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时间:2021-02-02
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1、2011评估师《资产评估》讲义:房地产评估(6) 第六节 假设开发法在房地产评估中的应用(掌握) 一、基本思路 假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。 该方法主要用于待开发土地的价值。 二、适用范围 1.待开发土地的估价。 2.将生地开发成熟地的土地估价。 3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。 三、计算公式 1.(5-24) 式中: P表示土地价值; A表示开
2、发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示); B表示整个开发项目的开发成本; C表示投资利息; D表示开发商合理利润; E表示正常税费。 2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为: 地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25) 四、操作步骤 (一)调查房地产的基本情况 (二)确定被估房地产的最佳开发利用方式 (三)预测房地产售价 1.对于出售的房产-----市场法 采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价; 2.对于出租的房地产,如写字楼等-----收益法 ⑴先用市场法,确定所开发房地产出租的净收益;
3、 ⑵其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。 注意:这里的方法实质上就是教材182页的公式5-5。 [例5-10]根据当前房在产市场的租金水平,与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元,该类房地产的资本化利率为8%,总建筑面积5000平方米,出租率为80%,则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期)。 (四)估算各项成本费用 1.估算开发建筑成本费用—建筑费 2.估算专业费用 指测量、设计等专业技术费用,该费用通常可以按建筑费的一定比例计算,即: 专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率) 3.确定开发建设工期,
4、估算预付资本利息。 ⑴利息的计算采用复利,而不用单利 ⑵预付地价款的利息 已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】 ⑶建筑开发费和专业费的利息 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入:全期计息。 ③均匀投入:计息期为开发期的一半。 ④分段均匀投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):计息期为各段时间一半附加剩余占用期间。 ⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。 4.估算税金 一般按照房地产总价的一定比例计算。 5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用) 一般按照房地产总价的一定比
5、例计算。 (五)确定开发商的合理利润 投资回报率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。 (六)估算待估对象价值 五、应用举例 [例5—11]有一宗七通一平的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为两年,建筑费用为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。 (一)确定评估方法
6、 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用,可用剩余法评估,计算公式为: 地价=楼价(价值)—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 (二)计算楼价 楼价=2000×2.5×9000=(元) 提示:容积率=建筑面积/土地面积 (三)计算建筑费和专业费 建筑费=3000×2000×2.5=(元) 专业费=建筑费×10%=×10%=(元) (四)计算销售费用和税费 销售费用=×2.5%=(元) 销售税费=×6.5%=(元) (五)计算利润 利润=(地价+建筑费+专业费)×10% =(地价+)×10% (六)计算利息 利息=地价×[(1+6%)2—1]+
7、(+)×[(1+6%)1—1] =0.1236×地价+ 提示:建筑费和专业费在建设期内均匀投入,所以,计息期按照建设期的一半计算。 (七)求取地价 地价=楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 地价=----0.1×地价--0.1236×地价- 地价=/1.2236 =(元) (八)评估结果 单位地价=/2000 =8912(元/平方米) 楼面地价=8912÷2.5 =/(2000×2.5) =3565(元/平方米) 注意: 1.本题中有的同学会提出关于“楼价、建筑费和专业费、销售
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