安徽潘集北城及二十中地块商业中心项目定位发展报告

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1、潘集北城及二十中地块定位发展报告合肥凯沃商业经营管理有限公司（初稿）定位是新商业经营成功的关键因素之一。有了清晰的定位，才有明确的目标市场。有了明确的目标市场，才能保证商业招商经营策略具有较强的针对性。商业地产时代呼唤精细化定位，各种商业业态有机结合、重点突出，才能达到相互之间的有效助益，和项目价值的提升。前言：商业定位思考目录第一部分.项目概述与研究方法一.项目概况二.技术经济指标三.研究范围与指标第二部分.社会经济发展状况对项目的影响一.宏观经济发展状况二.房地产市场发展状况三.城市规划与建设状况四.

2、社会发展状况对项目的影响第三部分.商业关键要素分析一.现有主要商圈二.市场调研部分三.消费市场调查分析第四部分.项目理解一.项目认知二.优势三.劣势及应对第五部分.项目定位一.定位原则二.总体定位三.辐射范围定位四.形象定位五.商品档次定位六.目标消费者定位七.目标商户定位第六部分.规划建议一.规划建议二.物业建筑要求第七部分.财务分析与投资预算一.财务分析二.投资预算第八部分.招商操作流程一.招商流程二.VI展示第一部分项目概述与研究方法项目概况项目地处潘集区核心商圈，位于黄山北路与滨河路交叉口，北临泥

3、河，南接红旗商贸文化广场，与金格四海、袁庄商场等同处潘集核心商圈内，用地外部环境极为优越。用地共分A、B两个地块，A地块为北城市场地块，B地块为淮南二十中地块；B地块总用地面积23842.83平米，共规划预留停车位481个。本报告以该商业楼的市场调研、定位及实操为研究策划对象。（图示为B地块）B地块A地块第一部分项目概况与研究方法主要技术经济指标B地块经济技术指标：通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点分析,提炼出项目总体定位及分类定位，确定推广策略与营销方略。本报告研究目标第一部分项目概况与研究方法

4、研究范围与方法第一部分项目概况与研究方法研究范围与方法本报告通过分析淮南市宏观经济、人口状况、潘集商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出项目总体定位方案及建筑设计建议。研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分

5、析。研究方法二：经济取证法通过对城市商圈的发展分析和城市经济发展分析，寻找商业体发展的空间与成功之处，并结合地区消费习惯，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。为达预定目标本报告将采取哪些方法？第一部分项目概况与研究方法研究范围与方法本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。研

6、究依据政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等；商户访谈；专业的房地产刊物、互联网；实地考察；委托方提供的资料；凯沃商业数据库相关资料。科学依据来自实践！第二部分社会经济状况对项目的影响宏观经济概况淮南是传统重工业城市，支柱产业为煤炭、电力以及化工，第二产业占绝对主导地位，其中煤炭、电力占第二产业产值85%左右，是华东地区重要的能源基地；潘集以其工业立市的发展思路，限制了其他产业的快速发展，第三产业产值增速相对较缓。潘集区2011年产业产值比例图淮南市07-11年产业总值变化图淮南华东地区重要的能源基地

7、，产业结构相对单一，第三产业在近年取得了一定的发展。2011年淮南统计年鉴第二部分社会经济状况对项目的影响宏观经济概况恩格尔系数是食品消费占总消费的比例,反映了居民消费结构与消费需求。恩格尔系数不同，对应的房地产需求也不同。恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。系数在59%以上为绝对贫困——无真正房地产市场需求；系数50%至59%为温饱——市场需求开始出现（低档需求为主）；系数40%至50%为小康——房地产加速发展（中档需求为

8、主）；系数30%至40%为富裕——市场趋于成熟，稳定发展（中高档需求）；系数30%以下时为最富裕——市场减速发展（中高档需求为主）。城市广州深圳淮南GDP（亿元）1230310580780人均可支配收入（元）343003650518060社会消费品零售总额（亿元）40213148210恩格尔系数（2011年）33%32%41%第二部分社会经济状况对项目的影响房地产发展概况房地产投资及比例决定了城市一段时间的供应结构，过高或过低