城市化中的公共住房问题与政策建议

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1、2011年2月开放导报February2011第1期总第154期CHINAOPENINGJOURNALNo.1TotalNo.154【社会建设】城市化中的公共住房问题与政策建议刘开瑞，余婧（陕西师范大学国际商学院，陕西西安710062）[摘要]分析我国城市化进程中住房问题形成的机理以及公共住房发展现状，文章揭示了公共住房建设速度滞后于城市化发展速度的导因。针对这些问题文章给出的推进城市化进程中公共住房发展的政策建议是，完善公共住房政策法规，加快《住房保障法》立法进度并尽快实施；优化管理机制；转变城市化发展观念，加快推动公共住房发展；积极拓宽公共住房的筹资渠

2、道等。[关键词]城市化公共住房经济适用房廉租房公共租赁房[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1004-6623（2011）01-0101-04[作者简介]刘开瑞（1963-）,甘肃民勤人，陕西师范大学财务处副处长，财经监督委员会副主任，国际商学院财务系主任，财务专业主任，土地资源管理学术带头人，博士，副教授，研究方向：会计学、土地资源管理（不动产金融）；余婧（1985-），女，陕西西安人，陕西师范大学国际商学院研究生，研究方向:土地资源管理（不动产金融）。我国城市化已经进入高速发展时期，大量农村人口现实生活中许多产品处于这两者之间，不能同

3、时满足非向城市聚集，居者有其屋成为城市化进程中的一大难排他性和非竞争性的产品，被称为准公共产品。住宅产题。政府参与住房市场，通过公共住房政策来调节住房品具有排他性和非竞争性，所以具有准公共物品的属市场，对于妥善解决住房问题，促进全民安居有着十分性。准公共产品完全政府供给和完全市场化供给都造成重要的意义。效率低下，应由政府引导市场来配置。世界上许多国家都是靠政府参与市场，建立公共住房来解决住房问题一、城市化进程中的。因此，对于目前我国城市化过程中的住房困难问公共住房问题形成的机理与现状题，政府参与住房市场，大力发展公共住房，有利于住房困难问题的解决。（一）城

4、市化进程中住房问题形成的机理我国土地资源稀少人口众多，城市化进程中住房矛根据房地产供需理论，房地产商品与一般商品一盾尤为尖锐。首先，我国原本是农业大国，农村人口众样，供给与需求的相互作用结果会引起商品价格的变化多，随着工业化和城市化的快速发展，大量失地农民涌和均衡发生改变，房地产价格由供给与需求所决定，房入城市，造成城市住房需求激增，需求的增加引起房价地产价格与需求正相关，与供给负相关。的不断上涨。而大多数新进入城市的农民支付能力弱，萨缪尔森提出，如果一种物品同时具有消费的排他买不起甚至租不起房，且由于城乡户籍制度，他们享受性和竞争性,这种物品就是私人物品

5、，而一种物品同时不到城市的住房保障待遇，造成这一群体住房困难。其具有消费的非排他性和非竞争性则就是纯公共物品。在次，我国房地产管理体系发展还不成熟，当城市化带来101的住房刚性需求引发房价不断上升时，许多投机者也趁机大量投资房地产市场，推动房价不断攀升，不断上升的房价超出城市中低收入者的支付能力，又造成这部分人住房困难。第三，快速的城市化进程对我国土地利用规划是个挑战。目前，我国土地利用规划工作有很多不足，造成了我国土地供给总量不足和房地产供给结构的不合理，这也间接促使房价上涨。房价的不断上升使许多人对购买房子望尘莫及，城市住房困难问题日益严重。数据来源：

6、中国统计年鉴。（二）城市化进程中公共住房问题现状国外公共住房的建设经验和我国学者对城市化进程图2我国经济适用房与住宅新开工面积增长情况中住房问题的研究结果都表明，发展公共住房完善保障住房的准入机制存在着许多问题，首先，准入条件不合性住房体系是解决城市化过程中住房问题的有效手段。理。各地经济适用房和廉租房政策都规定需要是本地城近年来，城市化住房问题日益显著，短期内城市中低收镇居民。这样就把进城务工人员、外地高校毕业生限制入者住房困难的局面未得到改善。在外。真正需要得到保障的人群没有得到保障，公共住（1）从需求来看。近10年以来，我国城市化处于加房没发挥应有的

7、效用。其次，审核机构与保障对象存在速发展阶段，从图1可以看出1999年到2009年这10年信息不对称问题。由于审核机构获取审批对象的信息有来，我国城市化不断上升，并且还有继续上升的趋势。限，对审批对象的实际收入和资产状况不完全了解。所1999年我国城市化率为34.78%，到2009年我国城市化率以就出现许多开“奔驰”、“宝马”的高收入者住着具有已变为46.6%，增幅达11.82%。城市化率的大幅上升说明保障性质经济适用房，或已经拥有商品房的人还在申请每年有大量的农村人口涌入城市，2009年我国城镇人口经济适用房的骗购现象。还有公共住房审核程序不透已达6.2

8、2亿。城市人口的集聚，带来强大的住房需求。明，缺乏大众的监督，容易