id252-香港reits的特点及其对中国reits发展的借鉴201008

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1、香港REITs发展的特点及其对中国REITs发展的借鉴谢永康卢慧芳傅人卢鹏（上海财经大学上海200433）摘要：随着内地设立REITs的脚步日行加快，研究香港REITs发展的历程对中国大陆发展REITs具有重要的借鉴意义。本文分析了香港REITs发展的特点及存在的问题，提出了我国REITs发展的建议。一、香港REITs发展概述2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托

2、计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。2005年6月，香港证监会又对《房地产投资信托基金守则》做出了修订。REITs是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，旨在向持有人提供来自房地产租金收入的回报。REITs透过出售基金单位获得资金，依照设立文件加以运用，以在其投资组合内持有、管理及购入房地产。根据《房地产投资信托基金守则》，REITs基金必须以单位信托的方式设立。目前，共有七只REITs香港联交所上市，特别是最早三家在香港REITs市场发行的三只房地产信托基金具有鲜明的代表性:：领汇REIT代表

3、的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，泓富REIT代表了大型香港房地产商将其持有香港地区物业高位套现，而越秀REIT则是第一家以中国大陆为主题的房地产投资信托基金。二、香港REITs发展模式的特点及存在的问题（一）REITs的发展特点1、专项立法推动及严格监管。香港对REITs没有明显的税收优惠驱动特征，其对REITs的推动是通过专项立法，对REITs的对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。而且《房地产投资信托基金守则》把受托人的职责和资格作为监管的重点，并且强调受托人和管理公司的相互独立性，在一定程度上避免了资

4、产管理过程中潜在的利益冲突。这样可以缩短立法的周期，快速的建立起REITs的立法，在一定程度上避免了由于相关法规的缺位给基金运作带来的风险。52、采用单一的信托型的组织形式。证监会建议所有房地产投资信托基金在架构上都必须以信托形式出现，以确保有关基金内的资产可以清楚地分隔。从实际操作中，香港上市的7只REITs也均采取了信托型的组织结构。此种结构具有较明确的分工管理优点，REITs没有独立的法人资格，必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。3、REITs类型单一。香港规定REITs只能持有物业而不可提供信贷，注定

5、了香港目前仅仅允许发展单一的权益性REITs，债权型和混合型的REITs也就失去了发展的可能性。4、采用单一的外部管理模式。香港要求所有REITs均采用外部管理模式，这样可以避免内部人控制问题，但也导致了新的委托代理问题。5、产品结构创新不足。由于REITs在香港发展的历史较短，而且REITs的推出当初在某程度上是带有公共目的，因此存在法规不完善及产品方面较单一的问题，还没有形成类似美国的由市场环境所致的产品结构创新。（二）香港REITs存在的问题香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，香港模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用，但是也在一定

6、程度上制约了REITs市场的进一步发展。1、没有税收优惠，REITs发展缺乏动力在税收层面上，香港的REITs必须缴纳地产税，而没有像美国、日韩、新加坡等国家给与收入分配上的税收优惠，因此REITs发展缺乏税收优惠驱动。2、组织形式单一香港规定，REITs采用单一的信托型REITs结构，实际上排除了公司型和合伙型的结构。在建立REITs市场的初期，信托型结构比较简单，具有较明确的分工管理优点，可以确保有关基金内的资产清楚地分隔。但是，此种结构未能对基金管理人形成行之有效的权力制衡。3、赢利模式单一，基金开放性不足香港规定REITs不可投资于闲置土地、不可

7、从事地产开发活动，不可提供信贷，不可为任何一人承担债务，不可在没有受托人事先同意的情况下为其他债务担保，抵押型、混合型REITs失去了发展的可能性，赢利模式比较单一。此外，REITs是封闭式基金，不具有开放性。而美国现代REITs的发展趋势是投资触角前伸，介入开发领域，房地产定制建造成为美国REITs充分发挥市场影响力，获取投资回报的重要途径。倘若REITs只能收购建成项目，则必然成为开发商的下游企业，失去与开发商谈判的主导优势。4、外部治理结构存在先天缺陷5香港REITs是一种典型的外部治理模式。香港信托型的法律制度安排与房地产开发企业势力强大，使得香

8、港上市REITs在治理结构上存在先天缺陷，导致出现发起方企业通过REITs管理方