房地产行业2019年度策略：春寒料峭、短看情绪博弈；事在人为、长待业绩支撑

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1、内容目录1.展望2019：分化与延续41.1.关键词一：分化41.2.关键词二：因城施策、分类指导41.3.关键词三：赛道切换41.4.关键词四：双刃剑52.供应端：预计投资开工增速都会下降62.1.新开工：溢价率下降反映开发商开工意愿下行，预计19年同比下降5%62.2.房地产投资：土地购置费增速回落，预计19年同比增长3%73.需求端：预计一线走平、二线小幅回升、三线下滑133.1.中央调控：长效机制等待确立，强化因城施策定位133.2.调控政策力度达到历史最严格水平143.3.需求端：判断销售面积下降5.9%、金额

2、下降3.2%164.2019房地产板块投资展望214.1.个股机会取决于公司能否超越同行214.2.短期Beta机会取决于政策变动和市场预期，长期看业绩是核心牵引力234.3.2019年地产板块投资建议255.风险提示262/27图表目录图1：住宅土地溢价率领先房价涨幅3-8个月不等6图2：房地产开发投资金额（亿元）及增速8图3：房地产开发投资主要组成部分8图4：建安开支占投资比例9图5：建安开支金额（亿元）及增速9图6：其他费用占投资比例10图7：房地产开发投资的其他费用规模（亿元）及增速10图8：300城市流拍土地宗

3、数11图9：300城市流拍土地起始价（亿元）11图10：300城土地成交金额（亿元）及增速11图11：房地产行业并购交易规模（亿元）及增速11图12：2016年以来政策出台城市数量16图13：棚户区改造住房计划（万套）19图14：棚改货币化安置占全年销售比重19图15：部分房企销售规模增速及市值情况21图16：主流房企城市布局数量及单城市销售规模22图17：主流房企净负债率及融资成本情况22图18：房地产政策影响轮动逻辑23图19：房地产政策面、基本面与板块走势关系24图20：万科A过往10年PEBAND24图21：保利

4、地产过往10年PEBAND25表1：2019年新开工预测7表2：300城市土地出让情况预测12表3：房地产开发投资预测情况12表4：中共中央政治局会议关于房地产行业表述13表5：3轮房地产小周期目标及效果差异对比15表6：2017年以来限购、限售政策出台城市情况15表7：2017年以来一线城市限购及限贷政策17表8：2018年以来各区域人才政策汇总18表9：部分城市人才政策实施效果18表10：2014-2018棚户区改造计划和执行情况19表11：2019年房地产销售面积预测（万平米）20表12：2019年房地产销售金额预

5、测（亿元）20表13：重点公司估值表253/271.展望2019：分化与延续1.1.关键词一：分化对2019年的展望，我们认为企业端和市场端都会出现分化。从企业端看，过去三年，实际上所有的房企都在一条冲规模的赛道上狂奔。房企运用了各种方式做大规模，包括财务杠杆，经营杠杆和权益杠杆。这是因为在过去的几年里，做大规模的边际收益是非常大的，而冲规模的难度相对来说比较小。但是展望未来，行业的格局已经基本锁定，仅仅布局几个城市的区域性房企已经无法冲入行业TOP50。中小房企拼命加杠杆冲规模，未必能够带来股东权益的增长。规模冲刺的代

6、价在放大，我们认为未来房企态度会出现分化，可以大且快，亦可以小而美。市场的分化主要体现在不同能级的城市未来的走势分化会很大，即使是同一能级的城市，也无法像过去那样简单地概括它的一个发展路径。因城施策的调控、因地制宜的棚改、不同的人才政策和区域发展政策，都会导致城市的分化。1.2.关键词二：因城施策、分类指导回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和变迁的。2012-2013年，会议中提到最多的是“调控”；2014年，“城镇化”；2015-2016年，“去库存”；2017年至今，则是“长效机制

7、”。什么是长效机制，我们认为，十九大报告已经对此给予了明确说明：多主体供给、多渠道保障、租购并举。在内忧外患、经济尚存在较大不确定性的背景下，年底中央经济工作会议对地产的态度有了微妙变化：稳定和租赁放权，认可房地产的民生属性。中央经济工作会议淡化“稳定”和“租赁”，而在住建部2019年的十大工作中这两项工作则位置居前。对待调控，本次会议更加强调地方的能动性和灵活性。1.3.关键词三：赛道切换这里的赛道有两重含义，第一是指房企布局的城市，第二是指房企的经营思路。我们上文提出，过去的三年房企的核心目的是扩大规模，在这种情况下

8、，扩张赛道是非常有效的方式。而且在一个热度逐渐从高能级城市向低能级城市蔓延的过程中，赛道的扩张也是比较顺水推舟的。但当下，热度在从高能级城市向低能级城市逐渐消退的过程中，部分房企会选择停止扩张，转而改为城市深耕的思路。第二个是经营思路的切换，过去两三年，房企在拿地时，对毛利率相对来说没有那4/27么看重。那么在基本面