房价与地价的关系

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1、关于房价与地价因果关系的研究进展评述姓名：陈婧怡学号：10108092003摘要：地价与房价的关系是争议已久的话题，其研究不仅是房地产市场研究的重要组成部分，更是推进土地市场和房地产市场健康、有序和协调发展的关键，对房地产企业的土地获得和开发经营决策而言具有十分重要的意义。随着近几年来房价的不断攀升和上海地王的接连出现，到底是房价决定地价，还是地价决定房价，开始成为房地产市场乃至学术界迫切需要解决的问题。本文以房价和地价的辩证关系为主要研究对象，从经济学的基本理论出发，结合地价和房价的内涵和外延，对房价和地价之间的一般性影响进行理论的分析。关键词：地价房价地价和房价的关系Abstract:A

2、salong-disputedissue,theresearchontherelationshipbetweenlandpriceandhousingpriceisnotonlyanimportantpartofrealestatemarketresearch,butalsothekeytoacceleratethesustainabledevelopmentofrealestatemarket.Moreover,itisalsoofgreatreferencevalueforthoseestatedevelopers’decision-makingonland-gettingandthei

3、rbusinessdevelopmentplans.Withthecontinuouslyincreaseofthehousingpricesandlandprices,whetherthelandpricesdeterminethehousingpricesorthehousingpricesdeterminethelandpriceshasaproblemcallingfortheimmediatelysolution.Thisarticleistostudytherelationshipbetweenthelandpricesandhousingpricesfromthebasicec

4、onomytheories,combiningtheintensionofthehousingpricesandlandprices,makinganempiricalanalysisonthegeneraleffectofthelandpricesandhousingprices.Keyword:landpricehousingpricetherelationshipbetweenlandpriceandhousingprice一、房价决定地价自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地

5、产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。（一）国外研究动态李嘉图探讨“玉米法律悖论”（CornLawDebate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residuallandprice）被大多数经济学家所接受。这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003

6、），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如PengandWheaton(1994)和Needham(2000)。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。（二）国内研究动态朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的

7、增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献度大幅下降至零附近。因而地价上涨对房价上涨的影响薄弱。但是房价变动对地价变动的贡献度接近100%。郑光辉（2004）指出土地价格是提前支