借鉴美国经验完善公募型REITs发展模式

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1、借鉴美国经验完善公募型REITs发展模式去年底，国务院金融“国九条”提出了“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。至此，官方首次明确提出了要利用房地产信托投资基金，募集资金总量高达179亿美元。我国REITs发展道路可结合国情在产品方案、交易结构、投资范围和税收政策等方面进行适当的创新，推动REITs快速成长。首先，实施必要的税收优惠政策。税收优惠是美国等成熟REITs市场发展的主要驱动力。REITs行业根据税法和市场状况，在结构、经营

2、策略等方面做出相应调整。为促进REITs市场发展，各国都以美国模式为参照，有条件地给予REITs以税收优惠，例如英国2007年推出REITs法规，重要的推动因素就是同意给予REITs以特别税收优惠。REITs运作过程中面临的税收主要包括REITs和投资者两个层面的税费。其中对REITs征税主要体现在REITs所得税环节和交易环节。在国外，对REITs采取税收中性原则避免重复纳税，同时还提供专门税收优惠政策，比如：各国对于REITs向受益人分配的股息或收益免征公司所得税，大多数国家对于REITs的交易免征印花

3、税，对于境内外机构和个人投资者，一些国家为促进REITs的发展也给予投资者一定的税收减免。我国在发展REITs的过程中，可以借鉴国外的经验，为REITs的快速发展提供必要的税收优惠。其次，促进机构投资者的广泛参与。虽然各国初始设立REITs的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便，但机构投资者的广泛参与对一个国家REITs市场的快速健康发展至关重要。在美国，1981年机构投资者所持有的REITs股票的交易量，大约占全部交易量的10%；而截至到1999年，这比例上升到了39%。在澳大利亚，正是由于20世纪9

4、0年代以后养老基金等机构投资者积极参与REITs投资，才形成REITs发展的第一波高峰。大量证据表明，在REITs市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REITs的经营业绩不断提升。这具体体现在：促进REITs份额价格的形成，提高REITs管理决策的质量，提高REITs的社会知名度和认可程度，减少反常的REITs价格波动，提高市场的透明度和效率等等。在我国发展REITs的过程中，基于REITs产品本身的派息稳定、风险较低的特征，建议引入社保基金等机构投资者参与投资。第三，REITs需要不断改革创新。REIT

5、s自身的不断改革和创新推动着REITs市场的发展。比如：美国REITs在组织结构上经历了从伞形结构到“纸夹”模式的不断探索，达到既能平衡基金管理公司和投资者的利益，又能较好地规避税收立法的限制的作用。第四，建立健全REITs监管体系。从次贷危机中我们可以清楚的看到监管体系的重要性。建立健全的REITs监管体系是控制REITs产品风险和促进其健康持续发展的有力保证。