浅谈房价与地价的关系及其政策含义

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1、浅谈房价与地价的关系及其政策含义摘要：是地价决定房价，还是房价决定地价，一直争议不断。事实上，地价的高低是由房价的高低决定的，而房价的高低是由人们对房屋的需求决定的，而并不是由地价决定的。即便地价是房价的重要组成部分，但它也不能成为房价高低的决定性因素。简而言之，是房价决定了地价，而不是地价决定了房价。如果地价由房价决定，那房价又是由什么决定？通过对房价主要影响因素的分析，找出影响房价高低的原因，从而有助于为有效调控房价提供指导。关键词：房价；地价；引致需求；供求关系；影响因素；调控房价引言近年来我国房价一直保持着高速增长，而地价是房价的重要构成

2、部分，对房价的上涨究竟起到什么影响，房价与地价谁推高谁的争论已经成为各界关注和争论的焦点。对于这一问题，出现了三种观点：第一，地价决定房价；第二，房价决定地价；第三，房价和地价的关系不是谁决定谁，而是相互推动。笔者认为：房价决定地价，地价只是影响房价高低的因素之一。理性地认识房价与地价之间的关系，不仅对于科学地理解和认识当前居高不下的房价具有帮助，9更为重要的是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有决策意义。一、房价并不是由地价决定1、房价的上涨导致了地价的上涨土地不同于其他一般商品，它具有特殊性。一般商品

3、由人类生产，价值是抽象劳动的凝结，其商品的价格由价值决定。而土地的特殊性决定了它与其他商品区别。自然未开化土地和阳光、空气、水一样，是自然品，它们可以被人们使用，具有使用价值，但是这些自然品并不是由人类所生产，没有人类一般无差别劳动的凝结，因此不具有价值。于是问题产生了，其他商品的价格由价值决定，如果土地没有价值，那么它为什么有价格？对于这一问题，马克思这样解释到，土地价格无非是出租土地的资本化收入，也就是说，地价并不是购买土地的价格，而是土地所提供的地租的购买价格。这样一来，我们知道，土地的价格由地租决定，那么，只要搞清楚地租到底由什么决定，就

4、可以搞清楚地价由什么决定。英国著名农学家詹姆斯・安德森很早就提出：地租由土地产品决定。所谓土地产品，就是土地上的产出物，例如农作物。人类对于土地需求实际上是引致需求，也就是对土地产出物的需求导致了对人类对土地的需求。著名的“玉米法律悖论”同样证明了詹姆斯・安德森的论断，9“玉米法律悖论”指出，玉米法律的颁布，提高了玉米的价格，由此刺激玉米的种植以及对土地的需求。由于土地资源的稀缺性，土地所有者便提高土地的价格来满足增加的土地需求。这就说明，土地的高价格只是玉米高价格的结果，而并不是玉米高价格的原因，玉米的价格决定土地的价格。如果将“玉米法律悖论”

5、运用到到房地产市场上，也可以的到同样的结论，如果将房屋看作土地上的产出物，人类对房屋的需求实际上是对土地的引致需求。高房价刺激了对土地的需求，由于土地的稀缺性，土地的供给弹性极小，土地需求的增加导致了土地价格的大幅度拔高。总之，对房地产需求的增加导致了对土地需求的增加，由于土地的供给弹性极小，导致了地价的上涨。2、地价的上涨只是导致房价上涨的一个因素构成房价的因素很多，地价只是构成的房价因素之一。房地产价格的构成可以用公式表示如下：房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润，其中土地成本就是地价。由公式可以看出，房地产价

6、格是由多种因素决定，地价虽然对房价的高低产生影响，但它并不是决定性。其他因素对房价的影响也并不能小看，特别是开发利润，企业以营利为目的，即便是地价下跌，由于企业自身利益最大化的经营目标，并不一定就会因为地价的下跌而降低房价。因此，地价的高低，并不构成房价高低的充要条件。9另外，从其他一些国家地价对房价的影响，也可以证明地价对于房价的非决定性作用。例如，在美国一些低地价的地区，因为房屋的高质量，导致了较高的房屋建造成本，因而房价也高；又如，在新加坡，地价虽高，但是由于政府采取了各种降低建筑成本的措施（充分供应的建筑材料和劳动力、承包商工地管理的改善

7、），使得房价保持在一个相对较低的水平。总结起来，可以归纳出如下几种情况：第一，地价低房价也低（瑞典）；第二，地价低房价不低（美国）；第三，地价高房价不高（英国与新加坡）；第四，地价高房价也高（韩国与日本）。因此，高地价不一定导致高房价，低地价也并不一定导致低房价。地价的高低只是导致房价高低的因素之一，而不起决定性作用。二、影响房价的主要因素影响房地产价格高低的需求因素有很多，但笔者认为，起主导作用的不外乎经济因素、金融因素两点。1、经济因素经济因素主要包括房地产市场的供需状况、国内生产总值（国民收入水平）、物价水平三个方面。9既然作为商品，房地产

8、价格就和其他商品价格一样，受到自身市场内供给与需求的作用：当房地产市场的需求大于供给时，房价上涨；反之，当房地产市场的需求小于供给时，房