房地产投资与经济增长关系分析——基于扬州的实证

《房地产投资与经济增长关系分析——基于扬州的实证》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

附录7⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．54附录8⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．55致j射⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．56攻读学位期间发表的学术论文目录．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯57扬州大学学位论文原创性声明和版权使用授权书⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯58VI 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证三I绪论1．I研究的背景及意义1．1．1研究的背景1998年中国颁布住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，至此我国结束了福利分房时代，房地产业进入市场化时代。近些年来，我国房地产业飞速发展，极大推动了地方经济的发展，逐渐成为带动我国经济增长的第一支柱产业。近年来，我国房地产开发投资增长趋势也极为迅猛，在固定资产投资中所占比重也逐步提高，对我国国民经济增长的影响越来越明显。以扬州为例，根据1998--2010年扬州经济发展的统计资料测算，最近12年来，扬州市固定资产投资年均增长率以及地区生产总值年均增长速度分别为19．32％、19．75％，明显低于该市23．35％的房地产投资年均增长率。同期资料表明，扬州市房地产投资占固定资产投资比重也由1998年的8．44％增长到2010年的12．4％，同时数据测算表明，该市房地产开发投资额与GDP两者之间存在高度相关关系，相关系数高达0．9835。1998年，扬州市房地产投资额对其GDP的直接贡献率为2．69％，到2010年，房地产投资额对扬州市GDP的直接贡献率为7．0％。由此可见，在过去的十三年内，扬州市房地产业已逐步成为该市的支柱产业，对当地国民经济的增长发挥了巨大的推动作用。1．1．2研究的意义对扬州市房地产投资与扬州市经济增长进行实证分析，具有理论和实际两方面的意义：从理论意义上来看，有助于认识和把握房地产投资与国民经济增长互动作用关系。目前，两者之间如何相互影响已引起社会各界的热议，本文的研究可以解释在某一区域内，房地产投资如何影响国民经济，反之国民经济又如何影响房地产投资，为两者互动关系研究提供一定的理论依据。从实际意义上来看，目前很多研究两者关系的文献都过多涉及于国家、省份等一系列较大的区域，选择城市为研究对象的文献不多，同时由于房地产行业的特殊性，区域与区 2扬州大学硕士学位论文域之间房地产业的发展可能会千差万别。本文选取扬州市作为研究对象，对于小城市来说，具有一定的典型性，对其它相同级别的城市有一定的借鉴意义，对自身也有指导意义。同时，根据两者关系研究的结果，可以帮助地方领导者正确认识到两者之间的互动关系，为政策的制定提供依据，帮助扬州市房地产业以及该市国民经济更好实现“又好、又快的发展”。1．2国内外研究现状综述1．2．1国外学者的研究国外对两者关系研究主要有以下两个方面：(1)房地产投资对经济增长作用分析该研究存在以下两种观点：①房地产投资对经济增长没有明显推动作用，有时甚至会对经济增长产生抑制作用。Weiss-man(1955)认为，对于某些不发达地区进行房地产投资只会拖累该地区经济发展，因为这些地区的资本积累严重不足【l】。美国学者Mills(1987)与Wells(1985)认为，房地产投资回报率低，应对房地产投资进行压缩，因为过多的住宅相关建设的投资会对经济增长产生阻碍作用【21。还有学者选取韩国经济增长与房地产投资中住宅投资的相关数据为研究对象，定量分析两者之间关系，研究表明：住宅投资对国民经济增长的贡献影响不明显(Mycong-SooKim2002)【31。②房地产投资对经济增长存在明显推动作用。RichardBarras(1995)研究1855—1924年间英国住宅建设投资对经济增长的推动作用，研究表明，该阶段的住宅建设投资对经济增长的年均贡献率为2％一3％，主要原因是该阶段处于城市化扩张期，市场对住宅的需求巨大，投资于住宅建设会大力促进这段时间英国国民经济的增长【4】。G．Baird与S．A．Chan(2000)选取发展中国家的经济增长与房地产基础设施投资的相关数据为研究数据，定量研究两者之间关系，结果表明：两者之间存在高度的相关性并且基础设施建设投资对经济增长起着重要的促进作用【51。Harris和Arku(2006)研究发现，房地产投资在拉动经济增1Weiss-manE．ImportanceofPhysicalPlanningineconomicdevelopment．In：B．Kelly(Ed)．Housingandeconomicdevelopment．MR：AreportofaConferenceSponsoredattheMassachusettsinstituteofTechnologybytheAlbertFarwe1lBemiSFoundation．1955．2MillsE．HastheUnitedStatesoverinvestedinhousing?【J]RealEstateEconomics，1987(15)：601-616．3Mycong．SooKim．AComparativeStudyonResidenfiMInvestmentandNon-residentialinGDPFluctuation[J]．清华大学房地产研究所ASRES会议第七届年会论文集，(2002)2：77—79．4RichardBarras．111eRealEstateEconomyandDesignofRussianHousingReform[J]．Urbanstudies，1995(16)．5GBaird．S．AChan．CostofHouseandLightConstructionBuildingsandRemodelingofExisting 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证一3长的同时还能帮助解决社会失业问题【6】。