美国reits的发展对我国的启示

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美国REITs的发展对我国的启示章新峰中南财经政法大学房地产研究所□武汉□430074摘要：房地产投资信托作为一种活跃并促进房地产市场健康发展的金融工具日益得到世界各国的关注。而美国是房地产投资信托的发源地。通过对美国房地产投资信托的发展历程、设立条件、相关法律法规政策支持以及运行模式等方面的分析，借鉴美国的经验，探讨我国发展房地产投资信托的意义及相关可行性建议，并展望我国房地产投资信托的发展前景。关键词：美国房地产投资信托REITs房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)是通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过对外发行股份或受益凭证等方式吸收公众资金,委托专业机构管理,投资于房地产权益资产和房地产抵押贷款(包括抵押支持证券)等债权资产,风险收益由股东或受益人按比例承担和分享的一种资金信托投资方式。一美国房地产投资信托概述（一）美国房地产投资信托的起源及发展状况REITs的基本理念，通常被称为马萨诸塞信托，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。在1960年美国通过了《房地产投资信托法》，第一只公开上市交易的REIT从此诞生。在此后的40多年里,美国REITs的发展道路并不平坦，在经历了20世纪60年代末的繁荣后，经营模式的缺陷随着房地产市场的滑坡显露出来，使REITs在70年代度过了一段艰难时期，政策法规调整主要通过了《1976年税制改革法》和《1986税收改革法案》以及相应的税制改革和管理者经营思路的转变由抵押型REITs向权益型REITs转变使历经艰难时期的REITs在80年代重新焕发活力，90年代,REITs通过组织结构创新（UPREITs的出现）和专业化经营进一步提高了市场竞争力和抗风险能力，吸引了大量机构投资者和证券分析师的关注，特别是养老基金的参与使REITs市场规模迅速扩大。统计数据显示，1962年至2004年，美国公开上市交易的REITs数量从2个增加到193个，总市值从4200万美元增长到3078.95亿美元(见表一)。在收益方面，REITs的长期回报一般优于股票和债券，根据S&PS&P（标准普尔指数）:Standard&Poor's的缩写，涵盖多个全球及指定国家指数，反映世界各地股票的表现。其中最著名的指数是标准普尔500指数。统计，2000年～2004年美国REITs平均年报酬率为12.5%，优于美国国内股票型基金的0.04%。表一REITs数量和市值变化(1962-2004)年份REITs总数量REITs总市值（百万美元）1962242.01972461，880.91982663，298.0199214215，912.02002176161，937.32004193307，894.7注：①资料来源：http://www.nareit.com/②90年代,REITs市场规模的迅速扩大，主要由于吸引了大量机构投资者，特别是养老基金的参与。 美国REITs早期以权益型居多，20世纪60年代末，抵押型REITs风靡一时，随着70年代房地产泡沫破灭导致大量开发商破产和贷款违约，抵押型REITs受到了沉重打击。相比之下，权益型REITs以其良好的抗风险能力获得了更多投资者的青睐。相对于权益型REITs来说，平均年回报较低的抵押型REITs具有较大的波动性。从收益角度看,尽管在市场繁荣时期抵押型REITs的收益能够超过权益型REITs，但长期而言，抵押型和混合型REITs的年均回报一般低于权益型REITs,。所以，当今美国市场上权益型REITs居多，数量占近80%,市值占95%左右。美国REITs在经历了40多年的发展，现已经具有相当的规模。回顾REITs的发展历程，我们可以得出美国REITs快速发展得益于严格的设立条件，完善的法律制度以及相对灵活的运行模式。（二）设立条件依照法律规定，美国的REITs成立并能够投入运作必须满足一定的条件。条件如下：1资产要求在资产组合中,至少持有75%的资产价值属于为房地产、抵押贷款、其他REITs证券、现金或政府证券,持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%,不得持有超过某一发行人的流通在外的具有投票权的证券的10%。2收入要求至少75%的毛利必须来源于房地产租金收入、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等,不得有超过30%的毛利来自于出售持有不足6个月的股票或证券,或持有不足4年的房地产(非自愿变卖或拍卖的除外)。3股东人数REITs股份必须完全可转让，至少有100个股东，且股权结构应该分散化；其中前5大股东在每一纳税年度的后半年内，不得持有超过50%的REITs股份(退休金除外)。