全程营销策略报告(名人丽都升级版)

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1、名人丽都全程营销策略报告（升华版）客户名称重庆金万科房地产开发有限公司提交单位产品归属产品类别提交日期页数项目经理主研人员重庆金万科房地产开发有限公司（签章）31目录前言3一、项目概况5（一）项目营销策划原则5（二）项目基本状况6（三）项目市场环境9（四）项目核心竞争力分析11二、营销策略定位13（一）总体市场定位13（二）定位思路14（三）主力客户群定位14三、整体营销策略15（一）放大的视野等于放大的成功15（二）以满足资金需求为底线的高收益追求16（三）产品策略16（四）销售策略17（五）价格策略24（六）广宣策略26四、营销团队31结语3331前言首先，感谢重庆金万科房地产

2、开发公司给予我司介入项目营销、联袂打造时代精品的机会，感谢各位领导对我项目部工作的支持与帮助。通过对项目的了解及合川市场的认知，结合我司在成功操作同质项目的理论沉淀得出本案。本营销策略报告是名人丽都项目后续工作的开端。即：在明确项目开发原则、运营目标的基础上，在确保项目财务指标充分可行的前提下，面向需求市场和竞争市场，制定出创建项目“核心竞争力”——品牌力、产品力、价格力和服务力的整体营销策略，致在全面提升项目价值感，最终实现“名人丽都”全线销磬。其中，品牌力将围绕市场对开发企业实力、信誉的接受度展开，从而奠定项目快销、完销和盼销的感性基础。产品力是指规避项目现实“硬伤”，将其优秀

3、之处系统的转换成市场能够领会、容易接受的形式，并以适当的方式进行传播，从而促成市场对产品性能的充分认知，并形成对产品价值的较高预期。价格力是围绕着市场心理预期和竞争环境的预测，制定出项目定价在时间、空间上的组合策略，以求在确保项目资金回笼速度的同时，实现项目开发利润极大化。服务不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的“客户服务”，而应涵盖到从产品设计、生产、销售、使用几个环节中所有的服务领域，且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化。以创建上述关键竞争力为目标，本报告从以下四个方面进行策略构建：Ø产品策略Ø销售策略Ø价格策略Ø广告宣传策略并对项目可望的资金回笼按时间序列进行了初步计

4、划，同时对此后各项营销准备工作制定了计划，作为今后工作的指南。31当然，由于时间关系和对该项目的理解程度不深，加之对未来的预测能力也极为有限。因此，所述营销方案和广宣方案存在调整的可能性和必要性，存在很多需要在今后的营销策划执行工作中细化的内容。此外，限于笔者的文字表达能力，本报告难以全面反映营销的思想，所幸旭日地产顾问积极推行“保姆式顾问服务”，无论是否源于本报告，金万科的任何垂询均将得到最及时的响应，以弥补本报告的不周之处。再次感谢重庆金万科房地产开发有限公司对旭日地产顾问的认可！31一、项目概况（一）项目营销策划原则首先，项目开发的总体原则就是项目营销策划原则的重要组成部分。

5、通过前期沟通，明确了以下四项原则，即：Ø经济效益和社会效益并重。经济效益得益于社会效益，从而使经济效益的地位高于社会效益。因此，在营销策略中，经济效益应当是审核策略核心是否优秀的最终衡量标准，而社会效益应当是衡量外显策略（如广告等）的标准。Ø品牌创建和利润极大化并重。品牌创建能够带给企业更大的利润，特别是鉴于还有“南城水岸”的开发以及企业日后的持续经营。因此，品牌创建的地位应高于利润极大化。在营销策略中，我们坚持通过品牌创建营造超额利润的基本原则。Ø长期收益和短期收益并重。当前，企业运营资金并非十分充裕，因此短期收益应作为基本保障，在此基础上谋求长期收益最大化。这就要求将资金回笼速

6、度放在第一位予以保障，在有条件的情况下，努力提升项目租售价格、销售比例以实现更高的利润。Ø实事求是，重视区域市场现实。一方面策划应当尊重市场现实，另一方面必须前瞻性的把握未来的竞争格局和需求格局。同时，坚持实事求是的策划原则，还要求我们在本次全程策划的基础上，为今后可能出现的市场变化做好灵活变通的准备。此外，本项目营销策划还应当明确的是：Ø速度VS利润。速度和利润对于营销本身就是一对矛盾。当因为二者桎梏于工作的正常开展时，以速度为首要考虑要件进行取舍，退而谋求利润最大化是如下策略的既定原则。31（二）项目基本状况1.项目SWOT分析Ø产品力优劣势分析优势(S)劣势(W)规模大小区占

7、地面积约105亩，总建筑面积160000㎡，总住户1334户，容积率为2.09，绿地率为33.4%，户型由一室一厅一卫到三室两厅双卫（错层）到200㎡以上的跃层，户型丰富。从经济指标可看出，名人丽都的开发体量目前在合川市来说是较大的。所剩户型中户型较差的占多数从小区所剩570余套房屋的户型来看，销售难以实现的户型，主要为底层、顶层和户型条件较差的中间层。如：2号楼与4号楼1—3单元的1号房客厅布局不合理，次卧与厨房相对，次卧与前面房子距离过近，采光通风较差（共剩59套