第六节 假设开发法在房地产评估中的应用(掌握).docx

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1、2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(6)　第六节　假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)　一、基本思路　　假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。　　该方法主要用于待开发土地的价值。　　二、适用范围　　1.待开发土地的估价。　　2.将生地开发成熟地的土地估价。　　3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。　　三、计算公式　　1.(5-24)　　式中：　　P表示土地价值;　　A表示开

2、发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);　　B表示整个开发项目的开发成本;　　C表示投资利息;　　D表示开发商合理利润;　　E表示正常税费。　　2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：　　地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)　　四、操作步骤　　(一)调查房地产的基本情况　　(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式　　(三)预测房地产售价　　1.对于出售的房产-----市场法　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价;　　2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法　　⑴先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;　

3、　⑵其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。　　注意：这里的方法实质上就是教材182页的公式5-5。　　[例5-10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期)。　　(四)估算各项成本费用　　1.估算开发建筑成本费用—建筑费　　2.估算专业费用　　指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：　　专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)　　3.确定开发建设工期，

4、估算预付资本利息。　　⑴利息的计算采用复利，而不用单利　　⑵预付地价款的利息　　已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】　　⑶建筑开发费和专业费的利息　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。　　②期初一次性投入：全期计息。　　③均匀投入：计息期为开发期的一半。　　④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间。　　⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。　　4.估算税金　　一般按照房地产总价的一定比例计算。　　5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)　　一般按照房地产总价的一定比

5、例计算。　　(五)确定开发商的合理利润　　投资回报率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。　　(六)估算待估对象价值　　五、应用举例　　[例5—11]有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。　　试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。　　(一)确定评估方法　

6、　现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：　　地价=楼价(价值)—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润　　(二)计算楼价　　楼价=2000×2.5×9000=(元)　　提示：容积率=建筑面积/土地面积　　(三)计算建筑费和专业费　　建筑费=3000×2000×2.5=(元)　　专业费=建筑费×10%=×10%=(元)　　(四)计算销售费用和税费　　销售费用=×2.5%=(元)　　销售税费=×6.5%=(元)　　(五)计算利润　　利润=(地价+建筑费+专业费)×10%　　=(地价+)×10%　　(六)计算利息　　利息=地价×[(1+6%)2—1]+

7、(+)×[(1+6%)1—1]　　=0.1236×地价+　　提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算。　　(七)求取地价　　地价=楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润　　地价=----0.1×地价--0.1236×地价-　　地价=/1.2236　　=(元)　　(八)评估结果　　单位地价=/2000　　=8912(元/平方米)　　楼面地价=8912÷2.5　　=/(2000×2.5)　　=3565(元/平方米)　　注意：　　1.本题中有的同学会提出关于“楼价、建筑费和专业费、销售