住房问题-房改政策文档

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1、房改相关政策的制定一、改革供地方式，建立三三制住房制度的基本框架住房是准公共产品。一个好的住房制度，必须同时满足低收入、中收入、高收入家庭即全体国民的住房需求。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后，保障性住房制度基本满足了低收入家庭的住房需求。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，却无法满足中收入家庭的住房需求。因此，我们建议国家尽快进行二次房改，建立第三种能够满足中收入家庭住房需求的公共住房制度（包括公共租赁住房制度），即准市场化的平价住房制度。公共住房是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方

2、案，综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房，供应对象主要是占城镇人口60%左右的中收入家庭。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标，由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，向中收入家庭提供平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭

3、的住房需求。概括起来就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，简称“三三制住房制度”和“三三制房改方案”、“三三制房改路线图”，改革目标是建立“低端有保障，中端买得起，高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。二、改革供地方式，发展四定两竞公共住房的根据5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-leve

4、l,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve1、公共住房缺位、公众利益流失，是房价高企、民怨沸腾的根本原因。以北京市老八区为例，2006年招标供地陆续建成的商品住房在2007~2009年的销售均价达到了2万元左右，高出公共住房合理房价1倍以上，房价的一半以上成为开发商的暴利，对其它消费产生强烈的挤出效应。掏空了中收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入，一户住房消灭一个中产阶级，严重降低了他们的生活水平，既不符合公理，

5、也不符合社会公平正义。根据是：2、2006年地价是合理的。2006年北京市住宅用地成交32块，成交均价2582元/平方米，楼面均价2589元/平方米。其中北京老八区经营性土地楼面均价，东城区4259元，西城区8267元，崇文区3691元，宣武区4110元，朝阳区5173元，海淀区5042元，丰台区3967元，石景山区2948元。2006年全国商品住房均价达到3383元/平方米，而平均楼面地价水平仅为934元/平方米。2006年之后开发商的恶性竞争导致了部分中标地价非理性上涨。即便如此，2009年国土资源部的系统调查表明，目前我国地价占房

6、价平均仅为23．2％。3、以2006年地价计算的北京老八区公共住房均价低于万元。以丰台区8块经营性土地楼面均价3967元/平方米为例，如果按照“四定两竞”公共住房改革的计算模式，建安与管理营销成本设定为2800元/平方米，税费14.2%约为1190元/平方米，开发商5%利润率为418元/平方米，这8块土地假如全部建设公共住房销售均价应为8375元/平方米。即使按照年利润率5%，30层住房3年建设周期计算，顶多再加836元/平方米。实际这8块土地全部由开发商开发后的商品住房销售均价照此涨了1倍以上，以国有土地输送了公众利益。因此，控制地价

7、、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。三、改革供地方式，发展四定两竞公共住房的五项内容1、确定公共住房供地指标。政府将每年的住房供地计划分为三个部分，首先保证保障性住房用地和公共住房、公共租赁住房用地，然后安排商品住房用地，并向社会公示。2、创新公共住房供地招标方式。以招标底价为准，实行“四定两竞”招标。3、公共住房户型建筑面积控制在90平方米以内，实行轮候制和订单式开发建设。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransp

8、ortinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransports