浅谈地价与房价的关系

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1、浅谈地价与房价的关系作为我国国民经济支柱产业之一，房地产业近年來的发展势头令人瞩目，它对中国经济的快速、稳定发展起着不可替代的作用，房地产市场正成为人们近年来的消费热点和投资热点，所以关于地价和房价之间的关系辩论也骤然升级。1地价与房价的内涵房价与地价本质上是房产与土地预期收益的购买价格，是未來若干年收益的折现值之和，它们都由市场供求关系决定。我们H前所指的房价是住宅商品房市场交易价格，地价为住宅用地楼面地价。土地具有资源和资产两重性质，土地是一种自然资源，是没有价值的,其价格是地租的资本化，但山于土地在利用中已凝结了人类的劳动，并且有生产费用，因而

2、就有了价值因素和价值价格，这就成为了一种资产。换言之，土地价格是资本化的，因而是提前支付的土地地租。土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定的。土地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求房价是一定期限的土地使用权和房屋建筑所有权的整体价格，除去地价那部分外，房屋作为一种商品，它的价格是由凝结在房屋建筑中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。但土地和房屋建筑作为一个整体进入市场，其价格并不是两者的简单相加。房地产由于英天生的不可移动性、异质性、稀缺性，很容易形成卖方市场，一旦这种情况发

3、生，平均利润将变成超额利润。随着利润的上升，地价对房价的约束力将不复存在，房价不再受成木左右，而是由市场供求关系决定2建平地区地价与房价的基本情况根据实际调查，建平近年來地价占房价的比重一直相对稳定，房价和地价均呈现波浪式的上升趋势，变化趋势存在一致性，但地价变化幅度基本低于房价变化幅度，土地价格仅占商品房价格的比例在10%-25%之间。例如同等条件的建平县叶柏寿中心区域,2009年楼面地价300元/平方米,楼盘的成交均价为2200元/平方米，2010年楼面地价400元/平方米，楼盘的成交均价却为2800元/平方米，2011年楼面地价450元/平方米

4、,楼盘的成交均价却为3400元/平方米。建平近几年房价涨幅达较大，而地价涨幅较小，所以并非房价的涨幅取决于地价。目前的高房价不是因为土地成木高，而是市场供求状况才是影响房价与地价的决定性因素，加上有人炒作，从而造成民众抢购住房，同时通货膨胀造成银行存款负利率，人们认为存钱不如存房，把儿子、孙子的房子都给买下了，一些专业炒房客更是推波助澜，就这样，像炒股一样把房价炒高了。还有，由于按住房的市场价格对拆迁户进行补偿，房价越高，补偿标准越高，高房价也推高了征地拆迁成木。3地价与房价的关系：地价与房价有一定的联系，但都不是决定对方的因索。在通常情况下,其基木

5、规律是，地价上升房价也上升，反之亦然；房价上升地价也上升,反之亦然。。3.1地价是房价的基础。地产可以独立存在，房产则不然，它必须附着于地产之上，没有地产就没有房产。房价屮包含着地价，地价隐含在房价之中，地价是房价的重耍组成部分。我国的房屋产权实际上包括两部分:土地使用权和房屋所有权，而房屋所有权是受制于土地使用权期限的。在土地使用权期限内，地价的变动决定着房价的同方向变动，在土地使用权到期后，即使房屋仍具使用价值，但房屋价格因地产被土地所有者收回而不复存在。3.2房价是地价的表现。作为建筑地段的土地，其使用价值和价格是通过建在其上的房屋的使用价值和

6、价格体现出来的。房型设计、建筑结构、施工质量都完全相同的两处住房，因坐落的地点不同，房价就不同，实际上就是地价不同的表现。3.3房价对地价具冇反作用。假设房价土涨，就会导致上地价格的上涨；房价下降，就会抑制土地价格的上涨。地价在房价中占有一定的百分比，但其比重没有固定的标准。在市场机制条件下，房价与地价的比例关系受T:地供求关系、房屋质量、房地产开发、税费等因素影响。从以上分析可以看出,房价主要受经济发展水平、开发商的房屋开发成本和对未来房地产市场的预期及消费者的收入水平、消费者的偏好和预期等市场因素的影响，同时，银行政策、土地供应制度等也会对其起调

7、控作用，其中，地价只是作为众多因素中的成本的一部分影响房价。而地价,由于政府垄断了土地一级市场，供给弹性很小，决定其价格水平的主要是需求状况，土地需求是一种引致需求，开发商对未来房价的预期决定着对土地的需求程度，从而影响地价。所地价与房价有一定的联系，但都不是决定対方的因素。