(2)房地产投资与经济增长两者之间双向作用分析RichardGreen(1997)选择住宅投资与经济增长为研究对象，对美国1952—1992年相关数据进行格兰杰因果关系检验，发现两者之间存在单向因果关系：住宅投资增长是经济增长的格兰杰原因，反之不成立【7J。Coulson和Kim(2000)同样选取美国住宅投资与经济增长为研究对象，选择时间序列为1959—1997年，通过利用Granger因果关系检验法，研究分析两者之间的因果关系，所得结论与GreenRichard一致【8】。另外还有学者选取欧洲14个国家为研究对象，时间序列数据为1980--2004年，通过进行Granger因果关系检验研究发现两者之间存在双向格兰杰因果关系(Wigren与Williamson2007)。1．2．2国内学者的研究改革开放以来，我国针对房地产业与经济增长两者关系研究的文章逐渐增多，特别是近十几年，房地产产业发展趋势一路飙升，随之带来的问题也逐渐增多，严重影响到国计民生的发展，社会各界对此都十分关注，国内一大批学者纷纷对房地产业与国民经济两者之间作用关系进行深入的研究。根据研究方法的不同，分类为定性研究与定量研究两个方面：(1)定性研究曹振良(2003)认为经济增长快慢、利率波动、国民收入增减等一系列的经济指标都会显著影响到房地产业的发展，并且房地产业对国民经济波动极为敏感【9】。国内还有学者研究发现，两者之间是双向作用关系。当前者对后者的作用是拉动时，后者对前者的作用也会是正向拉动，若前者对后者存在阻碍时，后者将会对前者存在牵制的影响(王洪卫和简德三2003)[10】。张兴、龚双红(2008)认为，目前由于结构性因素和政策性因素的影响，致使我国房地产业呈现出非理性繁荣景象，结构性因素主要体现为对外贸易发展不平衡和区域经济发展不平衡；政策性因素是由于地方政府调控偏差、金融与住房保障政策等House[J]．RealEstateEconomies，2000(76)．6HarrisIL．ArkuGHousingandeconomicdevelopment：theevolutionofanideasincel945[J]．HabitatIntcmational’2．006(30}：1007．1017．7GreenRichardK．FollowtheLeader：HowChangesinResidentialandNon—ResidentialInvestmentpredictinGDP[J]．RealEstateEconomics，1997(8)：45—47．8CoulsonN．E．，KimM．S．ResidentialInvestment，Non—residentialInvestmentandGDP[J3．RealEstateEconomics。2000(28)：233—247．9曹振良．房地产经济学通论[M]．北京大学出版社，2003．m简德三，王洪卫．房地产经济学[M]．上海：上海财经大学出版社，2003． 4扬州大学硕士学位论文造成【11J。(2)定量研究根据研究方法不同，主要分为以下几个方面：①投入产出表以及回归分析。国家统计局综合司课题组(2005)利用1997--2004年投入产出表分析我国房地产业对相关产业的影响，研究发现，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。利用回归分析法分析房地产对居民消费的双重影响；一方面，房地产投资可以拉动住房、建材以及耐用消费品的消费，另一方面，也会挤占居民其他消费支出【12】。刘水杏(2004)利用投入产出表研究也发现，房地产业对其他关联产业存在一定的带动作用，并且计算出的拉动效应也表明，由于产业的不同，房地产业对其拉动作用也存在差异性，金融保险业和商业受房地产业拉动作用最为显著，而且研究也计算出了我国其它产业受房地产业的拉动效应的大小，值为1．416[13】。张勇、闰鹏、杜子平(2010)主要研究房地产业受宏观因素的影响，首先通过典型相关分析法选取主要的宏观因素，然后选用逐步回归分析法具体分析这些宏观因素是如何对房地产业产生影响的【l41。②基于协整理论的实证分析。刘红(2006)通过协整理论分析我国经济增长和房地产开发投资长期之间存在的均衡关系，她以GDP指标解释经济增长，研究时间跨度为1986--2004年，研究发现，房地产开发投资与经济增长在长期内以一定的比例关系呈同向发展，比例为1：0．394，即前者增加1％会拉动经济增长增加0．394％；此外研究还发现，在短期内，我国经济增长主要受房地产投资波动形式的影响【l51。唐志军、徐会军、巴曙松等人研究也发现(2010)，我国房地产投资的增加对GDP的增长有显著的正影响：房地产投资额每增加1％，GDP增加0．181％[16】。梁云芳、高铁梅、贺书平等人(2006)同样采用协整分析法，研究我国房地产市场和国民经济两者之间的互动关系，他们主要以房地产价格指标解释房地产市场的发展，研究结果表明：我国房地产市场价格存在“局部泡沫”【17】。冯利英，王立勇(2011)研究内蒙古国民经济发展与房地产业关系，研究结果表明：房地产开发投资与经济增长在长期内以一定的比例关系呈同向发展，比例为1：1．88，即¨张兴，龚双红．影响当前房地产业非理性繁荣的宏观经济因素分析[J]．云南财经大学学报，2008(1)3-5．12国家统计局综合司课题组．关于房地产对国民经济影响的初步分析[J]．管理世界，2005(11)．30-33．”刘水杏．我国房地产业与国民经济其他产业的关联度分析[J】．上海市经济管理干部学院学报，2003，(11)：58．63．14张勇，闰鹏，杜子平．我国房地产业发展与宏观经济关联性研究[J]．建筑经济20lO(1)：4-6．15刘红．中国城市房地产投资的动态经济效应[J]．经济与管理研究，2006(3)16唐志军，徐会军，巴曙松．中国房地产市场波动对宏观经济波动的影响研究[J】．统计研究，2010(2)．16．22．"梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J]．中国社会科学，2006(3)． 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证一5前者增加1％会拉动经济增长增加1．88％；短期内，二者呈反向修正机制关系，若基期房地产投资增长速度慢于人均GDP增长速度，则下期房地产投资推进速度会加快118】。③Granger因果关系检验。