对国内发展reits的几点思考

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1、对国内发展REITs的几点思考张传勇2008年10月初，相关部门开始征求我国房地产投资信托基金（简称REITs）方案的意见稿，目前已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕后送呈国务院并取得批复，只待确立REITs实施细则便可正式出台，预计明年将推向市场。这是继中央政府4万亿刺激经济扩大内需措施出台后的又一融资支持政策。REITs的推出，将在很大程度上解决部分开发商融资难的困境，但随之而产生的问题和风险更不容忽视。如何有效地监管REITs并制定相应的监管制度，是保障REITs在我国健康发展的必要条件。本文从政府管制经济学的角度，对国外REITS的监

2、管制度进行比较分析，再结合国内推行REITs可能出现的问题，给出对REITs管制的具体建议。一、REITs的定义及其与次级债的差异性REITs即房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts），它是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产投资领域。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模收益，促进房地产市场健康发展。REITs和房地产次级抵押贷款债券（Su

3、bprimeMortgage）不同之处在于：房地产次级抵押贷款债券，属于资信程度不高的房地产次级抵押贷款的证券化产品。房地产次级抵押贷款是由贷款公司针对资信和还款能力低下的人群设计的房地产抵押贷款品种，和房地产优质抵押贷款相比，它风险较大、坏账率较高。为了分散风险，美国又在其金融市场创新过程中以房地产次级抵押贷款为标的设计了房地产次级抵押贷款证券化产品，也就是房地产次级抵押贷款债券。相反，REITs主要是一种在交易所市场公开上市的、面向公众投资者的公开交易的证券品种，信息披露的高度透明，甚至受到比上市公司更严格的监管，投资REITs的风险比房地产次级抵押贷款债

4、券也要小得多。因此REITs凭借其长期稳定的高收益和低风险成为公众投资者参与并分享房地产发展收益的有效金融创新品种。二、国外REITs的政府管制政策REITs最早出现在美国，上世纪末在全球迅速发展。这与其所具备的独特优势紧密相关。对投资者来说，其长期收益由其所投资的房地产价值决定，受通货膨胀影响较小，风险相对较低；而对房地产开发商来说，REITs的出现为他们提供了更灵活更高效的融资渠道，也为他们提供了良好的投资机会。虽然REITs对投资者和房地产开发商来说都有其明显的优势，但其作为一种房地产金融产品，在全球发展的过程中，仍出现了一定的风险和问题，如推行过程中存

5、在房地产市场的系统性风险、基金管理者的道德风险、投资策略的失误风险等。任何一个环节的管理不善，都将给市场和投资者带来风险。5基于REITs可能出现的风险，美国、欧洲、亚洲和南美洲的一些国家均针对REITs制定了专门的立法，加强了政府对REITs的管制。截止2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规，近期内预计会有更多的国家加入该行列。鉴于美国是当今世界上最大的REITs市场以及亚洲近年来REITs发展的突出表现，在分析国外政府对REITs的管制行为主要以这两个区域为主。政府对REITs的管制主要体现在成立REITs相关的法律体系、内部机构和监管机

6、制。美国国会于1960年通过了《房地产投资信托法案》，这项立法给予那些专门经营房地产的公司一项优惠，即只要它们符合特定的标准，就可免除公司所得税。1963年，第一家REITs在美国成立。1999年，美国国会通过了《房地产投资信托基金现代化法案》，该法案允许REITs成立纳税子公司，为承租人提供专门服务，而这类服务通常会超出房地产投资的范围。在美国，公司若要取得REITs资格，必须符合美国《国内收入法》中的某些条款。亚洲主要以日本和新加坡为代表。日本最初的两家REITs，是根据日本投资信托法修正案和东京股票交易所上市规则，于2001年9月10日在东京股票交易所上

7、市的。根据日本投资信托法，日本REITs既可以是一家投资公司，也可以是一家投资信托公司；既可以是开放的，投资者可在预定价格及固定时段要求赎回，也可以是封闭的，投资者不能要求赎回，但可在东京股票交易所上市。日本REITs的主要投资限制是必须将至少75%的资产投资于房地产。新加坡目前已有7家REITs在新加坡上市。新加坡有关REITs的管理规定散见于《证券与期货法》（2001年）及《新加坡金管局条例》。新加坡REITs既可以公司结构设立，亦可以信托结构设立。迄今设立的几家新加坡REITs大都为单位信托结构，因为单位信托结构在税务方面更具优势。新加坡REITs在投资

8、方面有许多限制。比如必须将至少70%的