重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告.ppt

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1、2012年重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告配置建议项目定位营销策略销售中心思维导图商务投资环境分析行业市场情况分析写字楼公寓市场变化趋势项目本体客群分析产品分析市场分析第一部分：市场分析第二部分：项目本体第三部分：客群分析第四部分：产品分析第五部分：配置建议第六部分：项目定位第七部分：营销策略目录强压下的弹性空间重庆GDP发展：2010年我市GDP总额达到7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，达到全国平均水平。城市经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力。2000-2010年重庆市GDP总额及增速2010

2、年重庆三产业结构图重庆GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来平均增长率在12%以上；2010年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，增速创直辖以来新高，经济高位企稳态势明显。今年中国城市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一。1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述存款准备金率：央行宣布从6月20日起，上调整存款准备金率0.5个百分点，这是年内第六次调整存准金率，调整后大型金融机构存款准备金率达21.0%，银根一再紧缩，导致开发商融资难度加大，拿地速度放缓，开发周期压缩（数据来源：中国人民银行）1）经济

3、走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述宏观经济走势：确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快发展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地。重庆“十二五”目标：一化、四愿景未来五年我市将加快发展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业，就是“2+10”2+10发展方向发展目标2大基地建成笔记本电脑基地形成1亿台整机生产规模、80%零部件及原材料本地配套，实现产值6500亿元；国内最大的离岸数据开发和处理中心争取建成“国家离岸外包特许产业园”，打造以应用软件、嵌入式软件

4、为主的软件产业集群，并大力发展云计算，实现产值1500亿元10大重点产业集群通信设备、高性能集成电路、节能与新能源汽车、轨道交通装备、环保装备、风电装备及系统、光源设备、新材料、仪器仪表、生物医药等，合力形成万亿级国家重要的战略性新兴产业高地。一化四愿景一化整体跨入现代化阶段四愿景建设特色鲜明的国家中心城市，成为集聚辐射功能强大的经济中心；建设与国内外经济广泛融合的内陆开放高地，成为内陆开放示范区；建设统筹城乡改革先行区，形成城乡统筹发展直辖市的基本构架；建设“五个重庆”，成为市民安居乐业、幸福和谐的共同家园。1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综

5、述2010年宏观政策:中国楼市调控的史上最强年，围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策，调控重点仍为住宅市场，对商务类和商业类物业调控力度不明显,商务类物业商机凸显。2010年楼市政策三宗最最多10年中央下发三个国字号文件：国十一条、国十条和国五条，其密度对房产业来说前所未有；然后各部委和地方跟进，出台进100个文件，时间几乎覆盖了2010年全年最全10年政策围绕“抑需求，促供给”的调控思路，出台方方面面的政策，据统计涉及到土地、融资、税收、保障房和限购等方面，几乎覆盖了房产业的各层面最严1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停贷2、保障房

6、建设在10年力度空前，计划建设1000万套1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述2011年政策预测：基于当前通胀形势依然严峻，一线城市楼市反弹，预计2011年又是一个楼市调控年，新“国八条”出台，重庆、上海已开征房产税，为11年楼市调控定下基调，住宅投资风险加大，商业及商务类投资机会凸显。10年调控力度史上最强，与高通胀带来的资产价格上涨的背景息息相关，而现在通胀形势依旧严峻，2011年CPI预计控制在4%，而政府对楼市态度依然坚决，因此11年楼市调控将持续1、量化价格控制目标且地方问责为城市房价上涨设定天花板，用行政手段硬性限定房价上涨2、全额

7、征收营业税从二手市场交易环节加重税负，提高二手房购买者成本，从而有效控制商品住宅流转频率，达到放缓房价上涨速度的目的，遏制投资，打击投机3、提高二套房首付比例利率1.1倍提高购房成本，延缓改善性需求入市，降低市场投资热情。但具有一定资金实力的改善性需求和投资需求预计会在下半年市场情况逐渐明朗的情况下缓慢回归4、全面限购导致多套房消费者退出市场，市场观望情绪浓厚，加剧拐点到来。预计2011年上半年全国市场交易量持续下滑，但交易价格坚挺；下半年开发商降价促销手段将逐渐显现，以回笼资金，刚性需求则趁机积极入市