皮舜、武康平(2004)主要运用Granger因果关系检验法，具体分析我国29个省市经济增长与当地房地产市场发展之间是否存在因果关系，时间序列为1994--2002年，以房地产销售额指标表现房地产市场发展，以GDP作为当地经济增长指标，研究结果得出，我国区域国民经济增长与该区域房地产市场发展之间存在双向显著因果关系【l91。沈悦、刘洪玉(2004)选取我国的GDP和房地产开发投资额对研究对象，收集1986--2002年的相关数据，运用格兰杰因果关系检验等相关计量经济学工具对两者之间的互动关系进行了定量分析，得出结论：前者是后者变化的格兰杰原因；并且长期发展的贡献性上，GDP对房地产投资的贡献作用性更强一点【201。刘瑞(2009)以上海市房地产投资与经济增长关系为视角，通过运用协整理论、Granger因果、误差修正模型等计量理论方法对两者之间的长期关系进行实证处理，研究数据显示，房地产投资增长在长期内对上海经济的增长影响并不显著，并且上海经济增长并不是推动房地产投资增长的直接原斟2¨。吴嵩(2010)选择房地产投资依存度、房地产投资对经济增长的贡献率、房地产投资增长拉动经济增长的百分点三个指标表示房地产投资额对经济增长的贡献与拉动效果，基于协整理论、Granger因果关系理论研究中国的房地产投资与经济增长之间关系，研究结果表明，两者存在着单项的因果联系和稳定的长期动态均衡关系【221。1．2．3国内外研究现状评价通过国内外对该问题的研究现状可以看出，大部分区域的房地产投资与经济增长之间存在着相互作用关系，并且房地产投资对经济增长存在拉动作用，经济的发展又刺激着房地产投资。与此同时，国内外对房地产投资与国民经济增长关系的分析，通常采用回归模型、投入产出模型或者格兰杰因果关系检验，但是上述各种方法都或多或少存在一些不足：格兰杰因果关系检验最终结果反映的是因果关系，它研究的是某一研究对象是否为其它研究对象变化的Granger原因，如若要进一步具体分析研究对象之间影响程度，Granger因果检验不能做到这一点。而投入产出表容易受时间跨度的影响，其编制时间为5年，若要研究并反映当期研究对象之间关系，投入产出表所得结果较容易出现偏差。18冯利英，王立勇．房地产投资对内蒙古经济增长影响的实证分析[J]．房地产市场，2011(06)：14—20．19皮舜，武康平．房地产市场发展和经济增长间的因果关系一对我国的实证分析[J]．管理评论，2004(3)．8—12．20沈悦，刘洪玉．中国房地产开发投资与GDP互动关系【J】．清华大学学报(自然科学版)2004(9)：49．53．21刘瑞．上海市房地产投资与经济增长关系的实证分析[J]．经济研究导刊，2009(21)：131-132．22王嵩．中国房地产投资与经济增长的计量分析叨．技术经济与管理研究，2010(01)：22-25． 6扬州大学硕士学位论文为避免上述方法的缺陷，本文主要建立向量自回归模型、脉冲响应函数以及方差分解函数进一步分析房地产投资与经济增长之间长期动态关系，更好地显现两者之间作用关系，为更好分析两者关系提供一定的理论依据。同时由于目前国内外的研究重点都聚焦于省或国家甚至更大的区域内房地产投资与国民经济之间的关系，以市为研究单位的文献不多，而由于国家或省的地域覆盖面积广阔，不同城市之间的房地产市场千差万别，房地产投资更是差异巨大，房地产业具有显著的区域性特征，所以从总体上研究房地产投资与国民经济之间的关系可能会忽略或者低估某些问题的严重性，本文选取以市为单位进行研究具有一定的实际意义。1．3研究方法与思路1．3．1研究方法(1)定基消费价格指数法由于定基指数主要测量针对固定基期价格的变动幅度，反映其价格水平变动趋势和程度，对原始数据进行基于定基消费价格指数方法的处理，可以部分消除CPI的变动对数据造成的影响，提高数据的正确性。(2)实证分析法主要采用计量经济学方法，通过构建计量模型，运用ADF检验法对数据采取平稳性检验，然后运用协整检验分析研究对象过去十三年内相互关系，构建VAR模型以及运用脉冲响应函数与方差分解法分析对象未来长期动态关系。(3)图表法本文多处采用图表法，更形象直观呈现研究结果。1．3．2研究思路本文以扬州市房地产投资与国民经济增长二者之间的互动关系为研究总目标，按照研究时间的不同分为两个分目标：过去十三年间两者关系研究，未来十五年里两者关系研究。根据目标具体作如下计量分析：(1)选取扬州1998--2010间房地产开发投资及GDP的时间序列数据，运用协整理论分析扬州市房地产投资与该市经济增长在过去十三年存在何种关系，然后在此基础上建立误差修正模型，定量分析短期内两者偏离长期均衡状态时，系统对其的调整力度，最终计算扬州市房地产投资对经济增长的整体拉动效率。 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证2(2)选用基于向量自回归模型的脉冲响应函数进一步分析房地产投资与国民经济增长二者之间在未来十五年内的动态响应关系。运用方差分解函数分析房地产开发投资与经济增长对各自冲击的贡献率。根据理论及实证分析结果，提出相应对策建议。1．4技术路线图1．5研究的创新与不足1．5．1创新之处 扬州大学硕士学位论文(1)研究房地产投资与经济增长之间长期动态响应关系时，在建立脉冲响应函数的基础上，构建方差分解模型，方差分解结果分析近一步验证了脉冲响应分析的结论。(2)对原始数据进行基于定基消费价格指数方法的处理，可以部分消除CPI的变动对数据造成的影响，提高数据的正确性。(3)利用脉冲响应函数分析扬州市房地产投资对其关联产业发展的影响。1．5．2不足之处(1)本文设定研究时间为1998-2010，时间跨度仅为十三年，造成房地产开发投资额以及经济增长的相关统计数据年限短，有可能造成模型解释力较差。还需要在今后随着时间的推移，更多的积累数据以进行更深刻的研究。(2)房地产投资对经济增长的影响可以从三个方面分析：房地产投资本身对经济增长的促进作用；房地产投资的关联效应；房地产投资的挤出效应。本文着重对前两个方面结合扬州市实际情况进行了实证分析，而对房地产投资的挤出效应未能进行实证分析。 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证一92经济增长与房地产投资的相关理论2．1概念界定2．1．1房地产投资不同的投资主体为了追求增值的价值，将自有资产投入于房地产市场，进行投资活动，投资活动按照参与时间不同，具体分为以下几个方面：①前期的开发②中期的经营与管理③后期的服务与消费。