XX丽都全程营销策略报告升华版

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1、XX丽都全程营销策略报告升华版(-)-、项F1概况（-）项冃营销策划原则（二）项冃基本状况（三）项冃市场环境（四）项目核心竞争力分析二、营销策略定位总体市场定位1191411151313（-）定位思路14（三）主力客户群定位14三、整体营销策略171515（-）放人的视野等于放人的成功（二）以满足资金需求为底线的高收益追求16（三）产品策略16（四）俏售策略17（五）价格策略24（六）广宣策略26四、营俏团队结语3533前吕首先，感谢重庆金万科房地产开发公司给予我司介入项目营销、联袂打造时代精品的机会，感谢各位领导对我项目部工作的支持与帮助。通过对项目的了解及合川市场的认知，结合我

2、司在成功操作同质项目的理论沉淀得出木案。木营销策略报告是名人丽都项目后续工作的开端。即：在明确项目开发原则、运营目标的基础上，在确保项目财务指标充分可行的前提卜；面向需求市场和竞争市场，制定出创建项目“核心竞争力”——品牌力、产品力、价格力和服务力的整体营销策略，致在全面提升项目价值感，最终实现“名人丽都”全线销磬。其中，品牌力将围绕市场对开发企业实力、信誉的接受度展开，从而奠定项目快销、完销和盼销的感性基础。产品力是指规避项目现实“硬伤”，将其优秀Z处系统的转换成市场能够领会、容易接受的形式，并以适当的方式进行传播，从而促成市场对产品性能的充分认知，并形成对产品价值的较高预期。价

3、格力是围绕着市场心理预期和竞争环境的预测，制定出项目定价在时间、空间上的组合策略，以求在确保项目资金回笼速度的同时，实现项目开发利润极大化。服务不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的“客户服务”，而应涵盖到从产品设计、生产、销售、使用几个环节中所有的服务领域，且越來越强调多元化、人性化、规模化和个性化。以创建上述关键竞争力为目标，本报告从以卜•四个方面进行策略构建：＞产品策略＞销售策略＞价格策略＞广告宣传策略并对项目可望的资金冋笼按时间序列进行了初步计划，同时对此后各项营销准备工作制定了计划，作为今后工作的指南。当然，由于时间关系和对该项目的理解程度不深，加之对未來的预测能力也极为

4、有限。因此，所述营销方案和广宣方案存在调整的可能性和必要性，存在很多需要在今后的营销策划执行工作中细化的内容。此外，限于笔者的文字表达能力，本报告难以全面反映营销的思想，所幸旭□地产顾问积极推行“保姆式顾问服务”，无论是否源于本报告，金万科的任何垂询均将得到最及时的响应，以弥补本报告的不周之处。再次感谢重庆金万科房地产开发有限公司对旭口地产顾问的认可！一、项目概况（-）项目营销策划原则首先，项目开发的总体原则就是项目营销策划原则的重要组成部分。通过前期沟通，明确了以下四项原则，BP：＞经济效益和社会效益并重。经济效益得益于社会效益，从而使经济效益的地位高于社会效益。因此，在营俏策略

5、中，经济效益应当是审核策略核心是否优秀的最终衡量标准，而社会效益应当是衡量外显策略（如广告等）的标准。＞品牌创建和利润极大化并重。品牌创建能够带给企业更大的利润，特别是鉴于还有“南城水岸”的开发以及企业口后的持续经营。

6、大

7、此，品牌创建的地位应高于利润极大化。在营销策略中，我们坚持通过品牌创建营造超额利润的基本原则。＞长期收益和短期收益并重。当前，企业运营资金并非十分充裕，I大I此短期收益应作为基本保障，在此基础上谋求长期收益最大化。这就要求将资金冋笼速度放在第一位予以保障，在有条件的情况下，努力提升项目租售价格、销售比例以实现更高的利润。＞实事求是，重视区域市场现实。一方面策划应

8、当尊重市场现实，另一方面必须前瞻性的把握未來的竞争格局和需求格局。同时，坚持实事求是的策划原则，还要求我们在本次全程策划的基础上，为今后可能出现的市场变化做好灵活变通的准备。此外，本项目营销策划还应当明确的是：＞速度VS利润。速度和利润对于营销本身就是一对矛盾。当因为二者桎梏于工作的正常开展时，以速度为首要考虑要件进行取舍，退而谋求利润最大化是如下策略的既定原则。（-）项目基本状况1•项目SWOT分析＞产品力优劣势分析优势（S）劣势（W）规模大小区占地面积约105亩，总建筑面积160000总住户1334户，容积率为2.09,绿地率为33.4%,户型由一室一厅一卫到三室两厅双卫（错层

9、）到200nf以上的跃层，户型丰富。从经济指标可看出，名人丽都的开发体量目前在合川市來说是较人的。所剩户型中户型较差的占多Ms数从小区所剩570余套房屋的户型來看，销售难以实现的户型，主要为底层、顶层和户型条件较差的中间层。如：2号楼与4号楼1-3单元的1号房客厅布局不合理，次卧均厨房相对，次卧与前面房子距离过近，采光通风较差（共剩59套）;2号楼1一3单元的4号房餐厅太小（共剩23套）；4号楼1—3单元的4、5号房由大户型分割而成，室内空间不完整（共剩63套）；5号