美国reits分析

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1、.[摘要]：房地产证券化起源于美国，美国是全球最早发展REITs的地方，也是全球发展最成熟的市场。房地产证券化起源于美国，美国是全球最早发展REITs的地方，也是全球发展最成熟的市场。在美国，对REITs的定义是：REITs是一家公司，拥有并(在大多数案例中)营运带来收益的房地产，例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库。有些REITs也从事房地产融资。很多REITs的股份都在主要的股市中自由进行交易。若要取得REITs资格，公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。取得REITs资格的公司可以从企业应纳税收入扣除付给股东的股息。因此，大多数的REITs将至少1

2、00%的应纳税收入移交给股东，所以没有企业税。股东要按收到的股息和资本收益付税。美国大多数的州都遵从这项联邦条约，也不要求REITs缴纳州所得税。除了合股经营外，REITs和大多数的企业一样，无法将税收损失转移给投资人。美国拥有目前全世界最发达的房地产投资信托基金（REITs）市场，根据美国国家房地产投资信托基金基金协会（NationAssociationofRealEstateInvestmentTrusts，简称NAREIT）统计，至2005年底为止，向美国证券及交易委员会(SEC)注册的REITs有197只，它们都在美国主要股票交易所挂牌上市：纽约证券交易所（

3、NewYorkStockExchange）169只；美国证券交易所（AmericanStockExchange）20只；Nasdaq交易所（NasdaqNationalMarketSystem）8只。这些登记上市的REITs总资产超过4千亿美元。已在SEC注册的REITs约有20家未上市交易。大约有800家REITs尚未向SEC注册，也不在证交所交易。在美国房地产投资信托基金市场逐步发展的同时，房地产投资信托基金这种投资工具的优势也开始在全球范围内得到确认。美国房地产投资信托基金（REITs）的构想来自于共同基金（MutualFund），其运作的基本内涵是由受托机构

4、向投资人募集资金，成立房地产投资信托基金，然后用以投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券、或其它主管机构核准投资的标的。同时发行房地产投资信托基金受益证券，以明确投资人对于信托财产的权利，REITs所得到的利益由全体受益人依照房地产投资信托基金契约的约定共享。因此，REITs的投资人涵盖机构投资人与小额投资人。投资人之所以会选择REITs，是因为高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。再者REITs可以像股票一般在公开市场上交易，满足机构投资人和一般小额投资人的需求。在美国，房地产证券化商品已被投资者视为在股票、债券、现金之外的第四类资产，增加资产配置的多样

5、性，分散投资风险。在2005年美国国会已经通过法案，将REITs产品推荐为企业年金、社会保障基金、退休基金、保险基金的投资产品。-..1.美国REITs的历史演变REITs首先立法于1960年美国国内税收法规（InternalRevenueCode），同年美国国会通过房地产投资信托基金（REITs）法案（RealEstateInvestmentTrustAct）是这项制度建立的开端。1960年以后，房地产投资信托基金在美国开始蓬勃发展起来。此后，经过多次起伏和政策调整，房地产投资信托基金在美国终于发展到今天的水平。（1）1960~1967年发展期美国于1960年国会

6、通过房地产投资信托基金法案（RealEstateInvestmentTrusts），此法的目的在于汇集多数投资人的资金运用于较大的收益型商业房地产计划。初期法令上只允许权益型房地产投资信托基金（EquityREITs）的设立。在同一年通过的税捐稽征法（theInternalRevenueCodeof1960），则赋予REITs税赋优惠，推动REITs的发展。由于当时的法律禁止房地产投资信托基金直接经营或者管理房地产，而通过第三方的经营管理来获利的努力又不甚有效；同时，以有限合伙方式获得的税收利益还要高于房地产投资信托基金基金，因此，早期的房地产投资信托基金基金发展比

7、较缓慢。（2）1968~1974年成长期1967年开放抵押权型房地产投资信托基金（MortgageREITs），于是1968年到1974年银行利率管制时期REITs达到发展巅峰。当时因当时法令对银行存款利率设定上限、而有价证券的收益率不受利率管制的限制，因而发生大众资金大幅流向证券市场的逆中介（Disintermediation）现象，在这时期美国REITs家数快速成长将近20倍，其中权益型新成立有209家，抵押权型有113家，光是1973~1974年间，REITs总资产就激增了45%。（3）1975~1986年重整期在1974年之后，因为多数业者过于乐观而进行