投资活动具体涉及领域主要有：①对旧城进行改造②对土地进行开发③对房产进行开发④对已开发完成的房地产进行经营等。根据投资对象的不同，房地产投资可分为不同的投资形式。主要表现形式为直接投资和间接投资。在直接投资中，投资主体直接进行前期房地产的开发或后期的房地产消费，同时参加相关过程的管理工作；间接投资主要是指投资主体参与房地产有价证券市场的活动，不需要参加与房地产相关的管理工作，房地产有价证券市场包含房地产开发企业的股票、债券、房地产抵押贷款证券和投资信托基金。本文所研究的房地产开发投资隶属于直接投资，主要表现为不同投资主体前期的开发投资。2．1．2经济增长经济增长通常从两个角度进行定义，第一个角度从总量角度进行定义，第二个角度从人均角度进行定义。前者定义为：在一定时期内，一国或地区生产产品和提供服务总和的增长，表现为经济总量的增加：后者定义为：人均产出的增加，表现为居民人均生活水平的提高。本文选用国内生产总值指标的变动来体现经济增长，因为数据是直观的，并且目前大部分国家与地区都选用GDP反映其经济发展综合水平，本文通过定基消费价格指数法对统计年鉴中原始GDP进行处理，所获得的数据作为经济增长的替代对象。2．2投资理论与经济增长理论投资作为拉动经济增长的主要动力之一，在作用机理上，其对经济增长即有供给效用 扬州大学硕士学位论文又有需求效应。在同一时期投资即可以是经济增长的驱动力同也是导致经济波动的主要因素，投资与经济增长有着相辅相成的辩证关系，这就要求我们在处理运用投资促进经济增长时，其两方面的作用都要考虑。对于投资能够促进经济增长的作用即不要忽视，但也不能过于夸大这种作用，从而过于依赖投资拉动经济增长，最终导致经济的剧烈波动，破坏经济结构及经济的良性运行。2．2．1投资理论投资理论主要包括乘数理论与加速理论，它们是西方经济学中非常重要的理论。两个理论的共同点是均基于数量角度体现投资和经济增长二者之间的关系。但是在具体研究投资与经济增长二者关系时，这两个理论存在一些区别。在乘数理论中，投资被看作解释变量，经济总量增长被看作被解释变量，其中心内容是：投资主体的一项投资由于乘数理论，会给其带来数倍于这项投资的国民收入的增加。而在加速理论中，投资被看作被解释变量，产量的变动则被看作解释变量，它的主要思想是：产量水平的变动会决定投资支出水平的变动，即只有在收入增长时净投资才会出现。因此，在很大程度上，投资与经济增长间的辩证关系是由乘数——加速原理相互作用而决定的。(1)投资乘数原理从投资乘数原理可以发现，投资能有效的推动一国或地区的经济增长，是推动经济增长的重要动力，其发挥作用前提是全社会未充分就业，并且社会生产能力仍有提高空间。投资乘数原理能够发挥作用主要是由于社会各部门间存在一体的关联性，若社会中投资主体向某一部门投入资金，必然会扩大社会的有效需求，从而增加国民的收入，同时这种增加相比于前期的投资额，呈倍加关系。投资乘数原理的发生是普遍的经济现象，包含一定的经济规律，是一种循环过程，其发挥作用的中轴线是投资——收入——消费——收入⋯，收入为0时，该递推过程停止，这一过程很好解释了投资的变动带动国民收入成倍变动的经济现象。投资乘数原理是双向作用的。第一，正向增加投资时，会导致收入增加，并且增加的幅度大于前期投资增加幅度；相反，反向减少投资时，会反向导致收入的减少，并且减少的幅度大于投资的减少幅度。现实经济生活中，我们需注意这种“双刃剑”效应，正确引导乘数作用，使其发挥正向作用。(2)投资加速原理经济学中另一个重要的投资原理是加速原理，其主要作用机理是，经济的增长导致国 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证旦民收入增加，消费的增长促进投资的增加，这主要是因为消费品生产的增长要求有相应的投资，反之，当经济不能正向增长时，国民收入会因此减少，直接导致消费减少，投资也会受此影响，投资规模会受到限制。探究原因发现，社会中生产部门产值的变化会导致这些部门投资发生更大的波动，这种现象发生的主要原因是由于产值与投资两者之间存在投资技术系数，产出的变动会导致投资更大的变动。此外，投资的变化也会导致国民收入的变化，并且这种变化幅度是乘数性的，变化过程是循环的，变化方向是双向的。因此可以理解为，投资正向的变化可以拉动国民收入正向乘数的变化，此时国民收入正向的乘数变化又会促使投资正向加速变化；相反，投资反向的变化导致国民收入反向乘数的变化，而此时国民收入反向乘数的变化又会促使投资反向加速变化。从某种程度上讲，一国或地区本身投资规模与投资结构决定了该区域的经济增长。合理的投资形式结构、空间结构和部门结构的形成是以一定的投资量为前提的；没有投资，社会中就会出现失业，技术就无法进步，从而经济也不可能实现正向增长。一定的投资规模是是引导经济正向发展的关键因素，我们通常用投资额或投资率来反映投资规模的大小，本文选用投资额来作为房地产开发投资的衡量指标。2．2．2经济增长理论经济生活的核心问题是如何实现经济不断增长。增长理论以经济增长的原因、机制、规律和影响因素为主要研究对象。它的发展主要经历了古典经济增长理论、新古典经济增长理论和新经济增长理论三大阶段。在经济增长理论中，比较有代表性的是基于凯恩斯主义的经济增长模型，库兹涅茨的经济增长理论，以及新经济增长理论。(1)基于凯恩斯主义的经济增长模型凯恩斯最先从储蓄与投资的角度解释经济的发展，指出了微观的个人行为与宏观的经济增长之间有着密切关系，后者会受到前者的制约。从18世纪末以后出现的“经济学”或“政治经济学”也指出经济产出的实绩与生产的数量与质量有关，两者的关系是产出主要通过生产的不断发展得以实现。相反，凯恩斯则从需求的角度出发，解释了经济衰退的根本原因不是生产的减少而是市场对商品需求的减少。基于此，他认为可以通过从宏观上平衡总供给与总需求来维持整个经济活动数据的平衡。因此，以研究宏观经济为目标的宏观经济学从本质上说就是凯恩斯的经济学理论，也包括后来一系列学者基于凯恩斯经济学理论提出的相关经济理论。 扬州大学硕士学位论文随后，哈罗德和多马进一步发展了经济理论，在凯恩斯基于储蓄与投资角度提出的经济理论基础上，重点研究了导致经济波动的主要原因，在怎样的条件下会发生这种波动，此外，从可持续发展的角度研究一国如果进行经济的调节，从而实现经济的长期均衡增长，这些直接导致了经济学中著名的哈罗德一多马经济增长模型的诞生。需要强调的是，发展援助概念的提出是该模型对经济增长的重大贡献之一，指出发展援助对经济增长具有巨大的作用，他的主要观点是，投资与储蓄是拉动经济增长的主要动力，因此一国或地区要想促进经济增长，那么通过提高投资或储蓄率就是一种有效途径，而资本转移，即所谓的发展援助，则是推动发展中国家经济增长的有效手段。