房地产行业周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅

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1、目录前言7一、小周期回顾：过往行业遵循3年小周期规律，但本轮小周期呈现较多反常现象7（一）小周期基本面规律：过往行业遵循3年小周期规律，但本轮则呈现为周期延长、波动缩窄71、过往小周期中，我国房地产行业各项基本面指标均呈现3年小周期规律72、本轮小周期中，房地产各项基本面指标均呈现周期延长、波动缩窄的特性11（二）小周期政策面规律：过往政策遵循固有小周期规律，但本轮政策周期呈现较多反常现象121、过往政策呈现3年小周期规律，中央与地方、宏观与行业同步性较强，政策调控偏需求端122、本轮政策周期有所延长，宏观与行业政策不同步

2、，各城市间因城施策，政策需兼顾供需两端13二、过往小周期复盘：梳理历次房地产行业政策调控与销量、房价、投资的关系14（一）2005-2008年小周期：销量增速于08年1月转负、11月见底，政策于08年10月全面转松141、基本面回顾：08年1月销量增速转负，08年11月销量增速见底，经历11个月152、政策面回顾：08年10月四万亿并降准降息、12月“国三条”标志调控政策全面转向152.1、行业政策方面：05年3月“国八条”开启全面调控、08年12月“国三条”支持改善型二套房152.2、宏观政策方面：全球金融危机蔓延、08

3、年10月降准降息、货币政策与行业政策同步性较强16（二）2009-2011年小周期：销量增速于11年10月转负、12年1月见底，政策于12年6月全面转松171、基本面回顾：11年10月销量增速转负，12年1月销量增速见底，经历4个月182、政策面回顾：11年12月住建部表示支持刚需并降准、12年6月央行降息，调控政策转松182.1、行业政策方面：10年4月“国十条”出台遏制房价过快上涨、12年2月开始各地方宽松以对冲182.2、宏观政策方面：11年12月住建部表示支持刚需并降准、12年6月央行降息，调控政策转松19（三）2

4、012-2014年小周期：销量增速于14年1月转负、15年1月见底，政策于14年9月全面转松211、2012-2014年小周期：14年1月销量增速转负，15年1月销量增速见底，经历13个月212、政策面回顾：14年5月央行提出支持首套房贷、14年930新政、14年11月降息，调控政策转松222.1、行业政策方面：14年4月南宁限购松绑，打响地方政府救市第一枪、14年9月中央信贷放松222.2、宏观政策方面：14年930新政放松按揭、11月降息，与行业政策放松协同性较强23（四）2015年至今小周期：销量增速于18年9月转负

5、、目前仍未见底，政策地方略有松动、中央仍未转向241、基本面展望：18年9月销量增速转负、目前仍未见底，预计19Q2开工、投资增速将大幅下行242、政策面展望：18年12月政治局再次强调稳定、未提房地产，地方政策略有松动，政策环境逐步改善25三、探寻领先指标：销量增速转负、GDP连续2Q低于24M移动平均为政策放松领先信号34（一）行业指标：销量增速转负、开工增速转负与投资增速大幅下行为先行指标，股价见底逐渐领先政策34（二）宏观指标：GDP连续2Q低于24M移动平均为政策放松领先信号，18年9月已出现36（三）政策规律：

6、每轮小周期末期，地方调控政策松动先频出、中央总量政策宽松略滞后42（四）股价规律：万科、保利股价反转领先于行业，集中度提升或导致下一轮反转龙头仍抢先441、万科、保利股价反转领先于行业，集中度提升或导致下一轮反转龙头仍抢先442、按揭利率与股价强相关、本轮按揭利率下行预计50-120bp、股价上行空间或小于11年水平46四、收益复盘及分析：先行信号出现、基本面拐点已近，板块相对优势、绝对优势凸显47（一）行业指数历史走势回顾：按月度来看，12个区间板块同时具有绝对收益和相对收益47（二）按季度来看，行业基本面和政策面转向前

7、后，板块具有一定相对优势和绝对优势50（三）按信号来看，销量增速转负、GDP信号出现后房地产板块具有相对和绝对收益51（四）拐点后表现：基本面见底于政策放松预期、量价回升预示后续业绩高增、拐点后相对&绝对优势突出521、2006.2-2007.10，持续时间20个月，累计绝对收益为593%，累计相对收益为181%532、2008.12-2009.11，持续时间11个月，累计绝对收益为137%，累计相对收益为37%543、2012.2-2013.2，持续时间12个月，累计绝对收益为15%，累计相对收益为15%564、2015

8、.2-2016.4，持续时间14个月，累计绝对收益为13%，累计相对收益为10%57五、本轮周期的推演：低库存、上下游错位、地方财政走弱，供需两端需同时放松，板块底部区域59（一）本轮周期反常之处：库存持续低位、上下游错位、地方财政收入走弱591、反常之处1：低库存之下，导致行业价格下行空间有限、但同时