基于改进的假设开发法在房地产在建工程评估中的应用分析

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1、杭州电子科技大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。论文作者签名：日期：年月日学位论文使用授权说明本人完全了解杭州电子科技大学关于保留和使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属杭州电子科技大学。本人保证毕业离校后，发表论文或使用论文工作成果时署名单位仍

2、然为杭州电子科技大学。学校有权保留送交论文的复印件，允许查阅和借阅论文；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。（保密论文在解密后遵守此规定）论文作者签名：日期：年月日指导教师签名：日期：年月日万方数据杭州电子科技大学硕士学位论文摘要作为第三产业的房地产行业，在经济建设和发展中发挥着无法替代的作用。目前，房地产龙头企业拥有较强的市场把控能力以及资源吸聚能力，房地产行业呈现出强者愈强的格局。因此，房地产价值评估，尤其是在建工程评估在房地产开发企业管理、发展以及企业收购、并购中具有极大参考价值。现在对在建工程评估一般采用假设开发法。但

3、是，假设开发法在评估过程中需要考虑的因素较多，参数选取是否合理是影响在建工程价值是否准确体现的重要环节。本文首先从在建工程理论与假设开发法基础出发，确定了假设开发法在在建工程评估中的适用性及合理性。其次，根据假设开发方法应用过程中的难点，对续建完成后房地产价值的估算用模糊数学进行改进；通过增加公司规模溢价和特定企业单独风险对折现率估算时的CAPM模型进行改进，并通过大样本分析确定公司规模溢价估算公式，同时对CAPM模型中的β系数进行调整。最后，结合TY在建工程项目的实际案例，用改进后的传统方式和现金流量折现方式分别估算该在建工程价值，并对评估值进行比较后。本文主要从实务

4、的角度对假设开发法进行了完善，并对完善后的方法进行案例应用。比较结果证明了，采用改进后的假设开发法对在建工程进行价值评估结果的合理性。最后，对完善后的假设开发法进行分析，提出了针对续建利润估算、利润率选取等问题需做进一步研究。关键词：在建工程，假设开发法，模糊数学，折现率，β系数I万方数据杭州电子科技大学硕士学位论文ABSTRACTAsthethirdindustry,therealestateindustryplaysanirreplaceableroleineconomicdevelopment.Atthemoment,therealestateenterprise

5、shavestrongabilityofmarketcontrolaswellastheabilitytoattractresources,thepatternoftherealestateindustrypresentsthestrongstronger.Therefore,realestateappraisal,especiallytheconstructioninprocessappraisalhasagreatreferenceintherealestateenterprisesmanagement,development,mergerandacquisitio

6、n.Thehypotheticaldevelopmentmethodisfrequentlyusedinconstructionappraisal.Butthehypotheticaldevelopmentmethodneedtoconsidermanyfactorsintheprocessofevaluation,thereasonableparameterselectionistheimportantlinkoftheeffectiveandaccuratevaluationresult.Basingonthetheoryofconstructioninproces

7、sandthebasisofthehypotheticaldevelopmentmethod,confirmedtheapplicabilityandrationalityofhypotheticaldevelopmentmethod,whichusedinconstructioninprocessappraisal.Secondly,basedonthedifficultieswhenusingthehypotheticaldevelopmentmethod,improvetheestimationoftherealestatevalu