2011年重庆两江新区·宝科·鱼嘴项目项目定位报告(55页)

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1、鱼嘴项目定位报告两江新区·宝科·鱼嘴项目项目定位报告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司TEL：（023）63808631FAX：（023）63801008网址：http://www.cqcentaline.com二零壹壹年伍月鱼嘴项目定位报告目录第一部分项目定位分析4一、项目概况4二、项目SWOT分析6（一）SWOT矩阵列表6（二）项目可利用的机会点分析7三、项目初步定位指向8第二部分项目定位9一、定位原则9（一）差异性9（二）适应性9（三）独特性10二、项目总体定位10三、项目档次定位10四、项目形象定位11五、项目客户定位11（一）客户主体特征11（二）客户需求特征11（三）

2、客户的偏好12六、物业类型定位12（一）定位说明12（二）物业类型定位13七、项目价格定位15（一）住宅定价15（二）商业定价16（三）项目经济测算16第三部分项目产品定位17一、总体规划设计要求17鱼嘴项目定位报告二、建筑风格建议18三、总体规划设计建议20四、单体设计建议21五、户型设计建议21（一）产品户型设计原则21（二）户型设计依据22（三）小高层户型配比建议22（四）高层户型配比建议23（五）高层、小高层户型设计要求23（六）参考户型图24六、园林景观建议28（一）园林打造原则28（二）园林主题定位29（三）植物配置30（四）园林风格主题33（五）园林打造建议33七、其

3、他设施建议36（一）配套设施建议36（二）人性化设施建议37（三）小区入口建议38（四）入户大堂设计建议39（五）门窗设计建议40（六）建筑节能设计建议40（七）物业管理建议41七、商业规划建议43（一）商业定位43（二）商业规划原则43（三）商业布局建议44（四）商业的打造44八、车库配置建议48鱼嘴项目定位报告第一部分项目定位分析一、项目概况项目位于两江新区鱼嘴镇新城区边缘区域，毗邻移民小区，地块周边道路体系相对完善，商业、学校、医院等配套成熟；建设用地37135㎡，容积率不大于2.98。项目地块北临高速公路，噪音抗性较大；南面靠还迁房用地，高层可远观江；西边紧邻还建房，景观视

4、野较差；东面临湖，是重点利用的自然资源。场地内最大高差约6m左右，沿街面较窄，现状场地高出周围道路较多。【项目周边环境】鱼嘴项目定位报告项目至鱼嘴新城商业中心、行政中心、文体中心步行距离只有2分钟，政府在该区域打造辐射周边区域的大型商业中心，为项目配套提供了强有力的支撑。工业园区距离项目步行距离12分钟，车程距离3分钟，为本项目提供了客户源的可能。鱼嘴项目定位报告二、项目SWOT分析（一）SWOT矩阵列表1、项目优势分析strength（1）区域优势鱼嘴镇是两江新区新兴的城市区域，东部新城核心部分，是全国100个重点镇和重庆市确定的100个经济强镇之一，区域优势明显。（2）环境优势

5、东面临湖，利于景观利用；南面可远观长江，可用观江看湖概念；且周边没有拆迁及其他建筑，便于打造。（3）地段优势项目距离新城中心近，生活便利，交通便捷。（4）商业优势拥有集中式商业、湖滨风情商业街，商业业态丰富，档次较高。鱼嘴项目定位报告2、项目劣势分析weakness（1）噪音劣势地块北面紧邻高速公路，噪音污染严重，客户心理抗性较大。（2）环境劣势目前鱼嘴处于开发初期，项目周边城镇化建设未大面积铺开，可利用的环境资源较少。（3）昭示性劣势其位置处于鱼嘴镇新城边缘，客户心理距离较远。3、项目机会分析opportunity（1）区域发展鱼嘴属于两江新区东部新城重点组团，城市发展运营带来的

6、拆迁及安置，城市进程促进了项目的开发。（2）市场契机鱼嘴片区房地产市场处于空白期，本项目入市即能成为代表区域内的较高端产品，必能引人关注。（3）消费群体重点工业、物流发展组团，三大企业入驻，数万人进驻就业，为项目提供了具备消费能力的客户群。4、项目威胁threat（1）政策影响调控性的政策陆续出台，未来政策方面因素不确定。（2）区域竞争周边巨龙35万方项目的开发必然成为本项目最大的客源竞争；和韵家园36鱼嘴项目定位报告万方安置房项目的开发，去化了当地部分置业客户。（二）项目可利用的机会点分析结合对本项目SWOT分析，中原认为本项目可利用机会点主要体现在以下几方面：1、区域发展潜力优

7、势的运用在两江新区规划前，江北渝北等地区已经是重庆发展重心。政府机构、各大中型优质企业、重点院校等开始向该区域搬迁。区域人口快速增长，随之商业也发展迅猛，隐隐成为重庆市的政治经济和商业中心。两江新区成立后，更大的政策倾斜、产业布局、优惠政策等必将加快区域发展步伐。十年产值赶万亿的规划，重点工业、物流发展组团，三大企业入驻，增加区域就业机会带动区域消费能力再加上城市化进程的加速而涌入的大量农村人口，将为新区带来购房需求。所以，两江新区房产升值空间大。因此，项目应加强区域