4红利分配将不低于房地产投资信托基金应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东(一开始规定的是95%,1999年《REITs现代法案》将之调整下降为90%)。5资金来源发行股票,由机构投资者和社会公众认购；从金融市场融资；如银行借入、发行债券或商业票据等。从房地产投资信托的设立条件，我们可以看得政府给与了大力的扶植条件，规范其运作，对稳定和发展房地产市场起到了一定的积极作用。（三）完善的法律制度美国REITs的发展与其法律制度的不断完善是分不开的，只有在一个完善的健全的法律体系下才得以稳定快速的发展。具体相关政策法规见表二。美国税法经历历史上几次的重大修改，不断地完善，促使房地产基金的健康发展，一方面放松了对其管制，促进其繁荣发展，另一方面加强对其监管，防范其投机行为，使其成为真正完全意义上的房地产投资信托基金。美国房地产投资信托业的发展不仅在于税法的改革，还在于房地产投资信托自身的不断改革和创新。表现在：所有权形式的改革，管理结构的改革，结构形式的创新，专业化程度不断提高等方面。（四）运行模式 表二1996年到2001年相关政策法规解析年份法规政策法规政策解析1960年美国税法修正案给予了房地产投资信托公司税收优惠待遇。信托公司本身可减免联邦税，投资于该信托的个人所得到的租金收入分红也可减免个人所得税。1976年税收改革法案（TRA76）对使用与REITs的纳税条款进行了一系列重大的调整，为REITs提供了处理损益时的部分灵活性，使得REITs能够更好的适应经济低靡时期的市场环境。1986年税收改革法案（TRA86）再一次改变了REITs，提高了REITs的经营决策效率，使得房地产投资信托的竞争优势进一步得到加强，受到了投资者更高程度的推崇。1993年综合预算调整法案改变了退休基金投资REITs的5/50规则，允许其按退休金持有人数来计算投资人数，只要求满足股东人数在100个以上的规定，从而为退休基金投资房地产投资信托铺平了道路。1997年精简法案（REITSA）包括了12条直接影响REITs的条款，如取消了股东可保留资本所得的应纳税义务；废除了REITs的非长期持有资产的销售收入不能高于其总收入的30%的规定。1999年现代化法案（RMA）。允许REITs获得税收补贴，并且将REITs收入分配比例从95%又降回到90%。通过法律条款的调整，为房地产投资信托的发展提供可更为宽松的法律环境。2001年新税收条例有效地提高了REITs的创利能力以及在房地产市场中的竞争地位。美国的REITs一般采取公司或信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（如公寓，购物中心，写字楼，旅馆和仓储中心等）或者对房地产进行投资。美国大部分REITs采取公司形式，其股票一般在证券交易所进行交易。其基本运作模式见图一：投资租金，股利，利息IPO/增发持有股份投资者买卖股票REITs股利投资组合持有并管理证券市场本金+资本利得 图一公开上市交易的REITs的基本运作模式美国的房地产投资信托之所以能够在几经波折之后，最终进入了健康发展的轨道，归因于多因素共同作用的结果。二我国房地产投资信托基金发展前景展望随着我国城市化进程的不断加快，居民对住房的需求也在迅速增加，为房地产业的发展提供了巨大的空间。2003年6月，“121号文”出台后，央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移；同时，2005年我国居民储蓄存款余额已经突破14万亿元，为我国的房地产发展提供了雄厚的潜在资金，而我国的融资渠道狭窄难以实现储蓄存款向房地产开发资金的融通，此时发展房地产投资信托恰逢其时。2006年我国金融市场全面对外开放，金融证券市场将逐步与世界接轨，国内市场的开放程度大大加强，国外资金的大量进入也为我国房地产投资信托的提供了发展机遇。入世将促使我国房地产行业规范化，提高我国房地产企业的素质，使房地产投资信托在投资房地产企业时的选择余地更为广泛，并且投资的安全性也更有保障。可见我国发展房地产投资信托的潜力巨大，具有广阔的发展前景。三我国发展房地产投资信托（REITs）的政策性和市场化建议（一）政策性建议：营造REITs运作的必要的法律环境。首先，建立符合我国REITs发展需要的税收体系。美国税法规定,房地产投资信托基金不属于应税财产,且免除公司税项,避免了双重纳税，建立和完善房地产信托投资基金的法律体系。而目前我国现有法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，建议参照美国税法的有关规定，对我国目前的税法进行改革，制定专门针对REITs的减免税收等方面的优惠政策，为REITs发展创造良好的税收环境。其次，改造现行的信托计划法规，并逐步完善法律体系。通过改造现有的信托法规，调整目前的相关规定，如取消200份的合同限制，把开发商的贷款性融资改为投资成熟性物业等等。