地价与房价的关系

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1、专题之五：地价与房价的关系一、马克思对成本与出售价格关系的论述二、古典经济学家李嘉图的论述三、房价是否具有决定地租的功能四、城市经济学家的观点五、土地估价师的观点六、计量经济学者的观点之一七、计量经济学者的观点之二一、马克思对成本与出售价格关系的论述1、如果商品按照商品价值出售，利润就会被实现。这个利润等于商品价值超过商品成本价格的余额，也就是等于商品价值中包含的全部剩余价值。资本家即使以低于商品的价值出售商品，也可以得到利润。因为只要商品的出售价格高于其成本价格，也总会实现商品中剩余价值的一部分，从而获得利润。商品价格是

2、由商品价值所决定的，但要受到市场供求关系的影响。一、马克思对成本与出售价格关系的论述2、商品出售价格的最低界限，由商品的成本价格决定。如果商品低于它的成本价格出售，生产成本就不能全部由出售价格得到补偿。商品的成本价格是资本家为了生产商品而支付的购买价格，是由商品的生产过程本身决定的购买价格。3、产品价格昂贵不是地租的原因，相反，地租倒是产品价格昂贵的原因。二、古典经济学家李嘉图的论述1、李嘉图地租理论的假设条件第一，他假设农业方面没有任何技术进步；第二，他假设资本与人口经常保持一个适当的比例增加，使得真实工资不断地维持在同

3、一个水准。这些假设保证了随着资本和人口的增加，耕种土地的范围也将逐渐扩大，而肥沃程度低的土地也会逐渐产生地租。二、古典经济学家李嘉图的论述2、李嘉图地租理论的总体思路人们对谷物的需求增加，使得现有优质土地的供给的谷物不能满足需求；于是有更多的农业资本家投入到农业生产中，试图寻找更多的土地，就会有一些中等，甚至不断地会有一些劣等土地投入耕作；这样劣等地所生产谷物的个别生产价格决定了谷物的社会生产价格；谷物的价格有所提高，于是原先使用优质土地的生产者剩余利润增加，所以交给地主的地租也就随之增加。二、古典经济学家李嘉图的论述3、

4、具体观点李嘉图认为，对土地的需求完全来自对农产品和地上附着物或相关产品的需要，农产品价格的升降造成地租水平的升降；而土地自身的租金水平则对农产品价格没有任何影响。三、地租（价）与房租（价）的关系1、地租与农产品价格的关系理论上：英国经济学家乔治·拉姆赛(1800－1871)认为：“地租的产生是土地生长的某些产品价格上涨的结果”，同时还指出：“地租一旦产生，它又反过来成为其他产品，如牧草、牛和木材价格上涨的原因。”三、地租（价）与房租（价）的关系现实生活中：在市场经济条件下，当地租水平提高时，往往会引起租种土地成本的提高，从

5、而引起农产品价格的上涨。也就是说，地租水平对农产品价格是有影响的。三、地租（价）与房租（价）的关系2、地租（价）与房租（价）由于房屋并非土地产品，而是土地所承载且与土地结合成为一体的不动产。所以，不能套用“土地产品的价格决定地租”这个原理。三、地租（价）与房租（价）的关系应有的思考：第一，土地面积有限，随着社会经济的不断发展，房屋的需求会逐渐增大，从而带动房价的上涨，最终又带动地价的上升。这是因为，土地需求是一种引致需求。第二，完全相同的房屋，兴建于不同等级的土地上，房价房租相应地呈现出级差现象。这实际上是地价地租决定房价

6、房租的一种表现形态。第三，在现实生活中，还存在低地价低地租与高房价高房租并存的状况。因此，我们在分析地租地价与房租房价的关系时，需要具体情况具体分析，不能一概而论。四、城市经济学家的观点城市经济学家在对城市各个功能区进行分析时，引入了杜能所创立的、建立在比较利益原则基础上的圈层说与级差地租理论。距市中心越近的圈层，土地面积越少，不可能充分满足各方面的需要，因而对这些土地有剧烈的竞争。其结果是，越是接近市中心的地块，级差地租越高。只有那些能够支付得起高额地租的企业主，才能把他的企业配置在市中心，而那些出不起高额地租的企业就不

7、得不到离市中心较远的外围圈层区寻找自己适宜的位置。四、城市经济学家的观点支付地租的能力＝四、城市经济学家的观点支付地租的能力因此，获得收益的能力决定了土地的价格（租金），即供求关系决定房价（房租），房价（房租）决定了地价（地租）。五、土地估价师的观点公式：土地价格＝如果该地块用途为建造商品住宅或办公楼等，则公式为：土地价格＝楼价－建筑成本－其它费用－税金－正常利润相对而言，建筑成本、其它费用、税金都是刚性的，正常利润一般为行业的平均利润。因此，楼价就是决定土地价格最能动的因素。从这个角度考虑，可以得到如下的结论：楼价决定地

8、价。六、计量经济学者的观点之一（一）问题的提出中国房地产开发热潮实际上是在近5年内形成的。从1999年以来，整个房地产开发完成的投资额每年以1000亿元以上的幅度递增着，从1999年的4103亿元，迅速攀升至2003年的10323亿元。其中仅2003年就比2002年的房地产投资完成额增加2300亿元。这