reits在我国发展的可行性分析与发展模式探讨

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1、REITs在我国发展的可行性研究及发展模式探讨金及预付款中，房地产企业的自有资金规模很小，在房地产开发项目中的比例常常不足10％，在定金和预收款中，有很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的，三者合计70％以上的资金来自于商业银行，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。为了防止金融风险对商业银行的过度集中，国家屡次出台政策调控商业银行对房地产企业的贷款。每出台一个文件，导致房贷增速明显下降，房地产

2、企业不得不寻求除银行之外的其他的融资方式。与此同时，随着国民经济的发展，民间已经积聚了巨大的资本，而现有的投资渠道还十分狭窄。2001年．2005年我国股票市场低迷，加上大部分投资者并不具备专业的投资知识和技巧，很难获得稳定的收益。最近几年基本上以每年一万亿元增长的居民储蓄2004年底已达到12万亿元；截至2004年底，全国社保基金总资产为1708亿元人民币，82％为低风险低收益的银行存款和债券投资，收益率仅为2％．3％；以年均30％的速度增长的保险资金在2004年底总额达到了1．1万亿元；巨额的社保基金

3、和保险资金也在积极寻求更好的投资渠道。一方面是对资金的巨大的需求，一方面是广大的资本需要寻求投资渠道，房地产投资信托基金的出现可以解决以上两个矛盾。而由于法律及金融市场环境的限制，我国目前还不存在真正意义上的房地产投资信托基金，信托公司提供的房地产投资信托计划可看作是房地产投资信托基金的雏形。1．2文献综述国外在REITs研究方面相对成熟，如美国的威拉德．麦金托什(WillardMcIntosh)在文章《房地产投资信托业中小公司的效应考察》中就从微观角度对房地产投资信托作了深入分析；美国的尹帕利尔对房地产

4、投资信托的研究中结合自己的投资理念及大量业界顶尖专家的采访编辑成书出版，即《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》((RealEstateInvestmentrusts：NewStrategiesforPortfolioManagement)1。他对如何衡量房地产投资信托的价值有独特见解，在书中他用了三种方法来衡量房地产投资信托的价值，即将房地产投资信托价格与其持有的房地产净值进行比较，将房地产投资信托的收益21．绪论率与十年期国债利率之间的差幅进行比较，将房地产投资信托的资本收益比与标普500指数进行比

5、较。o我国学术界认为：房地产投资信托基金是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。关于我国房地产投资信托模式的理论研究，深圳证券交易所综合研究所的毛志荣在《房地产投资信托基金研究》中提出我国发展RflITs产品的三种可能路径。他认为信托计划模式是从长远考虑最适合我国RElTs产品要求的结构，是发展策略的首选，且能够在保证PElTs投资收益的同时有效保护信托单元

6、持有人的利益；其次，他提出房地产上市公司模式也有利于REITs的发展，比如法律障碍较少，可以借鉴房地产上市公司经验和美国等国发展REITs的投资公司形式等；对于封闭式产业基金模式，他认为优势在于可借鉴现有的封闭式证券基金运作和监管经验，避开《公司法》》有关公司对外投资不超过公司净资产50％的规定而且还可以引入房地产业的专业管理人员对房地产进行投资和管理o。《我国发展REITs的法律思考》一文中提出要发展我国房地产投资信托基金，必须出台《产业投资基金法》为其法律支持，只有这样才能将广泛存在的私募基金加以合法

7、化，为RETFs发展奠定良好基础。结合中国市场现状和PElTs自身的局限性，巴曙松认为对于中国当下的市场最急切、最有意义和价值的就是发展本土RElTs，但目前建立本土化REITs存在税收、监管和人才三个方面的瓶颈，促进REITs在国外大力发展的税收优惠中国目前还无法达到，且RETFs现正处在发起期，缺乏具有金融操作能力的房地产专业人士。在REITs发行形态研究方面，学者们基本达成认同，认为开放式基金具有制度的先天优势，但在基金发展的最初阶段，开放式在发行新股时要对现存资产进行评估和再定价，所以封闭式基金在

8、初级阶段较适用。在REITs组织模式的研究方面，深圳大学的张学宁在《我国发展房地投资信托基金的可行性分析》一文中建议：由十公司型REITs具有基金经理与公司股东信息不对称，股东权益难以得到保护和双重税收负担等弊端，契约型。RichardImperla]e．RealEstateInvestmentTrusts：NewsIlltc百∞forPortfolioManagement．。毛志荣．以契约型基金的形式发展REITs产品[N]