物业管理基本制度与政策

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1、物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述1、《条例》对物业管理的定位1-21）物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动2）物业管理活动的基础是物业服务合同3）物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护2、物业管理的特征5社会化、专业化、市场化3、物业管理的市场化特征3-41）房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3）物业管理活动应当遵循市场原则4）非市场性的房屋管理不属于物业管理5、我国物业管理的产生和发展（了解）6、我

2、国改革开放前城镇住房制度的主要特征7一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利租金核国家保修保养制度7、物业管理在社会经济中的地位和作用12-141）实施物业管理有利于促进经济增长2）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量3）实施物业管理有利于增加就业4）实施物业管理有利于维护社区稳定5）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展8、我国物业管理制度建设的历史沿革1518从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段即存在着承继的关系，也

3、各自具有鲜明的特点。颁布前：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。颁布后：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。9、政府在我国物业管理发展中的特殊

4、地位14一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用。二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。10、《条例》颁布前管理制度建设的主要特点15颁布前：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区

5、等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。11、《城市新建住宅小区管理办法》151）确定了物业管理活动的主管部门2）确定了物业管理工作的基本内容3）明确了社会化、专业化得物业管理模式4）确定了业主选举产生物业管理委员会制度5）明确了管理委员会的权利与义务6）明确了物业管理企业的权利与义务7）确定了物业管理服务的合同制度与备案制度8）针对业主的主要违规行为提出管理措施9）针对物业管事企业的违规行为规

6、定了行政处罚措施12、《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点18颁布后：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。13、《条例》的指导思想22一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开协调方式处

7、理物业管理事项。14、《条例》创设的法律制度及其内容23-24一、尊重和维护业主的财产权利二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制三、《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动四、妥善处理政府和市场的关系15、《条例》的主要内容25--29一、总则二、业主及业主大会三、前期物业管理四、物业管理服务五、物业的使用与维护六、法律责任16、《条例》法律责任的特点301）行政责任、民事责任并存2）为了处理号行政处罚和承担民事责任之间的关系3）体现了业主自我管理、自我监督的原则17、条例》确立的基本法律关系31-331）业主相互之

8、间的关系2）物业管理企业和业主之间的关系3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系4）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系5）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系6）物业管理各方主体与政府之间的关系。第二章物业管理服务1、物业管理服务的特点35-36一