物业管理基本制度与政策

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1、第一章物业管理概述　　本章要求：　　掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。　　熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。　　了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。　　本章考试知识要点：　　1.《条例》对物业管理的定位　　2.物业管理的特征　　3.物业管理的市场化特征　　4.市场原则作为物业管理活动的前提条件　　5.我国物业管理的产生和发展　　6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征　　7.物业管理在社会经济中的地位和作用　　8.我国物业管理制度建设的历史沿革　　

2、9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位　　10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点　　11.《城市新建住宅小区管理办法》　　12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点　　13.《条例》的指导思想　　14.《条例》创设的法律制度及其内容　　15.《条例》的主要内容　　16.《条例》法律责任的特点　　17.《条例》确立的基本法律关系　　本章复习纲要：　　一、物业管理的概念（掌握）　　1．物业管理定义　　《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区

3、域内的环境卫生和秩序的活动。　　2.物业管理定义的含义　　①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动　　②物业管理活动的基础是物业服务合同　　③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护　　3.《物业管理条例》调整的范围　　①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动　　②既包括城市，也涵盖乡村　　4.物业管理的特征　　社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征　　①社会化　　社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。　　物业的所有权、

4、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。　　②专业化　　专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。　　③市场化　　市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。　　物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。　　二、我国物业管理的产生与发展（了解）　　1.伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，结构的复杂，日常维修养护和管理事务的繁琐复杂，孳生了物业管理行业　　2.我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化

5、制度而逐渐发展起来的　　3.1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司挂牌成立。　　4.1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》　　5.建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制　　6.四次全国物业管理工作会议　　①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。　　②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验　　③

6、1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验　　④2003年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，贯彻落实宣传《物业管理条例》　　7.2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用　　8.2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期　　三、我国物业管理制度的历史沿革（了解）　　从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点　　1.从20

7、世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。　　这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：　　一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验；　　二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；　　三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法　　这一阶段颁布的物业管理法规政策有：　　《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系