论reits的法律特点及其对双重课税的影响

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1、.论REITs的法律特点及其对双重课税的影响来源：信托产品http://www.xintuocp.com【摘要】REITS是指以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。作为信托方式的一种，REITS具有一般信托法律关系的特征，但由于从事行业的特殊性，在信托管理模式与收益分配模式上又与其他财产信托存在一定的差异，其管理模式较一般信托更为复杂。REITS行业在中国的传播与发展需要明确、操作性强的规则，其自身特定对规则设定又影响巨大。因此对REITS的法律特定、税法属性进行讨论，并进一步得出REI

2、TS发展所需立法支持的结论，具有重要意义。【关键词】房地产投资信托所得税流转税特点实质课税房地产投资信托基金，是指以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际上REITS的发展已有四十多年的历史，经历了政策不稳定时的初级发展阶段后，进二十年来取得了突飞猛进的发展，并成为信托投资的主要发展之一。以美国市场为例，1992年底到2004年，REITS行业的规模从160亿美元增长到了3080亿美元。同时，虽然REITS行业的发展已日渐成熟，但REITS投资在整个房地产市场仍然只占有10%的份额，仍

3、然有着巨大的发展空间。...中国的房地产行业是经济发展和地方繁荣的重要推动力量之一。但为我国国民经济作出巨大贡献的同时，房地产行业也存在一系列的问题，如居民住房价格居高不下，房地产开发企业偷漏税严重，房地产企业运营当中的资金链紧张甚至趋于断裂的问题等。学者们认为，由于REITS的特点为运用分散的公众资金进入私人化程度仍然较大的房地产市场，有可能不失为使房地产行业走出调控、反弹、再调控、再反弹恶性循环的根本解决之道。同时，由于投资房地产行业与投资其他行业相比，风险相对较低，与其他证券类投资相比更能最大化保护投资人的权利。鉴于REITS行业对于国民经济的重要意义，和作为先进的投资形

4、式，对其税法特点进行研究，并规范管理，以促进行业的健康发展和税制的健全，实为必要。一、REITS法律关系的特点民商法律关系特点信托作为纯粹的舶来制度，在我国传统法中无根可寻。但我国私法制度继受于大陆法系，其基本理念与原则也与奉行普通法与衡平法的英美法系互不相容。然而在全球经济一体化发展的今天，民法法系与普通法系相互借鉴吸收已是不容选择的趋势，只有找出其中的制度融合的切入口，才能满足日益发展的国际贸易与投资需求。我国的信托制度虽然已有数十年历史，但对其讨论与研究，仍脱离不了其英美法系上所确定的基本原则。...在英美法上，不存在抽象的法律行为的理论，对信托而言，认为信托是长期规划的

5、赠与，赠与因缺乏约因，诺成阶段不生效力，必将赠与物转移后始生效力。以我国信托法的继受而言，《信托法》规定：采取信托合同形式订立信托的，信托合同签订时信托成立，受托人取得信托财产时信托生效。信托设立的意义自始至终未发生改变，即受托人应当基于委托人的利益负担一定义务。我国《信托法》将其表述为“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”税法法律关系特点税法以财产的拥有、财产的流转以及特定的行为为课税对象。与此相对应，区分为所得税、流转税和行为税等。在信托法律关系中，对于其民商法属性的判定

6、影响到了税款的征收方式。其核心为信托法律关系从设立至运营再至分配的过程中，是否涉及财产权的转移。1、企业所得税法律特点根据我国《企业所得税法》，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。表征上，信托财产由投资人转移至REITS时，由于信托财产所有权转移，管理人享有信托财产的处分权与管理权，因此会据此认定REITS组织取得收入。同时，在REITS的资产管理过程中，基于信托财产而产生的各项租金收益、债权收益以及直接运营的贸易收益也属于管理人所得的一部分

7、。...对利润分配应当参照何种所得予以征税，在现实操作中相比于REITS的其他各种争议，属于较为复杂的问题。由于REITS在将信托收益分配至投资人时，信托财产既可能来源于法人，又可能来源于自然人，分配时应当分别适用企业所得税法或个人所得税法。但由于我国采取对外国公司企业所得税及个人所得税采取源泉扣缴制度，在具体实施中，应当分别情况进行分类登记，加强监管。2、流转税法律特点根据我国《营业税法》，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，