地价与房价关系的理论与实证探讨

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1、第2卷第3期·围稍山亍青肇院学报VOL．2，NO．32009年5月JOURNALOFCHINAEXECUTIVELEADERSHIPACADEMYJINGGANGSHANMay．25．2009地价与房价关系的理论与实证探讨口杨继瑞何雄浪(1．西南财经大学经济学院，四川成都610074；2．西南民族大学经济学院，四川成都610074)[摘要】地价与房价的关系争论由来已久，其研究不仅是房地产市场的基础与源头，而且是推进房地产市场健康、有序与协调发展的关键。土地作为房地产不可分割的关键部分，地价与房价的

2、关系存在依附和承载的特殊关系，不能脱离出来单独分析。在短期，对住房的需求在一定程度会促进对土地的需求，在长期，地价与房价相互作用、相互影响，但不能说完全循环相关。在全球金融危机肆虐背景下，要建立更科学合理的土地供给机制，土地出让金管理要透明化、公开化及长期化，加强房地产市场管理、优化市场供应结构，以促进房地产市场的可持续发展和我国社会和谐与稳定。[关键词]地价；房价；房地产市场【中图分类号]F293．31[文献标识码】A[文章编号】1674—0599(2009)03—0107—06随着国民经济的发

3、展，房地产业在国民经济的地租的购买价格，因此，土地价格就是地租的资中的地位越来越高，已成为我国的支柱产业之一。本化。而土地固定资产价格，则是凝结在土地中房价也成为政府和每个普通民众密切关注的话的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产题。至今，高房价仍使许多居民望房兴叹，“房价、成本加上平均利润。所以土地价格是土地资源价地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点格和土地资产价格的有效统一。⋯问题。2．地价实质是土地的产权价格。土地能提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获得都以土地产权的限定为基

4、础。土地作为一种商品，一、对地价的认识其交易的本质不是物品上的转移，而是一组权利的转让。土地的产权范围比一般意义上的商品的(一)地价的特点产权范围要广，它不仅包括所有权、使用权，还有1．地价是土地资源价格和土地资产价格的有租赁权、典当权、抵押权、耕作权等等，这些权利都效统一。土地资源价格产生的基础，是由于土地可以成为交易的对象，交易的价格也因交易中转资源的有用性、稀缺性、垄断性与可让渡性，它是让的权利的种类、范围的不同而不同，即土地价格对土地资源所有权的垄断而获得的。正如马克思量的取值范围取决于产

5、权的收益能力。所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供3．地价基本上由需求决定。地球上的土地面[收稿日期]2009-03—10[作者简介】杨继瑞(1954一)，男，四川井研县人，经济学博士，西南财大党委副书记，教授，博士生导师，主要从事中国经济改革与发展、房地产经济研究；何雄浪(1972一)，男，四川南充市人，经济学博士后，西南民族大学副教授，主要从事区域经济、房地产经济研究。·108·中国井冈山干部学院学2009正积是一定的，即其自然供给完全无弹性，土地经济二、对房价的认识供给的弹性也很小，

6、但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要房产价格是指在某个时点上为取得他人房地方面。所以土地与一般商品不同，不是由市场供产而获得相应权益所支付的代价，它是房屋建筑给和需求共同决定其市场价格的，而是一种基本物价格和土地价格统一，即房屋商品价值和地租上由土地需求决定的特殊的市场供求关系。资本化的综合价值的货币表现，因此，在一般情况4．地价总体呈上升趋势。一般商品由于供求下，我们可以认为房产价格即是房地产价格。关系的影响，单位商品的价格会围绕价值上下波(一)房地产价格是土地和建

7、筑物价格动。但是土地价格，却会呈现不断提高的趋势。的统一体随着社会经济发展、人口增加，人地比例不断增谈到房地产就不能不谈到土地，因为土地是大，社会对土地的需求Et益扩大，地租有不断上涨房地产的依附，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。土的趋势。同时，社会经济的发展也意味着高技术、地是可以脱离房子单独存在的，所以土地有其单高投资产业的日趋发达，使得社会平均利润率下独的价格。相反，房屋必须依附土地存在，没有地降，从而导致利息率有下降的趋势，地租的上升和产就没有房产。从这个意义上说，房价总是与地利息率的下降，

8、决定了土地价格呈现总体上升的价结合在一起的。房地产价格是土地价格和建筑趋势。物价格的有机统一体，但不是两者价格简单相加。5．地价有强烈的地域性。土地位置的固定地价是房价的基础；房价中包含着地价，地价隐含性，使它无法像其他商品那样可以到处流动，因而在房价之中，没有地价就没有房价，地价是房价的使土地市场具有强烈的地域性，不同地域市场的重要组成部分。从这个意义上讲，房地产价格与土地价格很难相互影响，不能形成统一的市场均土地和建筑物的价格之和之间的关系是一个相关衡价格。所以，土地价格一般是