房地产基本制度与政策第九章物业管理制度与政策辅导(.docx

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1、第九章　物业管理制度与政策【本章历年考试情况】　　■2008年分值较大，考了综合分析题，2009年分值低，但有可能再出综合分析题年份单选多选判断综合分析合计2009年1题0.5分－1题0.5分－2题1分2008年2题1分－2题1分2题4分6题6分　　【本章主要内容】　　第一节物业管理概述　　第二节　物业管理实施与运作要点　　第三节　物业服务收费　　　第一节　物业管理概述　　　　1.基本概念▲　　■物业　　　◇是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地　　■物业管理98/98　　　◇是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对

2、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动　　■物业管理的内涵　　　◇物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现　　　◇依据是物业服务合同　　　◇内容是对物业进维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护　　■两个主体　　　◇物业服务企业－指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业　　　◇业主－即物业产权人，指房屋的所有权人　　■物业管理的主要目的　　　◇保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序　　■作用　　

3、　◇有利于提高人民群众的居住质量98/98　　　◇有利于增加就业，扩大居民消费　　　◇有利于维护社区稳定，推动精神文明建设　　　◇有利于促进财富增值，培育民主意识　　2.物业管理的基本特征▲　　■社会化　　■专业化　　■市场化　　3.物业管理服务的基本内容▲（八项内容）　　■物业共用部位的维护与管理－共用部位　　■物业共用设备设施的运行、维护和管理－共用设施　　■环境卫生、绿化管理服务－环境绿化　　■机动车和非机动车的停放管理－车辆管理　　■物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务－公共秩序　　■物业装饰装修管理服务－装饰装修　　■物业档案资

4、料的管理－档案资料　　■通过物业服务合同约定的其它事项－其它　　4.物业管理的主要环节▲（四阶段）　　■物业管理的策划阶段98/98　　　◇早期介入　　　◇制定物业管理方案　　　◇制定临时管理规约及有关制度　　　◇选聘物业服务企业　　■物业管理的前期阶段　　　◇物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定　　　◇物业管理人员的选聘和培训　　　◇物业管理规章制度的制定　　■物业管理的启动阶段　　　◇物业的接管验收　　　◇用户入住　　　◇档案资料的建立　　　◇首次业主大会的召开和业主委员会的成立　　■物业管理的日常运作阶段　　　◇日常综合服务与管理　　　◇系统的

5、协调　　5.物业管理条例确立的基本制度（七项）◆　　■业主大会制度　　■管理规约制度98/98　　■物业服务招投标制度　　■物业承接验收制度　　■物业服务企业资质管理制度　　■物业管理专业人员职业资格制度　　■住宅专项维修资金制度　　第二节　物业管理实施与运作要点　　　　1.物业服务企业▲　　1.1物业服务企业的性质　　■是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织　　1.2物业服务企业的设立　　■向工商行政部门注册登记领取营业执照　　■向房地产行政主管部门申报资质证书　　　◇种类　　　　△一级　　　　

6、△二级98/98　　　　△三级　　　◇资质管理－分级审批制度　　　　△国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理　　　　△省级负责二级　　　　△市级（还包括直辖市）负责三级　　1.3物业服务企业的权利、义务　　■六项权利　　　◇制定物业管理制度　　　◇收取物业管理服务费　　　◇制止、纠正违反物业管理制度的行为　　　◇要求委托人协助管理　　　◇选聘专业公司承担专项经营服务管理业务　　　◇其它　　■五项义务　　　◇提供物业管理服务　　　◇接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督　　　◇定期公布物业管理服务费用和资金账目，接受质询和审计　　　◇接受行政部门的

7、监督管理98/98　　　◇其它　　2.业主、业主大会及业主委员会◆　　2.1业主与物业的使用人（都是物业管理服务的对象）　　■业主　　　◇指物业的产权人（所有权人），是物业服务的对象　　　◇业主对建筑物专用部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利　　　◇业主转让其专有部分，对共有部分的共有和共同管理的权利一并转让　　　◇规划的汽车车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定　　　◇占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有　　■物业使用人　　　◇不拥有物业的所有权，但通过某种形式获得物业使用权，并实际使用物业的人，是

8、物业管理服务的对象　　　◇其与业主权利上最大的区别是没有对物业最终