在这过程中，发展援助作用的发挥主要通过技术转移提高资本的生产率进而促进经济增得以实现。(2)库兹涅茨的经济增长理论与凯恩斯经济理论不同的是，库兹涅茨更强调对经济增长的长期动态性考察，他强调如果只是用静态均衡理论研究经济增长，那么永远不可能得到深刻且具有实际指导意义的经济增长理论，只有从长期动态的角度，才能对隐藏在表面经济现象背后的经济实质做出准确深刻的判断与理解。同样的，他强调基于长期动态的角度研究需求与供给关系的重要性，并指出只有对二者发生作用的动态变化过程以及需求影响供给的可能情况进行深入分析，那么对需求与供给间的关系及二者相互作用机理的研究才是全面的。库兹涅茨对经济增长方法也有研究，主要体现在三个方面：第一是通过比较各时期不同的经济增长值来衡量一国的经济增长；第二就是，先画出一国各时期经济增长的特征曲线，通过比较曲线上某一时点的横断面数据来实现经济增长的测量；最后就是研究影响经济增长的因素以及各因素间的相互关系。除此之外，库兹涅茨对经济增长理论的另一个贡献是提出了经济增长的六个要素：第一个是经济增长的直接结果，即人口的增加与总产量的增长；第二个是经济增长结果得以实现的条件，即生产率的增长率；第三个指的是产业结构变化的趋势，即制造业和服务业将在经济结构中占主导地位；第四个主要是经济增长的社会条件，即思维方式与结构的变化；第五个是物质信息条件带来的国家间合作趋势的加强，即运输条件的改善及通讯的便利；最后一个方面是世界经济的趋势即分化迹象的出现。(3)新经济增长理论在库兹涅茨的经济增长理论以后，理论界曾出现很长一段时间的沉寂和空白，到20世纪80年代，新经济增长理论的出现才打破了这片沉寂，其主要代表人物是卢卡斯(RobertLucas)和罗默(PaulRomer)。该理论的一个重要贡献是提出了人力资本的概念，这一概念 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证旦的提出是基于其对新古典增长模型中所定义的“劳动力”所做的调整和扩充。根据他的观点，劳动力是一个除绝对数量以外涵盖诸多因素的综合性概念，涉及劳动者的生产技能，接受的教育情况，与团队协作的意愿及能力等多个方面。此外，技术进步内生增长模型的提出是新经济增长理论的另一个重大贡献，核心思想是从技术的角度考虑经济增长的实现，并对该模型发挥作用的三个条件做了解释：第一个是最基本的也是该模型的核心，即经济的增长通过技术进步来实现，技术进步是核心；第二个是技术进步的来源，即技术进步通过市场激励实现，而这种激励本质上是一种有意识行为；最后一个条件与知识有关，指出知识是一种特殊的商品，区别于一般商品，它可以反复使用而不需要追加成本。从最后一个条件可以看出，新经济增长理论已经认识到了知识的重要性，认为其可以实现技术进步的完全内生化。他们否认了传统的资本积累是影响经济增长的关键因素的观点，提出了知识积累才是原动力的新观点，并围绕此观点提出了一些相关模型，如其研究与开发(R&D)模型。此外，也有学者指出资本依然是经济增长的关键因素，因为资本的外延可以延伸，不仅包括最基本的物质资本，也包含有劳动力的数量、技能、教育水平等诸要素构成的人力资本。2．3经济增长与房地产投资的相互影响2．3．1房地产投资对经济增长的影响一国或地区的房地产投资关乎国家、社会发展与人民生活，良好的房地产投资是人们安全生产的动力、幸福生活的基础、城市发展的源泉。房地产投资是基础投资，其中各类关系到国计民生的房地产是其投资的主要标的物，如人们生活的必需品——住宅房，在房地产投资中占相当大比例，它对人们的生活水平产生直接并且显著的影响：社会生产的必需品——工业、商业等其他用房，它对社会生产、城市经济发展同样有显著的影响。房地产投资对经济增长的影响可以从三个方面分析：房地产投资本身对经济增长的促进作用；房地产投资的关联效应；房地产投资的挤出效应。第一，房地产投资本身对经济增长的促进作用。根据哈罗德一多马经济增长模型，要保持经济的持续增长，就必须保证稳定的资本积累。由此可见，经济增长离不开资本的积累，特别是在经济增长的开始阶段，资本所做的贡献更大一些，因此很多经济学家都把资本积累作为实现经济增长的首要任务。房地产投资的过程本身就是资本积累的过程，一定时期内稳定的房地产投资无疑会对经济增长产生促进作用。同时，根据经济学理论，投资 14扬州大学硕士学位论文是经济波动的重要因素之一，房地产投资是固定资产投资的重要内容，所以，它便理所当然的具备了这同样的作用。当一国或地区的国民经济增长呈现缓慢甚至停滞不前状态时，房地产投资可以刺激此时的国民经济，房地产投资基于乘数原理以及加速原理，可以激发萎靡的市场产生活力，刺激需求扩大，引发无限递推循环反应，投资与需求被进一步激发，从而启动经济增长；同样的，当经济增长较快或处于高潮时期，若这种飞速增长是由固定资产投资(设备设施、厂房租金等)、人们生活居住成本引起，这对城市经济的发展是非常不利的。当租金的增加意味着企业生产、人们生活成本的提高，对于企业而言，追求最低的成本与最高的利益是其最根本的诉求，生产成本的增加，一些企业或选择离开目前的城市，寻求更好的发展空间，这对于已经形成的产业区以及产业链是不利的，最终会造成产业发展受阻；对于人才而言，生活成本的高低会成为人才选择发展城市的重要参考，过高的生活会使人才对城市失去吸引力，人力资本是当前城市发展的重要动力，人才的流失同样会对城市经济的增长与发展产生影响。第二，房地产投资的关联效应。房地产投资能促进其他产业的发展，推动经济增长。在房地产投资的产业链条上，所涉及的相关产业较多，并且产业间具有较强的相互关联性，因此，房地产投资的变动会造成关联产业的波动。据相关数据统计分析，关联系数达到1：1．5，即住宅用房投资每增加100亿元，会带动二十多个相关产业的投资增加150亿元，并且能够促进六十多个关联产业的发展。房地产投资的关联效应主要表现为当房地产投资增加时，其对关联产业具有供给效应和需求效应。供给效应主要体现为房地产对关联产业产品供给增加的拉动效应，房地产产业在自身供给增加的同时，关联产业产品的供给也会受其影响，如钢材、水泥、运输、化工、冶金、机械、纺织等产品的供给都会增加。不仅如此，供给效应还能够引起房地产投资领域、投资范围、规模的扩大，并且延长投资周期，对经济增长产生积极的促进作用。但是应当认识到，由于房地产投资周期长，供给效应可能会产生滞后效应并不断积累，若此积累在某一时间全部释放，会造成供给和需求的严重不平衡以及投资的暴涨，最终引起经济的大幅波动。