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1、第8卷摇第3期中国发展Vol.8摇No.32008年摇摇9月ChinaDevelopmentSep.摇200835农村宅基地使用权流转法律问题研究袁锦秀,林睿杰(湖南人文科技学院政法系,湖南娄底417000)摘摇要:农村宅基地使用权流转在中国目前法律框架下是不受肯定的,但是出于对土地资源的充分利用和农民合法利益的保护,流转是十分必要的,且事实上存在的地下流转市场呈失控状态。因此,立法对宅基地流转予以确认,建立良好的流转管理体制,对维护农民的利益是十分必要的。土地权利和利益的合理配置,也是实现社会公正的一个重要方面。关
2、键词:农村宅基地;宅基地使用权;流转;确立中图分类号:F321.3,D922.3摇摇摇文献标识吗:A摇摇摇摇文章编号:1671-2404(2008)28-0035-07摇摇要是指国有土地使用权,除了划拨的土地以外,土地使用权的取得必须通过出让、转让、出租的方式进1摇引言行,这些方式在本质上都是一种等价交换的交易方宅基地使用权是中国特有的一种用益物权形式,而农村宅基地使用权不仅具有物权的属性,而且式,是指农村居民对集体所有的土地占有和使用,自在一定程度上与集体经济组织的成员资格和福利是主利用该土地建造住房及其附属设施,
3、以供居住的联系在一起的,住房和宅基地是农民安身立命的最一种权利。《物权法》第152条规定:“宅基地使用后保障,如果允许转让,农民将其转让后进城打工一权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权旦无法在城市立足,就会带来新的问题。但是人口利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施冶。流动尤其劳动力流转是市场经济的内在要求,不仅农村宅基地是农民从农村集体经济组织分配取是个人获得发展空间的前提,也是社会发展进步的得的一项重要财产,它关系着农民一辈子的切身利重要标志,对此应该慎重对待。简单地禁止城镇居益,农民将其视为“命根子冶
4、。近年来,随着中国城民到农村买房,不利于城乡之间人口的双向对流,也市住房制度的改革和完善,无论是商品房还是房改不是真正保护农民利益,而是在客观上让农民的一房,其所有者都可将其住宅连同相应的土地使用权[1]大财产变成“死产冶。一起上市流转,进行自由交易。但是,受现有法律法近年来,农村房屋买卖所引起的纠纷日益增多,规的约束,中国农村宅基地使用权交易市场尚未形特别值得关注的是,随着有关禁止农村房屋买卖的成,农村宅基地尚无法进行合法流转。但是,随着农政策不断出台,该类纠纷并没有因此减少,反而呈上村人口向城镇集中,大量农民开始
5、进城买房。同时,升趋势。由此可见,农村宅基地使用权转让宜疏不也出现了少量城市居民下乡买房置地的现象。因宜堵,禁止农村房屋买卖已不适应当前农村经济的此,改革现行立法,解禁农村宅基地使用权流转,对发展状况,法律对此应作出明确规定,以便对农村房于提高农村宅基地利用率,实现农民融资手段,促进屋买卖加以引导,促使交易规范化,从根本上减少该城乡人口流动,改变城乡二元结构,构建和谐社会具类纠纷的产生,这有利于社会的稳定,有利于和谐社有十分重要的意义。但也有人对宅基地的流转深表会的构建。担心,认为土地使用权在中国具有特定的含义,它主
6、2摇有关农村宅基地使用权流转的立法规定及社会现状收稿日期:2008-01-13作者简介:袁锦秀(1954-),教授,主要从事民商法学等方面的摇摇研究;林睿杰(1986-),本科生。2.1摇关于农村宅基地使用权流转的立法现状E-mail:shikelanduoshao@yahoo.com中国土地立法体制日趋完善,涵盖了从宪法、法36袁锦秀等:农村宅基地使用权流转法律问题研究律到行政法规、规章等不同层次的规范性法律文件,村有条件的老人进城在子女家中养老;四是迫于生但有关农村宅基地使用权流转问题却是立法缺位或计“倾巢而出冶
7、进城务工。这些人尽管移居城市,但虚位的一个领域。在农村仍保留着宅基地。《宪法》第十条第四款规定:“任何组织或个人(2)自然人无嗣。指因没有子女,而没有血亲不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地也没有继承。特别是中国实行计划生育政策以来,的使用权可以依照法律规定转让。冶该条确立了宅在农村形成了大量的独生子女和双生子女户,随着基地所有权严格禁止买卖,宅基地使用权转让需依时间的推移,由于回收重新分配的不及时也造成了照法律规定的原则。宅基地使用中很大的浪费。《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用(3)批新宅基地后,
8、不归还旧宅基地。因管理权的取得、行使和转让,使用土地管理法等法律和国方面的原因,很多农民建新房以“摊大饼冶式不断向家有关规定。冶村庄四周扩散,村中心却保留了大量旧房屋和空闲《担保法》规定“耕地、宅基地、自留地、自留山宅基地,且基本上无人居住。等集体所有的土地使用权不得抵押冶,因此农村宅2.2.2摇宅基地的扩张与耕地的矛盾基地抵押也是不合法的。比
