物业管理基本制度与政策

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1、2013物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》1、物业管理的概念(定位)(掌握)　　考《物业管理条例》第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。　　考业主对于房屋等建筑物有三种方式管理：1、业主自己进行管理;2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;3、业主选聘物业管理企业进行管理。　　考物业管理的内容是主要有两方面：　　1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;　　2、维护相关区域内的环境卫生和

2、秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。　　除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目;也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。　　考《条例》调整的范围：1、调整住宅物业的物业管理活动;2、调整非住宅物业的物业管理活动。　　考《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村　　考物业管理的市场化特征包括三点：　　1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变　　2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应　　3.物业管理活动应当遵循市场原则2、　1、强调业主在市场活

3、动中的自主权;2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。　　《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件。　　考物业管理的特征(熟悉)社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。市场化是物业管理最主要的特点。　　社会化：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。　　考物业管理起源于19世纪60年代的英国。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。　　考我

4、国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：　　1、是住房投资由国家和国有企业统包;　　2、是住房分配采取实物分配;　　3、是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。3、1994年，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。　　1998年，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。　　考我国物业管理的产生：5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-le

5、vel,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。　　1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。　　1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。　　2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。　　设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅

6、小区标准》及考评验收工作的通知。　　1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》　　2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。　　考物业管理在社会经济中的地位与作用共五点，实施物业管理有利：　　(1)促进经济增长、(2)提高人民群众居住质量、(3)增加就业、(4)维护社区稳定、(5)推动房地产业的良性发展4、5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establi

7、shedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve考《条例》颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：1、借鉴性;2、过渡性;3、针对性。　　1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。　　考《条例》颁布后的物业管理制度建设　　2003年6月8日，《