（论文）REITs在中国的发展探析

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1、REITs在中国的发展探析摘耍分析了REITs（房地产投资信托基金）的特性，并结合我国房地产业的现状，提出在我国发展REITs是必然的，它既有利于房产商，也有利于国家、屮小投资者，是一个实现共赢的举措。文章进--步分析了在我国实现REITs的瓶颈以及解决方案。关键词房地产投资基金信托业屮图分类号F830.8文献标识码A在国家对房地产业加强宏观调控下，房地产业急需新的融资途径，REITs成了人们关注的焦点。本文从另一个的视角分析了REITs在我国发展的必要性以及如何将具在我国推广。1REITs的特性REITs（RealEstateInves

2、tmentTrusts,简写为REITs）,可译为房地产投资信投基金或房地产投资信托，这种投资实际上是一种证券化的产业投资基金，按照聚池管理（PoolingManagement）的原理成立，通过发行股票（基金单位），汇集公众投资者资金，由专门投资机构经营管理,通过选择不同地区、不同类型的房地产项冃进行投资组合，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs具有以卜特点：①专家管理。REITs将投资者的资金聚集成一股大的基金，rfl专家对基金进行管理，通过专业操作，提高资金的盈利能力；②可流动性。REITs是证券化的产业基金，持冇者可以将受益

3、凭证在市场上进行转让流通。上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般悄况下也可以在柜台市场进行交易流通：③收益高。REITs净收益的90%以上都必须以分红的形式返还投资者，委托手续费仅占很小一部分,此外有很多税收优惠。在美国,REITs的收益率基本上都达到7.3%,比美国国债高出350个基点；④分散风险。可以通过对不同地区、不同地产商进行投资，利用组合优势分散风险。美国的REITs可以分为私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs,其中2/3以上的REITsJ1市流通。上市REITs的

4、操作流程如下：募资（个人投资者和机构投资者）T专业管理机构进行管理T选择优质商业物业购买T投资者分红T证券交易所上市。从REITs的操作流程，我们可以看到这一过程涉及到中小投资者、机构投资者、专业管理机构、优质商业物业、证券交易所。屮小投资者和机构投资者是市场的资金供给者，专业管理机构是融通资金的小介机构，优质的房地产商是资金的需求者，规范的证券交易所等交易市场是REITs的流通渠道。2在我国发展REITs的必要性规范的REITs运作可以使小小投资者、机构投资者、房地产商、国家实现共赢。和我国现在的信托产品相比，REITs冇很多优越的地方

5、：①对于房地产商而言，REITs町以为房地产商捉供更广阔的筹资空间。REITs有公募和私募两种筹资方式，公募REITs在投资人数上要求不少于100人，国内的信托业只允许私募，信托产品合同份数不能超过200份，而R严禁保险公司、银行、证券投资基金、养老棊金等投资信托产品，这些机构投资者拿握着大量的资金却被拒Z门外，这限制了房地产商的筹资途径和筹资数量；②対于中小投资者，REITs有利于中小投资者分享房地产利润。REITs可以进行公募，公募投资者不少于100人，私募投资者在100人以上就可以亨有税收优惠，5个及以下的个体不能拥有超过50%的股

6、份，鼓励REITs投资者分散化，避免股份过于集中造成的中小投资者不能分享房地产保值、增值带来的收益。我国忖前的信托产品不能公募，在发行时要求最低购买金额不能少于5万元，有些产品门槛要求更高，这将众多的屮小投资者拒之门外，他们没有途径也没有能力进入这一块需要巨额资金、有丰厚回报的投资领域；③对于机构投资者，REITs是一个具有高额收益、风险较小的投资工具。图1是美国REITs与S&P5OO的收益率比较。由附图可见，美国REITs的收益率远远高于S&P500的收益率。此外，由于投资者的收益主要源fciREITs所持有房地产的定期租金、抵押贷款

7、利息等稳定的收入，因此REITs的现金流较为稳定，波动性小。卩系数是衡量投资工具的波动性与某一标准指数的波动性的和对值。1972〜2000年中美国REITs的卩系数平均为0.56,这表明REITs的波动性只有S&P500的0.56。而且,REITs与股票市场相关度也很低，“1991〜2002年，美国REITs和S&P500指数相关性只冇0.26%。”在我国股市持续低迷的情况下，REITs为广人投资者提供了一个优越的投资工具。④对于国家，REITs可以促使房地产投机者向投资者转变，使房地产业能够健康的发展。其一，REITs不仅是提供开发商资

8、金，还要直接参与具体的项FI的管理，由有经验的专业房地产管理人员对开发的项冃进行监管、对经营管理提岀意见，提高项目的质量。其二，REITs的收入，主要通过拥有成熟物业，以收取租金作为主要收入來