REITs在中国的发展路径

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1、私募REITs先行——REITs的中国路径1前言REITs是近来中国房地产金融创新的热点议题。但目前REITs的中国之路仍然是“万事欠妥、只见东风”，国内实施REITs仍然存在包括税制在内的诸多障碍。如果完全按国际资本市场公开发行的条件来设立，REITs的中国之路尚遥不可期，而到海外上市又确属“远水”。我们课题组认为设立中国式REITs应渐进进取，依据中国现实国情来创新设计REITs的中国路径——首先以财产信托计划形式私募。我们可以先简后繁，等到私募REITs试点从设立——运行——扩充有了一定规模和经验后，再将私募发展到公募和公开交易，以达到“积极

2、稳妥发展资本市场”的目的。这条路径我们课题组将其定义为：私募式准REITs（Pre-REITs）。2本课题研究的思路本课题的主题是房地产金融创新。本课题的主要思路是：通过分析借鉴刚刚上市交易的香港REIT——领汇（0823.hk），结合目前中国的具体国情，探索REITs的中国路径。本课题的逻辑结构如下：分析中国房地产金融现状。提出REITs是当前最值得探索的创新方向之一。阐述REITs的基本原理和概念。以“领汇”为样板进行案例分析。研究领汇“发售通函”的要点。以领汇为参考，探索中国REITs的发展之路。提出先发展私募REITs的设想。第一部分第二部

3、分第三部分第四部分3目录第一部分：中国房地产金融创新方向探析第二部分：关于REITs的阐述第三部分：领汇案例分析第四部分：私募REITs的运作模式4房地产融资＝房地产金融？国内很多媒体把房地产金融和房地产融资划上了等号，其实房地产融资仅仅是房地产金融的一个方面，一个最简单的方面。就中国目前房地产金融的现状来说，可以说还没有形成真正意义上的房地产金融。从房地产金融的机构和业务来说，中国还存在很多空白，还没有很好的研究和发展。中国目前房地产金融的现状如何呢？提出一个有争议的话题5海外基金民间金融REITs企业海外上市企业大陆上市境内发行债券融资租赁典当

4、国内银行贷款信托融资外资银行贷款企业间股权合作方式概念REITs通过发行信托受益凭证或基金单位，集合公众投资者资金，并委托专业机构进行管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。趋势在“11＋1”种融资渠道中，REITs在未来5至10年内必将成为中国商业地产最重要的融资渠道。国内11＋1种房地产融资渠道6常见的几种途径真实出资：股东资本金＋股东借款股权融资：附回购协议的股权转让夹层融资：类似于优先股股权合作国

5、内房地产开发资金55％来自于银行。近年来国家宏观金融政策调整，银行收紧了房地产信贷。未走出“当铺文化”，产品设计落后。银行家就是晴天借给你雨伞，在下雨天收回的那种人。国内银行贷款手段多样，品种创新，可快速解决开发商资金短缺问题。受到“314”、“212”等多重政策限制，快速灵活的优势受到限制。受200份限制，发行额度对大项目来说杯水车薪。发行资金信托房地产行业政策性较强，而公司上市又需要满足很多要求。权衡境内上市可能性、融资能力、成本后，大部分放弃。企业大陆上市国内11＋1种房地产融资渠道7几种辅助途径一种证券化的产业投资基金。有效降低风险的同时将

6、房产的收入以派息形式分配给股东。适合商业经营性物业。未来必将成为中国商业地产最重要的融资渠道。REITs内地房地产公司大部分选择香港，主板或创业板。必须表现出足具吸引力的盈利能力。总体来说，符合海外上市标准的国内地产公司有限。海外公司上市一些公司型私募资金已暗中筹备。温州为中心的浙江地区和福州为中心的福建地区较为发达。始终未获得政策面的支持。民间金融售后回租＋保理。主要利用的还是银行资金，规模有限。金融租赁国内11＋1种房地产融资渠道8几种辅助途径近年来，海外基金在国内表现异常活跃，出手数笔大宗交易。大鳄无情，雁过拔毛。最好不要在长满幼苗的美丽田野

7、上跑洋马。海外基金汇丰、东亚、渣打等多家银行业巨头已获得人民币牌照。项目开发思路与国内迥异，产品设计领先。贷款规模受发改委和银监会限制，同样受“宏观调控”。人民币存款总量不足，有限的人民币贷款主要面向中小客户。外资银行贷款必须有国有投资背景，用途为生产经营资金。审批程序繁琐，条件严格。不可能成为主流渠道。发行企业债融资手续简便，融资速度快捷，但融资成本高昂。适合小额融通资金，其融资能力无法满足房地产开发需求。典当国内11＋1种房地产融资渠道9房地产企业可结合自身情况进行选择：当融资规模在几百万元时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万但

8、不足2亿时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引