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1、基于EVA的房地产财务评价---以保利地产为例摘要：随着我国国民经济的持续发展，房地产已成为我国国民经济的重要支柱，对我国经济的高速发展做出了巨大的贡献。本文以保利地产为例，通过分析保利地产2009-2012年的年报，通过相关会计调整项，计算出保利地产2009-2012年的EVA。通过得出的EVA与传统经济利润净利润相比较，分析为股东创造价值或减少价值的原因。最后得出公司相关的启示。关键词：EVA；净营业利润；资本成本一引言自2000年以来，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱，在国民经济中占极其重
2、要的地位，同时对我国的经济的快速增长做出巨大的贡献。在过去的十几年里，我国经济持续高速发展，同时房地产也在这一时期内更高速的发展，壮大。房地产上市公司股价不断上涨，使得很多投资者想当然的以为房地产行业的前景将会一片大好。然而,日本等国的一些经验数据则表明,如果房地产企业的发展出现失控的话将会给金融市场带来巨大的波动,而且有可能会使该行业多年的发展成就迅速地缩水,甚至是消失。2007年,美国爆发的次贷危机对世界的金融市场及经济增长的冲击就是一个非常典型的例子。因此,通过对比分析来选择适合我国房地产企业的
3、价值估价模型,从而对我国的房地产企业作出相对准确的价值评估,选择有效的绩效评估办法。对于投资者以及企业的经营管理者来说则显得尤为重要。房地产上市公司股价持续上扬这一利好信息使得很多人对房地产企业投资需求也在逐渐增加,然而,投资所存在的风险也是投资者们面临的一个大难题。对于广大的投资者而言,尤其是一些中小投资者,在我国目前的证券市场上,如果希望在房地产行业中捕捉到一些良好的投资机会,进行理性投资,而不盲目地跟风,从而将自己的投资风险水平降到最低,那么,正确地分析房地产上市公司的内在投资价值就显得极为重要
4、。房地产是个较为特殊的行业,它是典型的资金密集型企业,而且其资金来源中,自有资金占有很大的比重且有不断上升的趋势,特别是2010年4月中旬以来,受国家宏观调控政策的影响,银行不断收缩银根,提高银行存款准备金率,使得房地产企业的资金来源中更多的需要自有资金来解决。然而,在分析评价企业的内在价值时,传统的财务指标只考虑了债务资本成本,却忽略了企业的权益资本成本,不能够真实地反映出房地产企业的经营业绩和自身的价值创造能力。而EVA指标作为当今最炙手可热的财务理念,它区别于传统分析模式,把权益资本成本考虑进去
5、,并从净利润中扣除,能真正地反映企业的增值能力和为股东创造的价值,它显示出了一种较为新型的企业价值观。应用EVA这一企业价值评估方法来对我国的房地产企业进行合理的评估是一个非常有益的探索,它可以真实地反映出我国房地产企业的价值,有助于企业实现自身价值的最大化。长期以来,传统的会计利润指标,如每股收益、净资产收益率和净利润等,因其简单明了、易于理解的特点,一直被广大投资者作为评估上市公司内在价值的标准,现己成为大多数企业管理者的经营管理目标和激励基准。随着财务理论的快速发展,公司的终极目标是要实现股东的
6、价值最大化这一观点得到普遍认可,这就必然要求评估公司内在价值的指标必须能够准确反映公司为股东所倒造的价值。然而,传统的会计利润指标已无法满足这一要求。在国外，EVA指标在价值管理方面的理论和实践经验已相当成熟。目前该指标已被广泛应用与上市公司的内在绩效评估，然而我国资本市场还不够完善，EVA指标究竟能不能适用于我国的资本市场，本文将通过数据进行分析和论证。保利地产作为大型国有房地产上市公司,它是国家一级房地产开发资质企业,国有房地产企业综合实力靠前。本文通过应用EVA指标对保利地产进行案例分析，希望可
7、以使更多管理层认识到该指标的作用。二EVA的计算及会计调整项（一）EVA即经济增加值（EconomicValueAdded）产生于20世纪90年代，由美国斯腾斯特财务咨询公司提出。传统的绩效评价指标以会计利润为核心，计算时只考虑到债务资本而没有靠轮到股权资本的成本，这就意味着权益资本成本是零，这是明显不对的。而EVA的核心理念是：只有当企业取得的税后净经营莉润(NOPAT,NetOperatingProfitAfterTax)补偿全部的投入资本(CE,CapitalEmployed)的成本后,余下的收
8、益才能增加股东的财富,这个余额才是为股东创造的价值,即:经济增加值(EVA)。其中:全部投入资本的成本等于总额乘以企业的加权平均资本成本(WACC,WeighedAverageCostofCapital)。由此得出EVA的计算公式为:EVA=企业的税后净经营利润(NOPTA)—企业的投入资本(CE)X加权平均资本成本(WACC)从公式可以看出,计算公司的EVA时,我们需要知道三个方面的信息:首先,要计算出企业经营活动中所产生的税后净经营利润NOPAT;其
