基于地价与房价关系的经济学分析

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1、基于地价与房价关系的经济学分析：近年来，随着我国经济水平的不断提高，推动了房地产业的发展，人们的生活居住条件较之以往有了极大程度的改善。随之而来的则是房地产价格的连连攀升，这也成为目前政府及广大市民普遍关注的热点话题之一。尽管国家也相继出台了一些政策法规，试图对居高不下的房屋价格进行控制，但实际效果却并不明显。为何现阶段房价始终居高不下，其又与哪些因素有着较为密切的关系，这是我们当前必须弄清的问题。基于此点，本文首先对地价与房价进行概述，进而从经济学的角度对地价与房价的关系进行分析。　　关键词：地价

2、；房价；经济学角度；房地产　　一、地价与房价概述　　（一）地价与房价的含义　　既然本课题是研究地价与房价之间的关系，那么我们首先应该了解一下地价和房价的具体含义。地价从其本质上来讲，其属于一种产权价格，是土地所有者让渡土地权利所需要的报酬或是放弃土地权利时应得补偿，同时也是土地需求者获取土地权利时所应付出的代价；房价从本质讲是房地产的一种产权价格，也是其未来所能产生出的具体收益的价格。　　（二）房地产价格的构成　　1、土地取得成本。其主要是指房地产在开发过程中，开发用地所应支付的土地使用权价格及其相

3、关税费等。按照房地产开发获得土地途径的不同，可将土地取得成本大致归纳为以下几类：其一，通过征用农业用地获得的，其成本包括土地使用权出让成本及农业用地征用费等；其二，在拆迁中获得的，其成本包括安置补偿费及土地使用权出让成本等；其三，在市场中购买获得的，其成本包括地价款及买方应缴的税费等。　　2、开发成本。这类成本实质上就是房屋建设过程中所产生出的成本，通常包括勘察设计费、工程建筑费、基础建设费、配套设施费等等。　　3、管理成本。这一项费用主要是指房地产在开发及经营活动中产生的费用，如人员工资、差旅费、

4、办公费等。　　4、投资利息。由于房地产开发属于异响规模较大的工程，所需投入的资金也相当之大，故此开发商在进行投资时大部分资金的都是依靠银行贷款，而这部分贷款是会产生一定的利息。　　　　二、从经济学的角度看地价与房价的关系　　（一）房价上涨能够有效地推动地价上涨　　站在经济学的角度上看，某种特定商品的价格涨幅主要与其供给量的增长有关。价格的上涨在某种程度上意味着该商品所能产生的利润空间会有所增大，生产商为了获取更多的利润势必会将全部精力转移到这类商品的生产上。房地产本身也可以说是一种商品，所以同样适用

5、这一理论。自从04年开始，我国住宅房屋的价格就以每年20个左右的百分点在不断增长，从而使得大部分投资者都将投资眼光放到了房地产市场上。房屋供给量急剧提高，交易数量也随之大幅度提升。在对房地产进行投资的过程中，投资行为被分为两部分，一部分是房产投资，另一部分则是地产投资。造成这一现象的原因是由于房地产本身的性质决定的。可以说房地产市场是房产及地产这两大市场的有机结合体，两者之间既独立存在又有内在联系，具体体现在以下几个方面上：其一，地产本身能够以独立的形态存在，但是房产却必须依存于地产方可存在。举个比

6、较简单的例子，一块地皮上面没有任何建筑物，其依旧可以正常买卖，而房屋却必须存在于土地这一基础条件上，没有所谓的空中楼阁，也就说土地是房屋不可或缺的平台和载体，房屋是依存于土体之上的，没有土地便没有房屋，但没有房屋的土地依旧是土地，一样可以交易；其二，购置土地的主要目的是为了建设房屋之需，人们不会平白无故购置一块土地，房屋可以说将会是这块土地上的最终产品。当房屋建好后，地产则隐藏在房屋当中，其会随着房屋所有权的转移而发生转移。由此可见，投资者在进行房产投资的同时，也相应地增大了对土地使用的需求。就土地

7、供给而言，因其供给的弹性相对较小，所以在较长时期内总体供给量均较为固定。　　（二）地价与房价之间的转化　　从供求的角度上分析，地价与房价反映了土地及房产这两大市场之间的供求关系。在房地产市场的整个运行过程中，地价与房价的转化主要体现在两大市场的相互作用之中。房价的上涨可以说明人们对于房地产的需求比较旺盛，但是当该价格的涨幅高于房产本身的成本时，则会形成对房产的需求，而当空置的房产无法满足当前人们的需要时，对房产的需求则会转化为对土地的需求。处于市场环境中的地价属于一种需求价格，其主要受房价的影响，房

8、价上涨便会有效地带动地价上涨。而房价本身不仅属于需求价格，也是一种供给价格，地价作为其成本中一项，地价上涨房价自然也会随之上涨。通过分析我们不难看出，地价与房价的升或降最根本的原因主要取决于市场的供给和需求，并不是由两者之间互相决定的。