与供给效应类似，需求效应的作用机理同样基于房地产产业其特殊的关联性，其作用机理实质是投资乘数原理，其初期投资的增加会导致其关联产业收入的提高，随之引起需求的扩大，这些产业主要包括开发企业、钢材产业、化工产业、冶金产业、机械产业、水泥行业以及钢铁行业收入的增加，受行业收入的增加的影响，这些行业的需求会被提升，行业员工消费需求必将扩大，进而推动国民经济向前发展。不同于供给效应存在滞后，需 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证堕求效应的作用过程主要表现在投资的当期，一般来说，相比于需求效应，供给效应对经济增长的影响相对要强。因此我们应更加关注供给效应。由此可见，房地产投资可以直接或间接的产生或带动相关产业的生产与消费、投资与收益，促进产业结构调整，提供更多的就业机会，促进经济增长，提供城市竞争力。第三，房地产投资的挤出效应。由于投资主体的趋利性，社会资金会更多投向投资利润回报较高的房地产行业，从而促使投入到其他产业的资金被减少，造成其余行业的投资被占用，这种影响我们称之为挤出效应。如果过多的资金长期留在房地产业，使得对经济增长起持续推动作用的其他关键行业缺乏足够的投资，将会导致产业结构的失衡，不利于整个社会生产率的提高和技术进步，长期以此发展，必然会导致整个社会产业结构发展严重不平衡：此外由房地产投资引起的消费挤出效应同样会严重阻碍其余产业向前进步。从以上三点可以看出，第一点和第二点是房地产投资对经济增长的正面影响，第三点是负面影响。一个区域房地产投资的规模和增长速度符合实际需求时，便会对经济增长产生积极的促进作用；相反，若经济增长过度依赖房地产业，使房地产投资大大超过了实际需求，将给整个社会经济的正常运行埋下巨大的隐患。2．3．2经济增长对房地产投资的影响经济增长实质上是经济生产能力的增强，是一种积极向上发展的经济活动的总和。经济增长越快速，经济的活跃程度越高，它是一种长期的经济现象与经济活动。房地产投资是经济活动中关键组成部分，其活动必然受整体经济活动的影响。事实证明，一个区域的经济增长对房地产投资有着显著的影响。总体来看，如果经济呈现平稳较快增长，房地产需求增加，将吸引开发商加大房地产投资而增加供给；相反，如果经济增长缓慢甚至停滞，将严重削弱购房者的消费信心和能力，容易造成开发商资金短缺，影响开发商的开发热情，致使总体房地产投资出现萎缩。具体来看，经济增长主要通过以下两种方式影响房地产投资。第一，经济增长能够积累房地产投资所需要的大量资金。经济的持续增长可以使银行、股市和其他实业团体积累大量的资金，不断积累房地产投资所需的资本，从而使开发商获得房地产开发所需的巨额资金，增强资金实力，为房地产投资发挥支撑的作用。第二，经济增长可通过提高居民消费水平刺激房地产投资。经济的持续增长可以带动国民收入的增加、人民收入水平的提高、居民消费能力的增强，从而激发城镇居民潜在的房地产消费需求，巨大的市场需求就会吸引开发商加大房地产投资。房地产市场必须存在 16扬州大学硕士学位论文与之相匹配的消费能力、消费需求，否则房地产市场发展必然会受到限制，受此影响，房地产投资规模会被限制，利润空间会被压缩，房地产投资的发展会受到阻碍。概况来讲，“带动与制约”是经济增长对房地产投资影响作用的主要表现。当经济快速增长且出现平稳增长的趋势，受带动作用影响，房地产投资会被拉动，快速向前发展；相反地，如果经济缓慢增长甚至呈现停滞不前状态时，整体国民经济萎靡，受制约作用影响，房地产投资发展受到抑制，投资规模缩小。 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证一173扬州市经济增长与房地产投资轨迹3．1扬州市经济增长轨迹扬州市在江苏省经济布局上，区位优势明显，向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域，近年来，扬州市以“创新扬州、精致扬州、幸福扬州’’为主题，发展创新型经济，建设创新型城市，经济呈稳步增长趋势。GDP从1998年(因本文研究需要，从1998年算起)的401．6亿元增长到2010年的2207．99亿元，13年来增长了4．498倍；人均GDP从1998年的8997元增长到2010年的48955元，13年来增长了4．441倍，人均GDP与GDP的年增长率趋于一致，如表3．1所示：表3．11998—2010年扬州市GDP及人均GDP变化表数据来源：《扬州统计年鉴》3．2扬州市房地产投资轨迹3．2．1房地产投资增长速度如图3．1所示，近十几年来，扬州市GDP增长比较平稳，而房地产投资增长率波动比较剧烈：1998．2000年为平稳增长期，在2001年经过短暂的下降后，2002年．2003年，投资达到峰值，而后3年里，扬州市房地产投资呈现下滑趋势，经过两年的短暂复苏，于2008年后再次呈下降趋势，2009年甚至出现负增长，近年来，投资增长率又呈现上扬趋势，扬州市房地产投资增长率近10年来出现如此频繁的大幅波动，从侧面反映了扬州市 扬州人学硕Jj学位论文房地产开发商对该市房地产投资的盲目性与投机性，地方政府需要『F确引导房地产市场投资，从宏观上调控房地产市场健康、成熟、稳定的发展，规范房地产开发商的投资行为，房地产开发商行为的成熟与具有理性才能使扬州市房地产业真『F走向成熟。扬州市1998—2010年REI增长率与GDP增长率如图3．1所示。幽3．1扬州市1998—2010年REI增长率与GDP增长率变化图数据米源：《扬州统计年鉴》3．2．2房地产投资占固定资产投资比重在过去十三年中大部分年份，扬州市房地产投资占固定资产投资比重变化趋势比较平稳，但一些年份变化幅度较为巨大，其中2003年与2005年期间，房地产投资占固定资产投资比重超过17．5％，同时考虑到其较强的关联性，由其拉动的关联产业的投资额数目巨大。据相关资料测算，我国房地产业对关联产业的总带动系数为1．42，综合计算结果表示，由房地产投资引起的的总投资额占固定资产投资的比重接近一半。此比重过大，会过多挤占其它行业的投资，造成其它行业的投资额过度减少，造成产业结构的失衡与区域经济发展的不稳定，应充分重视这一点。图3．2为扬州市历年房地产投资占固定资产投资的比重变化情况。 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基丁．扬州I的实证一19房地产投资占同定资产投资比重0亡nnn／么a．UUYo20．00％15．00％／八＼／＼10．00％／厂5．00％0．