南海地块定位报告

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1、目录市场篇一、广东房地产业发展分析41、广东房地产业基本运行情况52、房地产业发展的特点63、房地产业发展趋势7二、佛山区域概况及房产分析81、佛山区域概况8（1）地理位置8（2）人口状况8（3）基础设施9（4）产业发展情况9（5）城市规划102、佛山房地产发展概况11（1）佛山房产各指标11（2）佛山区域楼市分析12三、南海区域概况141、人口状况142、基础设施143、产业发展情况15四、南海房地产市场分析171、区域消费能力和潜力172、南海区房产整体情况183、南海区房地产市场特点194

2、、南海房地产市场需求分析2164结论23五、项目所在区域楼盘情况241、桂城房地产的整体情况242、区域内楼盘情况25调研结论46六、项目概况481、地块的周边情况482、规划情况483、周边配套情况484、交通设施情况485、道路状况48七、地块的SWOT分析491、分析492、结论51八、开发建议52九、客源分析541、客源区域范围542、客源的购买动机543、客源年龄范围554、客源的职业分析555、结论566、客源共性及消费特性56十、产品建议581、总体构想582、建筑布局583、建筑

3、形态58644、户型面积及配比58（1）户型面积58（2）户型配比595、交付标准596、沿街商铺59（1）周边商业现有情况59（2）规划商铺的依据60（3）商铺位置的选择60（4）商铺的功能定位60（5）商铺的规划建议607、道路系统设计618、车位配置619、景观设计6110、会所设计6111、高科技应用6112、销售建议6264南海12号地块产品定位报告在之前南海房地产投资潜力及12号地块市场定位建议报告的基础上，12月16-24日，我们再次围绕该地块进行有针对性的调研工作，重点是由市场需

4、求入手，对12号地块进行准确科学定位（客户和产品定位），以期为项目之后的设计、策划等工作提供可供借鉴的建议。一、广东房地产业发展分析与其他地区不同的是，对佛山（南海）情况的研究，应置于大珠三角的背景中，随着大珠三角经济圈的逐渐形成，其对佛山（南海）乃至广东房地产业尤其是跨区域的房产行为的影响不容忽视。传统意义的珠江三角洲：包括广东省的九个城市,即:广州、深圳、珠海、东莞、顺德、番禺、中山、佛山、肇庆，其作为连接港澳的窗口和桥梁，已成为世界20个重要制造业基地之一，拥有5000万人口、占全国GDP

5、的比例为10%左右。大珠三角经济圈：包括同属大珠江三角洲这一自然地理区域的香港、澳门和广东（主要是珠江三角洲），以香港为龙头（正如上海对江浙等长三角地区发展一样，起到火车头和发动机的作用——而这正是原有珠三角地区经济发展所缺失的），形成三个城市群的经济圈，第一个是把广州、佛山整合起来，形成大广州(广州、佛山)经济圈；第二个把深圳、东莞、惠州整合起来，形成“大深圳经济圈”；第三个把中山、珠海、江门等整合起来，形成“大中山经济圈”。其中深圳定位为“洲际性专业型”城市，着眼于国际化城市发展，继续发挥其

6、改革窗口和试验田作用。广州定位于“洲际性综合型”城市发展，形成与深圳完全不同的城市定位，协调发展。64整个大珠三角地区的经济实力雄厚，粤港澳地区的国民生产总值达2700多亿美元。大珠三角地区拥有特殊的市场优势，对世界市场潮流的反应更快；三地的经济整合使产业体系更趋完善、配套能力更强，互补优势显著，同时区域内政府及民间的合作机制正在逐步完善。大珠三角经济圈定位是一个具有生产制造、现代物流、金融和专业服务、旅游娱乐以及信息信息中心等优势和功能的现代大型经济区域，未来的大珠三角所具备的强劲购买力，无论

7、是区域外抑或是区域内的，其对房地产业而言将是更大、更具潜力的市场：（1）该地区强大的产业基础将支持持续的、强劲的个人（集团）购买力。（2）该地区将以其独特的贸易、物流、制造业和地理优势吸引更多的海外人士。（3）作为我国最富裕的地区，大珠江三角洲的个人购买力也非常强大。图1大珠三角区域1、广东房地产业基本运行情况广东房地产业整体投资增速平稳，并与国民经济发展相适应，房地产开发业已成为广东固定资产投资增长的重要支撑力量。2003年1-3季度，64广东全社会固定资产投资完成3056.71亿元，比上年同

8、期大幅增长29.0%，增幅同比提高11.7个百分点；房地产开发投资808.10亿元，占固定资产投资总额的26.4%，比上年同期增长10%，但增速回落，增幅同比下降25.2%，进入自1998年来的首次低增长速度发展时期。商品房销售稳中有降：1-3季度销售额511.35亿元、销售面积1582.52万平方米，分别增长16.6%和19.7%。商品房平均销售价格3231元/平方米，比去年同期下降86元/平方米。2、房地产业发展的特点（1）楼盘开发趋势放缓据统计2003年上半年,广东商品房土地购置面积106