重庆江北城地产项目定位报告

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1、江北城项目定位报告策划部第18页共18页目录一、项目界定31、项目指标32、项目限制条件3二、项目地块解析31、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺32、项目指标限定相对较小，项目规划灵活性强43、项目四周资源丰富，对项目整体价值影响显著54、项目地块价值提炼55、项目问题（S）界定——本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）6三、市场竞争分析71、重庆写字楼市场销售情况72、重庆历年写字楼供应面积93、重庆市历年写字楼空置面积情况94、写字楼市场竞争小结10四、SWOT分析，选择战略1

2、01、发展战略确定102、发展战略描述11五、项目定位111、产品定位：区域内的城市综合体11（1）产品定位出发点12（2）项目物业类型和配比12（3）商业定位！12（4）写字楼定位142、形象定位143、客户定位15（1）客户分类15（2）写字楼客户群细分：17（3）客户总结17（4）客户定位174、价格定位18第18页共18页一、项目界定1、项目指标l项目地块性质为公建商业l占地面积：7568平方米l容积率：9.02、项目限制条件l项目结合类型暂时尚未确定l项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚

3、未给出，要求根据法定图则确定其他指标l项目对现金流有明确要求，我们按照利润最大化和现金流流动节点相结合，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租二、项目地块解析1、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺l区位：江北嘴中央商务区居于显要的中心位置，东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。l交通：第18页共18页江北城的外围交通条件已经基本具备，与机场、火车

4、站均可快速连接。规划中设计沟通两江四岸的地下隧道将“两区一线”地区连接成为一个整体。规划中建设千厮门跨江大桥连接渝中，使江北城与渝中半岛解放碑地区更加便捷地沟通。规划中的轻轨四号线，经过江北城的核心地段，并设置中心车站。城市中所特有的过江隧道、爬坡索道以及输渡游艇，将继续作为公共交通的补充，发挥着积极重要的作用。江北城的内部道路系统采用“十字加环”的结构。l资源：一线江景；中国农业银行重庆分行和重庆农村商业银行已经入驻，其他地块已有重庆银行、西南证券等多家机构有意入驻，随着主要金融机构及产业配合企业

5、的集中，将极大地提成区域的商业价值；休闲娱乐区配套完全：公园、观光、游乐、餐饮、运动一应俱全。2、项目指标限定相对较小，项目规划灵活性强l占地：7568平方米l建面：96237平方米（其中地上建筑面积：68112平方米，地下建筑面积：28125平方米）l物业类型：高档写字楼l容积率：9.0l建筑高度：150米项目周边已经有大型金融企业入驻，并且现有8个的大型金融企业在此拿地开发，从未来前景来看，整个地块周边商业将会非常成熟。第18页共18页3、项目四周资源丰富，对项目整体价值影响显著l项目位于红交叉

6、路口，交通方便，且规划的轻轨站距本案仅400米。l项目地块规划为商业用地，周边金融企业众多。4、项目地块价值提炼l地块：地块稀缺性无与伦比，溢价空间强劲l区位：商务区、休闲区、金融区黄金三角区位，给项目带来巨大的现实发展机会l资源：市政配套、金融资源丰富，营造出的良好办公环境第18页共18页l商业：周边高档写字楼氛围成熟，区域商业设施配套齐全l地缘：江北嘴CBD核心区域l规划：小规模、大背景、灵活的规划指标，让项目可塑性明显5、项目问题（S）界定——本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）Sl地

7、块稀缺性无与伦比，但到区域完全成熟时间较长l市场竞争激烈l项目规模小，昭示性不强控制管理期待结果放任自流非期待结果R2l充分挖掘地块价值l避免市场同质化竞争风险l项目核心竞争力突出l项目形象能够满足高端要求R1l地块价值没有提升项目价值l项目陷入同质化竞争l项目没有形成核心竞争力l项目昭示性不强，形象拔高有难度R1与R2之间的矛盾矛盾1：非完全成熟商圈与充分挖掘地块价值的矛盾矛盾2：市场竞争激烈与避免同质化竞争的矛盾矛盾3：规模小，昭示性不强于项目高端形象要求的矛盾明确问题第18页共18页项目核心问

8、题——如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争问题1：如何挖掘地块价值提高核心竞争力？问题2：如何形成差异化竞争？问题3：如何寻找项目核心定位？问题4：如何提升项目形象和昭示性？解决问题明确目标：明确现有和以后市场的需求，打造适应市场的产品，迎合高端产业需求。挖掘客户：全面挖掘市场现有高端需求的客户，了解其产品要求产品创新：针对大客户需求，尽量为客户量身定做，创造适合客户要求的产品。高端产品：通过市场的分析，以区域内高端产业作为建设目标，通过高端物业来提升公司形象和品质三