00％19920020012002002()1890l234ra6789()房地产投资占同定资产投8．411．12．14．17．19．17．15．14．14．12．12．资比重4％32％03％48％53％74％39％830,o64％83％49％17004000房地产投资^‘固定资产投资比重[图3．21998—2010年房地产投资Ifl‘嗣定资产投资的比重数据来源：《扬州I统计年鉴》3．2．3商品房屋销售额增长与居民收入增长通过上面的分析我们看到，扬州市房地产投资在过去十余年内在总量规模与增长速度上都发生了较大幅度的变化，近几年上涨幅度尤为明显。为了分析房地产投资规模与速度具体对整体国民经济如何影响，本文选取商品房屋销售额这一重要指标。商品房屋销售额可以反映以下内容：房地产投资所引发的直观的需求效应的变化幅度，销售额最终的承担者是消费者，是整体经济中消费的部分，在此之前可能会被居民部分的承担，银行等金融机构部分的承担。商品房屋销售额的变化反映的是两组指标的复合变化：房地产价格与房地产销售的面积，这是一个比其中任何单一指标都更具综合性的复合指标，我们可以根据商品销售额指标的变化判断综合的变化。我们选取扬州市历年商品房屋销售额为因变量Y，房地产投资完成额为自变量X，根据扬州统计年鉴1998．2010年的相关数据绘制散点图，从而分析扬州市房地产投资与商品房屋销售额两者的相关性，如图3-3所示， 20扬州大学硕士学位论文×Y图3．3扬州市房地产投资与经济增长散点图从图3．39以发现，1998．2010年扬州市商品房屋销售额与房地产业投资之间存在较强的正相关关系。建立扬州市房地产投资对扬州市经济增长的一元线性回归模型，模型如下：Y=1．343612X一10．11,493R=0．824687R2=0．807155该方程可决系数为0．807155，说明此回归方程对样本数据的拟合效果较好。数据结果显示，扬州市商品房屋销售额在过去十三年的变化可以在80．7155％的程度上由同期房地产投资额的变化来解释，同时回归参数通过t检验，显示扬州市房地产投资是影响扬州市商品房屋销售额的主要因素；回归模型通过F检验，显示该模型回归效果显著。回归模型能够通过各项检验，表明此回归模型可以比较准确揭示扬州市房地产投资完成额与商品房屋销售额的关系。回归模型数据结果显示，扬州市房地产投资每增加1％，可以拉动该市商品房屋销售额增加1．343612％。通过对两者的回归分析，可以看出扬州市房地产投资额与商品房屋销售额的变动具有相当同步性。根据1998．2010年扬州经济发展的统计资料测算，最近13年间扬州80％一90％住宅的是由居民个人消费，居民已经成为扬州市房地产业的主要消费者之一。而房地产是人们生活与社会生产的基本要素，因此，房地产市场的发展速度必须与居民收入、消费的增长速度相一致。如果发展速度不一致，居民对房地产的投入会过多挤占其他消费支出，最终导致房地产市场不能持续发展，甚至会阻碍整个国民经济的发展。图3．4为1998--2010年扬州市商品房屋销售额变化情况以及同时期扬州市城镇居民可支配收入的变化情况： 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基丁．扬州的实证10U．UUv旬入．100．00％／＼入?／50．00％。<：≤·∑-∑4＼-么一0．00％’Y-50．00％1999200020012002200320042005200620072008：1009一商品房销售额增长率一O．520．832．522．5114．35．889．013．525．5-22．【04．一城镇膳民可支配收入增4．725．406．998．7211．O13．215．513．716．315．511．6长率％7％3％1％6％2％5％0％．---．o--商品房销售额增长率一城镇J苦民可支配收入增长率图3．4商品房销售额与城镇居民可支配收入增长率变化图数据米源：《扬州统计年鉴》从图3．4可以看出，从1999年至2009年的11年期间，除了2008年，其余年份商品房屋销售额的年增长率都远高于相应的城镇居民可支配收入的年增长率，悬殊最为明显的是2003年，在可支配收入增长率增幅仅为2．35％的情形下，商品房销售额增长率的增幅竞高达102．93％，超出42倍多。根据国际惯例，房贷按揭的警戒线是每个月收入的三分之一，一旦越过该条警戒线，还贷风险将会增大，而房贷JxL险是影响生活质量的重要因素，可能会导致生活质量的下降。接着我们对扬州市1998--2010年房地产销售增长率与居民可支配收入增长率做了比较，结果发现：扬州居民可支配收入的增长率在1998--2010年的13年期间呈平稳发展，相反，从2002年开始其房地产销售额增长率则出现较大幅度的波动，最高波动幅度超过100％。上图中，2002、2008两年商品房屋销售额增幅较低，这一方面与政府实施的宏观经济调控成效微弱有关，另一方面，房地产销售额在2008年的负增长受到了全j求性金融危机的影响。一个地区房地产市场的健康稳定不单单关乎房地产行业的繁荣兴盛，对国家发展、社会稳定、人民幸福更是会产生巨大的影响不。近几年，房地产投资异常活跃，房地产价格上涨迅速，其增长速度高于经济发展速度和居民收入增长速度，远超出居民的可承受范围，严重影响了人们的生活质量和社会的稳定。因此，由于受到房地产投资过快增长的刺激，扬州市近几年的商品房屋销售额大幅增加，并呈现持续增长的趋势。但是，只有j生消费的增长与同时期居民的收入水平相适应时，这种增长的消费才是健康安全的，而从图中可以发现，扬州市该销售额增长的消费却背离了同时期城镇居民可支配收入的增长。而一旦有了这种背离就会产生两种不利的结果：第一种情况是居民的消费枯竭，这与扬卅I；7居民有 扬州大学硕士学位论文效消费不足这一实际不符，与扬州市政府通过启动全市居民的有效消费来实现刺激经济增长的发展战略不符，甚至可以说，是对现实和这一战略的严重摧毁；第二种结果是商品房销售额在某个短时期内遭到严重打击，快速下降，下降幅度一直持续到与同期城镇居民可支配收入相符，但是，这对房地产行业却是致命打击，会直接导致房地产行业的衰败。3．3本章小结本章引用相关的时间序列数据对扬州市的经济增长轨迹和房地产投资轨迹进行了分析，得出以下几个结论：(1)1998--2010年以来，扬州市经济呈现持续增长趋势，GDP从1998年的401．6亿元增长到2010年的2207．99亿元，13年来增长了4．498倍；人均GDP从1998年的8997元增长到2010年的48955元，13年来增长了4．441倍。(2)扬州市房地产投资额近13年来增长幅度较大，从1998年的10．