reits在中国的发展模式探讨

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1、REITs在中国的发展模式探讨［捕i要］房地产是我国国民经济的支柱产业之一，随着房地产业的蓬勃发展，房地产开发企业对资金的需求量增加，房地产融资还是仍以银行贷款为主导，这种单一的融资渠道不仅限制了房地产业的多样选择权利，还给银行和企业带來了很大的风险。而房地产信托投资基金（REITs）作为融合房地产市场和资本市场的一种金融创新工具，给房地产开发商提供了一条新的资本补充途径，促进了房地产从间接融资到直接融资的转变，改善了我国房地产市场的金融架构。但是到FI前为止我国依然没有真正国际意义上的REITs，对于中国来说还是一种新的东西。本文R在探讨适合我国房

2、地产融资发展的模式，最后结合我国国情，尝试性的提出促进我国房地产信托融资发展的对策建议。［关键词］REITs房地产发展模式一、概述（一）REITs产生的背景近年来，我国房地产业发展迅速，不仅对整个经济发展其有重要的拉动作用，还带动了消费和金融领域的发展。但是在蓬勃发展的竹后房地产融资的难题凸现。房地产作为资金密集型的行业，不仅对资金的需求量大,资金周转的周期较忪，而且容易被国家金融的宏观政策所影响。目前，中国房地产业依然面临资金短缺问题，银行的资金往往占到房地产总资金的70%,有的企业甚至达到了90%®。这种单一的融资渠道不仅使企业融资受到了极大的限

3、制，还给银行和企业带来了很大的风险，制约房地产业的发°苏艳.我国房地产开发企业资金状况研宂[R].卜.海：易居中国研发机构，2011.展，显然已经无法满足其融资需求，相当于企业把自身和银行进行高度捆绑。由于房地产业调控持续深入和银监会的政策导向，在信贷收紧的大环境下房地产融资必然会而临着重重困难。因此，开拓融资渠道，促进了房地产从间接融资到直接融资的转变，为市场培育长期而且稳定的资金供给来源，才能解决我国现阶段房地产企业融资的瓶颈问题，屮国房地产业的多元融资亟待解决创新。由于其自身所具备极大的优越性，REITs的出现逐渐受到了欧洲、日本、韩国、新加波

4、、屮国香港等国家和地区的推崇。审视我国房地产业的发展，虽然房地产信托投资基金在我国还是一种新生事物，处于研宂发展阶段，但在所发展交易产品己经具有相当的可行性。同时央行等政府主管部门也曾多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的以及多元化的资本市场,这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向将非常有利于房地产信托投资基金的发展。但是目前中国还有没有严格意义上的REITs,与国际上的标准相比，仍然还存在许多的问题，面临诸多的障碍。（二）REITs的概念REITs是英文RealEstateInvestmentTrusts的简称，即房地产信托投资基金，196

5、0年美国（《国内税收法案》）最早定义为：有多个受托人作为管理人，同时还持有可转换的收益股份所组成的非公司组织。主要强调中小投资荠可以参与到房地产的投资，并没有对其的特点有明确的阐述。随着历史的推移，各国对REITs有了不同的见解。美国房地产投资信托联合会对其定义为：REITs是一种筹集众多投资者资金用于取得收益性房地产或向收益性房地产提供融资的公司或商业信托公司。香港证监会对其定义为：REITs是以信托方式组成而主要投资于房地产项FI的集体投资计划。有关基金R在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。它透过销售基金单位资金，然后根据组成文件加已运用，

6、以其投资组合内维持，管理及购入房地产。在大陆还没有REITs权威的定义表述。简单的来说,REITs是通过发行受益凭证的方式，募集资金，交给专门的投资管理机构管理，用于投资房地产项目，将收益按比例分配给投资荠，共担风险的一种金融投资工具。REITs委托管理托管机构V契权约fill型型签购订买契股约西1投资人投资权益分配图一（1）REITs的基木运作（三》REITs的特点一种金融工具能在发源地健康地发展，并且还能被其他国家或地区成功地模仿，那么就说明它必定有独特的优势和一定的可复制性，因此，深入探究其特点是很有必要的。房地产投资信托基金是资产证券化的一种

7、,通过发行受益凭证并且上市，从而将不动产转化为动产,流通性强,投资门槛低,便于投资者进入和退出,REITS作为消费和投资的结合体,具有多个特点：1.流动性通常资金用于投资房地产业的，一般只能通过出售物业的手段变现,这类固定资产的流行性极差，交易成木高，REITs作为一种房地产证券化的产物，收益凭证可以在金融市场自由交易和转让，提高了它的流动性和变现能力，方便投资者参与或者投资。同时大部分的REITs可以公幵上市，促进市场信息的传递，有利于房地产价格的发现。此外，REITs大部分是通过管理和出租物业的手段获得收益，避免了资金长期大量被占用的风险。而传统

8、的以所有权为目的的房地产投资不具备这样的优势。1.风险低，收益稳定首先，REITs主要由专业的房地产开发经营