房地产基本制度与政策-物业管理制度与政策

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1、第27讲物业管理制度与政策一、内容提要：1、物业管理概述2、物业管理主体二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包括：掌握：业主、业主大会及业主委员会，业主公约，物业管理的委托。熟悉：物业管理的基本内容，物业管理企业，物业管理招投标。了解：物业管理的含义，物业管理的主要环节，物业管理的主要法规、政策。三、内容辅导：本章涉及有关的法律、法规：1、国务院《物业管理条例》(国务院令第379号)；2、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[200

2、3]1864号)；3、国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》；4、(建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》；5、建设部和财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)；6、《业主大会》(建住房[2003]131号)；6、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房[2003]131号)。第一节物业管理概述一、物业与物业管理基本概念(一)物业的含义从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单

3、体建筑，如一幢多层或高层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。配套的设施设备和相关场地，是指与房屋相配套或为房屋使用者服务的室内外各类市政公用设施、设备和与之相邻的场地、庭院、干道等。例题：下列关于物业的含义，说法正确的是()。A、从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地B、物业也是单元房地产的称谓C．物业不是单元房地产的称谓D．同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者E、同一宗物业，只能分属

4、一个产权所有者答案：ABD解析：“物业也不是单元房地产的称谓；同一宗物业，只能分属一个产权所有者”。都是不对的。(二)物业管理的含义国务院《物业管理条例》第2条指出：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”业主，是指房屋的所有权人。业主可以是个人、集体、国家。业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。例题：根据《物

5、业管理条例》的规定，业主是指()。（2004年经纪人试题）A、房屋的所有权人B、房屋的使用权人C．房屋的所有权人或使用权人D．房屋的所有权人和使用权人答案：A解析：业主，是指房屋的所有权人。(三)物业管理的目的物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。例题：下列关于物业管理的目的，说法不正确的是()。A、是为了保证和发挥物业的使用功能B、使物业保值增值

6、C．不使物业保值增值D．为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境答案：C解析：“不使物业保值增值”，不是物业管理的目的。二、物业管理的性质与计划经济体制下的房屋管理体制相比，社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。1．社会化物业管理社会化有两个基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。

7、2．专业化物业管理的专业化是指由专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。3．市场化市场化是物业管理的最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，提供的商品是劳务，提供的方式是委托。例题：物业管理的三个基本特性是()。A．社会化B、专业化C．市场化D、私有化E．综合化答案：ABC解析：私有化、综合化不是目前物业管理的基本特征。三、物业管理的基本内容物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

8、(一)常规性的公共服务这是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。公共性服务管理工作是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求在物业服务合同中应明确规定。公共服务主要有以下7项：(1)房屋共用部位的维护与管理。(2)房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。(3)环境卫生、绿化管理服务。(4)物业管理区域内公共秩序、