7871亿元快速增长为2010年的165．16亿元，同时占固定资产投资比重也呈逐步增加趋势，2010年房地产开发投资占同期固定资产投资比重超过12．4％，若此比重过大，会过多挤占其它行业的投资，造成其它行业的投资额过度减少，会造成产业结构的失衡与区域经济发展的不稳定，应充分重视这一点。(3)1998--2010年的房地产投资年增长率至始至终高于GDP年增长率，相比于GDP增长趋势的较为平缓，房地产投资增长率的波动趋势较为明显，造成这种现象的原因是多因素的，也从侧面反映了扬州市房地产开发商缺乏理性的思考，需要对扬州市的房地产市场进行深刻分析，避免由投资演变为投机，盲目地投资只会造成导资源过度浪费，地方政府需要正确引导房地产市场投资，从宏观上调控房地产市场健康、成熟、稳定的发展，规范房地产开发商的投资行为，房地产开发商行为的成熟与具有理性才能使扬州市房地产业真正走向成熟。 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证4扬州市经济增长与房地产投资协整关系分析4．1协整理论4．1．1平稳性检验若研究对象的时间序列数据呈现平稳性，可直接构建回归分析模型对其研究：若研究对象呈现非平稳性，需先对其作协整分析。现实经济生活中，一般经济现象的时间序列资料通常为非平稳的，我们需对这些非平稳数列进行协整分析，否则容易出现“伪回归”现象的发生，因为非平稳的数列有随机趋势或确定性趋势，这种问题会改变相关性。所以我们在对经济变量的时间序列数据进行分析时，所选用的必须是平稳的时间序列资料。本文为了避免“伪回归”现象的发生，需要首先对房地产开发投资额以及GDP时间数列进行平稳性检验。平稳的时间序列在统计规律上不会因为时间的推移而发生变动，相反，非平稳时间序列在统计规律上随着时间的推移发生变动。一般时间序列{少r，t=1,2，．．·)需满足以下三个条件则可称该序列为平稳性时间序列。(1)均ffiE(y，)=“，(f=1,2⋯·)：(2)方差V缸少r)=E(yr一∥)2=仃2，O=1,2，．．一：(3)协方差coV◇r，Ym)=研(儿一／a)(yM一∥)】=儿，0=1,2，．．·)换句话说，若某一时间序列的均值和方差不随时间的变化而变化，处于一种恒定的状态，并且不同时期之间的协方差仅受时期间隔长度的影响，与发生的实际时期无关，可称该时间序列为平稳时间序列【231。单位根检验是检验一时间序列是否为平稳性时间序列的主要方法，方法的核心在于对序列的一阶自回归模型进行检验，检查其是否存在单位根。所选方法一般为DF检验和ADF检验两种检验方法。(1)DF检验若时间序列Y，的一阶自回归模型为：23孙敬水．计量经济学教程【M】．北京：清华大学出版社、北京交通大学出版社，2005 24扬州大学硕士学位论文6yf=PYf一1+∥f缈，=Y，一YH：“，为随机误差项，它的主要特征为均值为零、方差为常数和不存在自相关性。零假设为：H。：P=0Y，非平稳，假设其成立。备择假设是：Ho：P<0Y，平稳DF=^S(“)／J其中：s(／a)=其中：一T^2∑∥为残差二，标准差。t=2参照迪克一富勒临界值表，比较DF值与临界值，若DF值大于临界值，称只非平稳；反之，Y，为平稳性序列‘241。根据时间序列Yt性质的不同，其自回归模型通常加入常数项∥以及时间趋势项at，如下所示：6yf=∥+PY卜l+∥f6yf=∥+at+PYf一1+∥f(2)ADF检验DF检验法中有一重要的假设：随机误差项鸬非自相关，但是现实经济生活中，～般经济现象的时间序列无法满足此假设。对于不能满足此假设的时间序列，我们通常选用扩展的Dickey和Fuller检验进行单位根检验，称之为ADF检验。ADF检验不同于DF检验的是其一阶自回归模型右侧增加Y，滞后变化量的项：p缈，=PYH+∑■缈叫+∥，j=l24孙敬水．计量经济学教程[M]．北京：清华大学出版社、北京交通大学出版社。2005． 秦伟伟：房地产投资与经济增长关系研究一基于扬州的实证pAyf=：t+pyf．1+∑兄，Ay吖+Itfj=l缈，=∥+耐+∥H+圭旯．，缈一+鸬j=lADF检验的其它步骤相同于DF检验。4．1．2协整检验在研究房地产投资与GDP时间序列变量在长期内是否存在均衡关系时，本文选用协整检验理论。(1)单整如果少，一阶差分序列Ay，=Y，一yf_l为平稳性序列，其原时间序列Y，为一阶单整时间序列，表示为Y，～J(1)。(2)协整协整是指多个时间序列的组合是否具有平稳性，并且这些时间序列必须为同阶单整序列，若其组合存在平稳性，可称之为协整。现实经济生活中，一般经济变量间若存在协整关系，我们可称它们长期存在一种均衡的关系。(3)检验步骤本文由于只研究房地产投资与经济增长两个变量之间关系，对此，我们采用的是EG检验法。①估计回归方程。两变量序列Y，，‘须为同阶单整序列，通过普通最小二乘法估计两变量间的回归方程：Yf=bo+blXf+ef通过运算得出残差序列方程：ef=Yf一(60+6lxf)②检验残差序列平稳性。若残差序列具有平稳性，则y，与‘存在协整关系，反之，Y，与Xt为非协整关系，其变量间任何组合均为非平稳。4．1．3误差修正模型 扬州大学硕士学位论文根据Granger定理：存在协整关系的经济变量可以用误差修正模型对其短期动态关系进行进一步研究。这是因为研究对象存在协整关系时，则说明这些研究对象在长期内处于一种均衡关系，但在短期内，变量之间关系可以是非均衡的，因为存在误差修正机制，才能保证变量间在长期内不会出现较大的偏差。本文通过建立误差修正模型来揭示房地产开发投资与扬州GDP变量之间的短期关系以及从短期非均衡向长期均衡状态的调整力度。Yt=pQ+pLxt+p2Yt^+p3xt。+st对上面长期均衡模型进行一阶差分，得到如下形式t觚=风+屈缸堋2_1)(儿。一等¨蝎(yH一镨“)为误差修正项，记为嘶，，觚=风媚"(反面H一等稚。m懒差修正黜此模型反映了当前一期的变量脱离长期均衡状态时，系统对其的调整力度，始终保持变量存在协整关系，其中ecruH为系统的调整力度。4．1．4投资拉动效率投资拉动效率是衡量某项投资对经济增长拉动效率高低的指标，指一定时间内GDP对某项投资的弹性系数与该投资相对于GDP平均百分比的比值。投资拉动效率的表达式为：r／=P／Z其中，r／表示在一定时间区间内某项投资对GDP的拉动效率；P表示GDP对该项投资的弹性系数；Z表示在相应的时间区间内该项投资相对于GDP的平均百分比。如果r／>l，表示该项投资在这一时间区间内对GDP的拉动作用已经超过了其自身与GDP的比值，拉动作用是高效的；相反，如果r／