地块发展定位报告.ppt

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1、麻涌东太村地块发展定位报告谨呈:宝盈地产世联地产2010.3基本思路开发商提出问题要求：本项目是公司开发的第二个项目，要具有市场影响力。项目预计8月份开工，分三期开发，三年内消化完。第一年回收投入资金的80%。我们对问题的理解本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位3、通过市场调查了解市场需求及市场容量。4、通过对区域其它地块比较，寻找本项目发展方向。本项目的核心目标保证项目的成功启动及可持续发展达到目标的手段高占位，差异化2报告结构麻涌市场概况1、麻涌市场研究市场客户调研3、项目发展定位区域发展启示竞争战略2

2、、项目本体分析发展方向选择3麻涌市场麻涌市场概况区域房地产市场区域概况区域概况4区域位置麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通。麻涌镇位于广州、东莞、深圳、香港等全球最大的制造业产业带，可谓珠江三角洲黄金腹地，处于珠三角铁路、高速公路和广州、深圳、香港几大国际机场的中心点，是扼守珠三角的中枢之地。港口城镇，依托港口发展成为连通珠三角重要枢纽。东莞前庭，广州后院。依托港口，连通珠三角。5区域经济麻涌经济在东莞整体上处于中下游水平

3、，经济实力一般。在产业结构上以第二产业为主导，第三产业的比重较少，因此本地的二元化经济发展特点比较明显。麻涌经济发展在港口发展带动下从21世纪开始飞速发展，整体经济在东莞属于发展较晚，但目前发展速度较快，具有后发展优势。发展起步晚、经济总体落后。但近年发展迅速，成为区域发展一大热点。6区域特点传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发展特点明显。麻涌新沙工业园，西依新沙港和虎门港麻涌港区，东靠沿江高速公路，海运、陆运条件优越，利用优越的港口条件吸引了众多国内外优秀企业：东莞玖龙纸业、丹麦马士基、德国可耐福、台湾康

4、师傅、统一嘉吉、卡尔吉、益海粮油、中储粮油、中纺粮油、嘉益粮油、中谷油脂、华南油脂、久留香米业、穗丰面粉等大型粮油食品企业，工业聚集，工业化发展突出。依托港口优势及丰富的土地资源，麻涌发展以玻璃制造、造纸、物流运输、化工等为主的重工业基地，污染较重。由于水乡的地域特色，当地居民主要以香蕉种植、砂船等为主要经济来源，经济发展落后。水乡片区新沙港工业园农业产业园镇中心区7区域优势港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重要优势。麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公里和可建1000吨以上泊位的内河岸线10.56公里。镇域西南

5、部的新沙港，是华南最大的内陆港口。麻涌依托区位、港口、交通以及后发优势，大力实施港口带动和大项目带动战略，相继引进了一批投资规模大、科技含量高的行业龙头企业，发展临港工业，经济社会得到快速发展。由于麻涌开发发展相对较晚，拥有丰富的土地资源，用于满足工业用地及城镇建设的土地储备相对比较充足。具备后发展优势。麻涌港口沿海产业带8区域劣势产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被边缘化，对外影响力不足。中成化工南玻集团新基工业区玖龙纸业印染厂麻二工业区麻涌镇区以重工业发展为主，镇区遍布了多家污染较严重企业，形成传统的工

6、业污染重镇。中成化工、炼油厂、德永佳纺织制衣以及洗水、漂染、电镀等38家企业污染较严重，形成全镇重度污染源。环境污染已经成为麻涌对外一个整体印象制约当地发展及对区域的认知。镇区发展分散，全镇多个工业区域，村落分布零散，中心镇区发展又相对落后，商贸氛围及配套设施都比较薄弱。9麻涌市场麻涌市场概况城市背景区域概况区域房地产市场区域房地产市场10发展历程入市阶段代表项目主力户型产品及园林主流客户2005-2006海滨花园（一、二期）面积：90-140平户型：二房-三房、少量别墅首个花园式小区，舒适型居家户型为主，本地人占

7、一半以上，另外公务员及工厂职工占部分2006-2007大步花园二房：90-100平三房：109-120平主力：二房、三房产品品质一般，中小居家户型。以单体楼为主，无小区概念外来新莞人为主2007-2008南峰时代广场二房：65平三房：90-120平四房：130平主力：三房中心区楼盘，围合式设计，大面积绿化园林，周边配套丰富本地人、个体户、公务员、事业单位员工及周边工厂中高管2008-2009新世纪江畔湾二房：90-100平三房：120-130平三房小复式：99平主力：三房小复式丰富产品线，创新户型，8万平岭南风情园林

8、，现楼发售，楼层较高镇区工厂白领、个体户、公务员及广州开发区企业员工麻涌房地产起步较晚，发展也较缓慢，基本每两年新增一个楼盘，整体发展水平有待提升。显著特征海滨花园，打造首个麻涌带园林社区。03年开始动工，为麻涌首个商品房楼盘，客户也主要是麻涌本地的客户，后期还有部分别墅及三期的400余套住宅；南峰时代广场，集中式园林进一步升级，周边配套及小区