我国农村宅基地使用权流转法律问题研究

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1、我国农村宅基地使用权流转法律问题研究　　摘要：我国目前对宅基地使用权禁止流通的规定，既不利于宅基地权能的充分发挥，也无助于有效保护农民的经济利益，同时也容易引发各种纠纷。因此，应当正视农村宅基地使用权流转的客观社会需求，在法律上允许宅基地使用权的流转，并通过建立起完善的相关制度和配套措施，对宅基地使用权流转的条件、范围、方式、期限、收益分配以及流转后的土地产权关系调整等加以规范，将有利于加强土地行政管理，对减少土地权属混乱和产权纠纷，维护土地市场的正常秩序，并保护交易各方的合法权利起到良好的作用。　　关键词：农村宅基地；宅基地使用权；流转　　一、我

2、国目前宅基地使用权流转的现状9　　中国是一个农业大国，也同时被很多社会学家称为"乡土中国"，土地是生产之源，财富之母。为保障亿万农民安身立命之本，几十年来，我国一直以分配的方式为农民提供宅基地，从而就形成了以土地集体所有、农民无偿无限期占有、使用为基本特征的宅基地使用权法律政策。随着农村经济的迅速发展，特别是当前城乡一体化、农村城市化进程的不断加快，农村宅基地流转的现实需求日益增加，但由于宅基地归集体所有，宅基地使用权的流转受到国家法律、政策层面的限制，我国对农村宅基地使用权的流转一直采取的是禁止性规定，目前社会各界虽然存在农村宅基地使用权流转的呼

3、声，但相关制度构建一直徘徊不前，这一状况导致了各类宅基地确权纠纷及隐形买卖现象不断增加。为此，笔者阅读参阅了众多学者的相关研究成果，希望能够对此问题作出初步的研究，以利于今后进行深入的学习和探索。　　（一）宅基地使用权的隐形流转　　近年来，中国城市化和工业化进程不断加快，人口向经济发达地方聚集，从而加大了流动人口和外来人口在大中城市周边郊区的人口密度，使得城郊农宅的租售等活动空前活跃。在经济发达地区农村宅基地流转己经具有相当规模，其发展势不可挡。　　由于我国法律对宅基地使用权流转很大程度上持限制态度，但是市场经济下资源的配置产生的巨大价值利益，已经

4、使宅基地市场流转兴起，方兴未艾，从而致使市郊农村出现大量"空心村"。宅基地的隐形流转不利于集体资产和农民利益的保护，并产生了集体土地资产流失严重、抑制农村金融抵押等一系列现实问题。　　（二）宅基地使用权隐形流转之原因分析　　1.经济利益驱动　　显而易见，城郊房地产的快速升值，带动了周边农村居民用房价值的升值，农民通过房屋的买卖或出租，可将闲置的固定资产转变成现金，收益非常可观。　　2.城市化进程加快9　　城市化的快速发展导致了大量外来流动人口的涌入，城乡结合部地带的农民房屋成为低收入进程务工人员的栖息地。例如，在北京近郊区的农村，平均有1/3的农户

5、出租房屋，有些村甚至家家出租，租房人数超过了本村人数。　　3.农村住房闲置　　近些年来，农民居住条件的提升导致原有很多农村住宅闲置，为宅基地的隐形交易提供了客观条件。由于长期以来实行的宅基地无偿使用制度，使得建房的农户想多占地、占好地，于是纷纷在原有宅基地的基础上向外"块状"扩张，造成了耕地资源的浪费，即形成了所谓的"空心村"。再加之村镇规划管理滞后，没有履行监督管理的职责，致使现有宅基地未批先建、乱批乱占、一户多宅、房屋空置的现象相当普遍。　　4.自然景观因素　　较之于城市快节奏的生活而言，农村大多风景优美，环境清新，很多城市居民选择在农村购买房

6、屋以享受幽静生活，这种"逆城市化"现象日渐显著，从而也形成了宅基地流转的买方需求。　　5.制度性因素　　由于中国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，造成了农村宅基地使用权的流转面临体制性障碍，而农民受经济利益的驱动以及城市市民现实需要的市场供求关系形成，发达地区的宅基地使用权的流转日益活跃。虽然《宪法》、《土地管理法》均对宅基地使用权的流转做了限制性的规定，但仍然自发形成了隐形的流转市场，进行"地下"操作，处于隐蔽状态。　　二、我国宅基地使用权现行立法及制度性缺陷　　（一）宅基地使用权相关立法9　　《土地管理法》是我国现行调整土地管理方面的

7、专项法律，第8条规定："农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。"第62条对村民建房用地（即宅基地）作了规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。"并且规定"农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"上述规定在法律上确立了与农民身份相关联的宅基地使用权分配原则，即"一户一宅"，但只严格地限制了出卖、出租后不得再申请宅基地，并没有明文规定绝对禁止农村村民出卖、出租住房。　　依照《物权法》第153条的规定，有关宅基地

8、使用权的取得、行使和转让等具体问题，应适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。因此《物权法》虽在用益物权中设有宅基地使用权