对我国发展reits的必要性与可行性探讨

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1、对我国发展REITs的必要性与可行性探讨[摘要]当期，房地产行业受宏观政策影响，企业发展资金来源十分有限，在这种情况下，房地产信托投资基金作为一种新型融资方式，它的推出势必会受到该行业的极大欢迎。本文对其在我国发展的必要性和可行性进行了分析，得出我国应大力发展REITs的结论。[关键词]房地产信托投资基金；必要性；可行性；政策建议一、我国发展房地产信托投资基金的必要性（一）多元化融资渠道，分散银行经营风险6当前，房地产业作为经济发展的重要支柱，在许多领域起到了至关重要的作用。房地产行业作为资金密集型行业，对资金的需求十分巨大，然而，长期以来，受我国经济体制的制约，其资金来源主要依靠银行

2、贷款，据统计，截止2014年3月，我国现有房地产企业的开发资金中约有60%来源于银行贷款，房地产企业对银行有着强烈的依赖关系，因此，假若某时经济变得不景气，导致商品房出现大量积压的情况，开放商和建筑商便会无力还贷进而都把房子抵押给银行，在这种情况下，银行往往充当了这条利益链条上最后的“风险承担者”的角色，因为商业银行作为最大的经济实体，承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险以及信用风险。况且，我国商业银行的负债大头是短期存款，这与长期的房地产贷款之间形成了严重的期限错配，因此，若要发生周期性波动，房地产贷款的金融风险就有可能被放大，甚至引发系统性风险。（二）吸纳民间资本，缓解房地产市

3、场资金需求房地产业的发展成败与资金的供给密切相关，然而，受政府调控房价、防止楼市过热的政策的影响，银行不断收紧对房地产业的信贷规模，使得房地产业处于一种融资窘迫的境地，有关数据显示，2014年我国房地产融资缺口已经达到20351亿，而与此同时，我国的民间资本却迅速膨胀起来，截止2014年，我国城乡居民储蓄存款已达40多万亿元，二者相比，一方面是巨大的融资缺口，另一方面是闲置的大量资本金，在这种背景下，房地产信托投资基金作为一种间接融资的模式变得呼之欲出，它的推出不仅能够缓解房地产市场对资金的大量需求，为房地产市场注入强大的后备动力，更能将民间资本有效地运用于高收益的行业，解决城乡居民日

4、益增长的理财需求，引导民间资本从虚拟经济流向实体经济，减少其对股市等虚拟市场的冲击，维护金融市场的稳定。因此，适时推出房地产信托投资基金来吸纳民间资本、进而缓解房地产市场的资金需求显得十分必要。（三）便于推进保障房建设，解决政府筹资难题6李克强总理在2014年的政府工作报告中指出：加大保障安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。同时，创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。由此可见，在当前环境下，房地产信托投资基金的推出与政策导向相一致，一方面扩宽了保障房建设的融资渠道，能够广

5、泛吸收各种投资基金，摆脱对财政资金的过多依赖，减少政府的权力寻租机会，解决由于个人利益与执行政策积极性的问题；另一方面，房地产信托投资基金便于加快推进保障房建设，实现“夹心层”住有所居，为中低收入者解决了住房问题，缩短了城乡居民之间的差距，实现了新一届政府“转方式、调结构、促改革、惠民生”的执政理念。二、对我国发展房地产信托投资基金的可行性分析（一）我国已经形成发展REITs所需的投资主体无论从个体投资者还是机构投资者来看，我国都已经形成发展REITs的投资主体，个人投资者方面，据中国人民银行数据显示，截止2013年年底，我国城乡居民储蓄存款余额6达40万亿元，然而，相比巨额的存款规模

6、来说，个人投资渠道仍然狭窄，证券市场上低风险的金融产品品种单一，风险较高的股权类产品比重较高，而追求低风险高收益的个人投资者在逐利性的指引下，转而加入了不需要太多资金和专业知识的炒房团行列，这在一定程度上使得本来就处于发展初期的房地产市场的交易秩序更加混乱。因此，房地产信托投资基金作为能够将资产证券化的投资工具，给普通投资者提供了参与房地产投资、获取收益的机会。机构投资者方面，近年来，许多诸如保险公司、社保基金、企业年金、银行基金等在内的机构投资者开始成为证券市场的重要参与主体，其资金来源多为长期资金，又以获取长期稳定低风险收益为目的，这些都正好是房地产信托投资基金的特点，因此，机构投

7、资者也为房地产信托投资基金的发展提供了保障。（二）我国发展房地产信托投资基金的风险可控虽然我国发展房地产信托投资基金的风险仍然较大，但是，该风险在经过有效措施的实施后是可以控制在一定范围的，况且发达国家早期试水REITs时同样面临法律制度不健全、信用风险较高等问题，因此，通过REITs在市场中的运行来不断完善相应体制缺陷，提高我国政府对行业整体风险的把控能力，最大程度降低房地产信托投资基金在我国发展的风险。除此之外，市场应该借着新一届政府大刀阔