香港新加坡reits市场及其上市中国地产reits分析

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1、香港新加坡REITS市场及其上市中国地产REITS分析HONGKONGANDSINGAPOREREITSMARKETSANDTHEIRLISTEDCHINA-BASEDREITSANALYSIS学校：上海交通大学学院：上海高级金融学院专业：工商管理（MBA）作者：李炜导师：郭明肖荷花学号：1113809103班级：M1138092答辩日期：2013年5月26日万方数据上海交通大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文《香港新加坡REITS市场及其上市中国地产REITS分析》，是本人在导师

2、的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：2013年4月28日万方数据上海交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部

3、分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密□，在年解密后适用本授权书。本学位论文属于不保密√。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：2013年4月28日日期：2013年4月28日万方数据香港新加坡REITS市场及其上市中国地产REITS分析摘要中国房地产市场伴随中国经济的高速发展，在过去十年里也经历着一轮高速发展。房地产融资具有对资金需求量大和融资周期长的特点。目前，我国房地产市场融资手段主要仍为以银行贷款为主的间接融资手段

4、，另外，项目的退出手段也较为单一，在国家对于房地产调控日渐严厉的背景下，融资渠道风险更为明显，建立创新的直接融资体系，有利于投融资风险分散，也有助于市场的规范化。另一方面，RealEstateInvestmentTrusts(REITS)，即房地产投资信托基金，是房地产投资证券化的一种方式。其以房地产项目租金收入和可能的增值为依托，通过分配法律规定的利润比率给投资者，并像普通股票一样的上市交易，为中小投资者提供了参与房地产投资的便捷通道，也为开发商项目退出提供了新的渠道。亚洲REITS市场近几年发

5、展迅速，目前主要国家和地区，包括日本、新加坡、香港、台湾等均开设了REITS市场，新加坡和香港目前已有四只中国地产的REITS上市交易，均受到投资者的欢迎。本文通过对新加坡和香港两个REITS市场收益特及风险性分析并通过与发达市场美国对比，认为不同国家REITS市场的特性既存在相似性又存在特殊性。其与股票、债券及直接房地产投资的相关性在不同市场的表现不尽相同。再通过重点分析上市超过一年的三只中国地产REITS，发现构架良好的中国地产REITS确实可以表现优异，并将此归结为良好的自身资产和多样性、增

6、长性及管理者的专业程度。最后结合目前我国万方数据发展REITS市场的主要壁垒，对于未来REITS市场规则的制定及欲上市的REITS的管理者提供有意义的借鉴。关键词:房地产投资信托基金，中国地产REITS收益及风险特性万方数据HONGKONGANDSINGAPOREREITSMARKETSANDTHEIRLISTEDCHINA-BASEDREITSANALYSISABSTRACTWithfastgrowthofChineseeconomy,Chinarealestatemarkethasbeengo

7、ingthrougharapidgrowthperiodofpast10years.Realestatefinancingrequireslargeamountofcapitalandisusuallylongterm.Chinarealestatedevelopers’mainfinancingmethodisstilltraditionalindirectfinancing,likebankloanandtheirexitstrategyisalsosimple.Withcentralgove

8、rnment’stighteningofproperty-marketregulationpolicy,theriskofdependingonindirectfinancingismoreandmoreobvious.Thus,itisessentialtobuildingupdiversifiedfinancingsystem,whichhelpstodecentralizeriskandmakemarkettransparent.RealEstateInvestmentTru