地价与房价关系的经济学分析 00理论

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1、区数量经济技术经济研究》年第期①地价与房价关系的经济学分析刘琳刘洪玉内容提要深入分析房价和地价的关系,才能弄清房价和地价的相互影响,才能判断地价是否过高。本文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系,并根据分析的结果,为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。关键词地价房价经济学分析一、地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释,要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格,并且都是由供求关系决定的,二者不同的是在国内目前的情况下,土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求

2、价格。因为土地的自然供给没有弹性,其经济供给受自然供给的限制,也缺乏弹性。并且,土地的供给是由政府垄断。因此,在这种情况下,地价,,的主要由需求一方决定需求上升则地价上升需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面,还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给,,不同于单纯的土地没有生产费用供给它是一个生产的过程必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润,才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析,作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的,即由于对土地产出物,“”。“”的需求

3、导致了对土地的需求最著名的解释为玉米法律悖论玉米法律悖论说明了地价高是因为玉米的价格高,玉米法律提高了玉米的价格,刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的,地主们就提高地价来满足对土地的需求。地价高是玉米价格高的结果,而不是玉米价格高的原因。“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场,我们就可以得出房价高刺激了对土地的需求,由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。地价的地区差异性同样源于各地房价的不同,即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。图所示,城市对增量房地产的需求远远大于城市,导致其房价也大大高于城市的房价。在各个地区中,由于

4、市场的开放性和竟争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小,因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。总之,在任一城市中,对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加,由于土地的供给价格弹性较小,导致地价的上涨。因此,从需求角度看,地价主要是一种需求价格。在同一时点,地价高相对房价高而言,只是结果,不是原因。①基金项目国家自然科学基金重点项目。——©1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net增量房地产价格增量房地产价格,一尸卜

5、一沐一、一卫于尸一数量’数量城市城市增量房地产价格土地单价尸一建安成本口,土地价格图地价的地区差异从供给角度来看,地价上涨是导致房价上涨的一个因素在房地产增量市场中,房地产是一种生产产品,因此房价不仅仅是一种需求价格,更是一种供给价格。在现实生活中,这主要表现在当有下降压力存在时,房价的变化非常典型,即当市场疲软时,首先减少的是供给数量开发商不再投人开发建设资金,而不是价格。因为从房价的形成来看,先有地价,然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中,由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础,开发商总是先获得土,,,,地的使用权然后才能进行房屋开发和经营

6、即先形成地价然后产生房屋建设成本最后形成增量房地产的成本价格包括合理利润。这个成本价格通过当时市场的供求关系,最后形成真正的增量房地产的交易价格,这个价格一般都高于其成本价格。由此,上涨的地价进一步推动了房价的上涨,但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上,而是经过了一个房地产的建设周期,即从供给的角度上看,地价是房价的成本之一,地价上涨是导致房价上涨的一个因素。在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号,地价与房价反映了土地市场和房地产市场的供求关系。在房地产市场的运行过程中,地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。图所示,象限工和象

7、限分别是房地产市场房地产增量市场和土地市场,在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。房价房价高涨代表了房地产市场的需求旺盛见象限,当该价格高于房地产产品的成本价格时,便会形成对房地产产品的需求当市场内的空置房屋不能满足其需求时,对房地产的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求见象限开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格地价,当土地的需求价格高于土地的供给价格时,由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格地价,新的地块被开发见象限这时的地价经过房地产项目的开发,转为新的房