同时进一步完善《公司法》《信托法》，并出台《产业投资基金法》以建立一个完备的满足REITs运行的法律体系。再次，建立严格的信息披露制度和监管体系。美国公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度，而我国现有的信托计划披露较为简单，且缺乏透明度，无法保护投资者的利益。此外，要有一个系统性的监管体系。REITs作为信托产品上市，涉及大量的部门之间的职责划分和协调问题。因此，建议建立一个由银监会，证券会，证券交易所等相关政府部门参与的监管小组，对REITs的上市发行进行全过程的监管。（二）市场化建议1．发展我国的证券市场，REITs作为信托产品上市我国目前的信托投资还称不上真正的REITs，大部分的信托投资表现为债权融资，而非国际普遍的权益性融资方式。建议在相关的规则改造下，取消200份的合同限制，把开发商的贷款性融资改为投资成熟性物业等等，使我国的投资信托向规范化发展。投资信托作为创新的金融投资工具，它的发展同时促进我国的证券市场的发展；反过来，规范我国的证券市场，也会对我国投资信托的发展起着积极地推动作用。两者间相互促进推动作用，加快了我国资产的证券化进程。2．加快培育REITs机构投资者 应积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向REITs，并加快培育机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。但事实上，我国目前还没有真正意义上的市场化的机构投资者，这对于REITs的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。2004年2月，国务院批准了保险基金可以直接进入股票市场；2006年1月，国务院正式批准保险资金可以投资于基础性建设和渤海产业基金，扩宽了保险基金的投资方向；可见我国对机构投资者的建设和培育方面加大了力度。3．完善人才培养和信息公开化制度加强房地产投资信托基金的人才培养，需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，积极促进基金业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开情况下，从事房地产投资信托基金的运作，促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。4．建立房地产信托投资基金的交易平台现阶段我国房地产投资信托的实际流动性不高。其最主要的原因是还没有形成一个全国性的统一的信托交易市场。目前信托流动最常见的方式是在信托公司提供的平台上发布转让信息，由交易双方自主洽谈成交。但这种方式有非常大的局限性，由于一份信托金额较大，能够购买的投资者较少，同时这一平台仅仅是单一公司所提供的，受众不广，投资者不一定能及时找到合适的购买者。而如果我国要发展房地产投资基金,就应该通过建立和完善信托产品信用评级体系，信托产品的定价等一系列制度，建立面广、公平、公正和公开的房地产信托投资基金交易平台，提高房地产信托投资基金的流动性。我们可以通过汲取美国房地产投资信托基金发展的成功经验，从法律制度完善、机构投资者培育、专业队伍培养等方面入手，开创我国房地产投资信托的新局面！参考文献：刘洪玉,黄英译：《房地产投资信托：结构、绩效与投资机会》经济科学出版社2004年版毛志荣：《房地产投资信托基金研究》深圳证券研究所综合研究所研究报告2004.1.16王晓燕：《浅论我国房地产投资信托》载《中国房地产金融》2006年第9期EnlightenmentfromthedevelopmentofU.S.A.REITsAbstract:RealEstateInvestmentTrusts(REITs),whichwerederivedfromUnitedStatesofAmerica,havebeenafinancialinstrumentthatcanfacilitatetherealestatemarketandhavebeenattractingtheconcernofbothnationalandinternationalgovernments.ThispaperaimstodiscussthesignificanceofREITsandtogivesomepolicysuggestionsasitwillbeappliedtotheChineserealestatemarket.Thispaperreviewsthebackground,relevantregulationsandexistingoperationmodelsandhighlightsthedevelopmentprospectofREITsinChina. Keyword:AmericarealestateinvestmenttrustREITs