基于语言变量的房地产项目投资风险评价研究

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1、北京交通大学博士学位论文基于语言变量的房地产项目投资风险评价研究姓名：王明和申请学位级别：博士专业：产业经济学指导教师：欧国立201112中文摘要改革开放以后，随着中国经济的快速发展，房地产业已成为国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业。同时，房地产业也是一个投资成本高、回收期长、投资风险大的行业，特别是近年来国家出台的一系列宏观调控政策，对房地产项目投资产生重大影响。因此，科学合理地评价房地产项目投资风险并采取相应的措施是目前房地产企业发展急需解决的重大问题。对房地产项目投资风险评价理论与方法展开研究具有重要的理论和现实意

2、义。本文在国内外有关风险评价理论、房地产项目投资风险评价指标体系与评价方法等理论的基础上，通过继承与扩展，对房地产项目投资风险评价理论和方法展开了系统而深入的研究。其主要研究内容如下：(1)综述房地产投资风险的相关理论。包括：房地产的概念与特点、风险的内涵与特征、房地产投资的特点、房地产投资风险的分类、房地产投资风险识别与评价方法等。(2)建立了系统化的房地产项目投资风险评价指标体系。根据房地产项目开发过程详细分析了房地产项目投资风险的影响因素，初步建立了房地产项目投资风险评价指标，包括决策阶段风险、前期阶段风险、建设阶段风险

3、和租售阶段风险等4个一级指标，24个二级指标，然后通过问卷调查、深度访谈等方式获取了这些指标重要性程度的数据，通过数学分析对指标进行检验，最后确定了房地产项目投资风险评价指标体系，即包括4个一级指标，19个二级指标。(3)研究了房地产项目投资风险评价方法。首先，研究了不同粒度语言变量的转化方法，提出了基于归一化思路的不同粒度语言变量转化方法，简单可行。其次，研究了房地产项目投资风险评价指标权重，建立了基于语言变量AHP方法的主观权重确定方法、基于熵权、离差最大化等方法的客观权重确定方法及组合权重确定方法和位置权重确定方法；最后

4、，针对属性值为多粒度不确定语言变量的情况，分别采用直接语言变量和将语言变量转化为梯形模糊数两种方式，分别建立了基于扩展TOPSIS方法、扩展VIKOR方法、灰色关联投影方法和一般化混合集成算子方法的评价模型，详细介绍这些模型的评价原理、扩展思路和评价步骤。(4)对某房地产公司的项目投资风险进行了实例分析。采用基于语言变量AHP方法确定了评价指标权重，并根据指标数量的不平衡性进行了修正，然后采用基于离差最大化方法确定了指标的客观权重，按照比例法形成了组合权重，成为本实例分析的最终指标权重；然后分别基于扩展TOPSIS方法、扩展V

5、IKOR方法、灰色关联投影方法和一般化混合集成算子方法，并分别采用直接语言变量和语言变量转化为梯形模糊数两种方式对投资实例进行了分析，所有方法得出了相同的结论；最后对各种方法的特点进行了总结。(5)给出了房地产项目投资风险的应对措施。针对房地产开发建设过程的投资决策阶段、前期阶段、建设阶段和租售阶段，提出了应对风险的具体措施。关键词：房地产项目；投资风险；不确定语言变量；多粒度；TOPSIS；灰色关联投影方法：VIKOR；一般化混合集成算子分类号：F062．9ABSTRACTSincereformingandopeningup

6、totheworld，China’Seconomyhasbeendevelopingrapidly，andrealestateindustrieshavebecomethebasis，priorityandpillaronesofnationaleconomicdevelopment．Meanwhile,realestateindustrieshavethecharacteristicsofhighinvestmentcost，longpaybackperiodandhi．ghinvestmentrisks．Especiall

7、yinrecentyearsthegovernmenthasadoptedaseriesofmacrocontrolpolicieswhichhavehadasignificantimpactontherealestateinvestment．Therefore，itisanimportantproblemfortherealestatecompaniestoevaluaterealestateinvestmentrisksscientificallyandreasonablyandtotakeappropriatemeasu

8、res，andtheresearchontheoriesandmethodsofriskassessmentofrealestateinvestmenthasimportanttheoreticalandpracticalsignificance．Throughinherit