁止房地产投资信托基金直接经营或者管理房地产，而通过第三方的经营管理来获利的努力又不甚有

5、效；同时，以有限合伙方式获得的税收利益还要高于房地产投资信托基金基金，因此，早期的房地产投资信托基金基金发展比较缓慢。（2）1968~1974年成长期1967年开放抵押权型房地产投资信托基金（MortgageREITs），于是1968年到1974年银行利率管制时期REITs达到发展巅峰。在这时期美国REITs家数快速成长将近20倍，其中权益型新成立有209家，抵押权型有113家，光是1973~1974年间，REITs总资产就激增了45%。（3）1975~1986年重整期在1974年之后，因为多数业者过于乐观而进行高度财务杠杆操作，许多公司在短期内扩张过速，而当

6、时的REITs禁止自行管理财产，需由第三者管理，早期的经理公司处理资产表现不佳，大多未能做好投资管理；再加上利率升高、缺乏多样化投资组合、高估开发报酬率、对投资风险的控管不佳。二十世纪70年代又遭遇美国整体经济衰退.高达70%甚至以上的净资产负债率对该产品而言无疑是雪上加霜，导致REITs不断萎缩。因此，到1980年，REITs跌到谷底，资产总额由1974年的204亿美元，大幅下降至1980年的70亿美元。1981年以后，REITs开始在经营上讲求多样化投资与投资风险管理，并降低负债比率。（4）1986~1990年税制改革发展加速美国房地产投资信托基金的复苏转

7、机来自于1986年制定的《税收改革法》（theTaxReformActof1986）。1986年前，REITs因为不能抵减损失，使得REITs无法与有限合伙（limitedpartnership，另外一种房地产证券化的组织型态）制度竞争。1986年税收改革法案（theTaxReformActof1986）限制了有限合伙的减税优惠，该法案大大削弱了合伙企业通过产生账面亏损为其投资者进行税收抵扣的能力并取消了房地产的加速折旧记账方式.放松了房地产投资信托基金的准入标准，从而使房地产投资信托基金不仅可以拥有房地产，还可以在一定条件下经营管理房地产；而且，大多数房地产

8、投资信托基金在其组织文件中也都增加了保