房地产行业2019年度策略：凛冬已至，春华可期.docx

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1、1.行业基本面下行趋势明显，政策有望边际改善1.1.销售下行趋势已定，政策或迎边际改善今年以来，从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松，7月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。坚决遏制房价上涨的口号提出后，潜在购房者的预期急转直下。2018年1-10月，商品房销售面积13.31亿平米，累计同比增长2.2%，增速较1-9月回落0.7个百分点；10月单月销售面积1.38亿平米，同比下降3.11%，9、10月连续两个月单月销售面积负增长；商品房销售额增长12.5%，增速回落0

2、.8个百分点，销售下行趋势已定。我们认为，目前购房者的预期已发生扭转，叠加本轮长景气周期，同时棚改货币化安臵的力度在未来两年也将降低，我们判断本轮下行周期将延续超过12个月，有望19年Q3见底。基于我们对18年全年商品房销售面积0增速的判断，19年全年的商品房销售面积约15.35亿方，同比降幅约10%。分城市能级来看，一线和强二线城市有望年中见底回暖，弱二线和三四线城市将量价齐跌。图1：商品房销售面积单月同比及累计增速图2：商品房销售额单月同比及累计增速数据来源：，Wind数据来源：，Wind展望2019年，我们认为全面的行政政策和货币政策大面积放松的可能性不大，政策

3、有边际改善的空间。我们认为政策改善的方向如下：Ø部分城市按揭利率下调，按揭贷款发放速度加快；Ø传导到企业端，房企的融资压力或有所缓解，鉴于19年开始为房企还债的高峰期，叠加销售遇冷带来的资金压力，为防范出现金融风险以及大面积的烂尾情况，保证施工和竣工可以有序进行；Ø购房的首付比和二套房贷款资格认定，或有所放松，核心仍是支持刚需和改善购房群体购买力的释放。1.2.土地市场已明显降温，房地产投资预计保持正增长2018年1-10月，房地产投资累计同比增速9.70%，较1-9月数据下降0.2个百分点，房地产开发投资完成额增速之所以有一定韧性，主要是受到土地购臵费用的支撑，剔除

4、土地购臵费后开发投资完成额累计增速已转负。土地市场方面，自三季度以来明显降温，一线、二线、三四线城市土地流拍率都接近或2014年的高峰，土地购臵费与成交价款均出现向下拐点；10月单月新开工同比增速14.7%，较9月增速回落达5.6pct，未来增速仍将下行至转负。。图3：房地产开发投资完成额累计及当月增速图4：剔除土地购臵费后开发投资额累计增速数据来源：，Wind数据来源：，Wind图5：土地购臵费与成交价款累计增速比较图6：新开工、竣工、购臵土地面积增速比较数据来源：，wind数据来源：，wind我们对土地市场、新开工、房地产投资方面的判断：Ø土地购臵费将于2019年

5、下行至转负，19年上半年流拍率仍将保持高位，进入下半年后随着一线和强二线城市市场的回暖，房企的拿地热情有望回升；Ø随着销售和土地成交下行，新开工增速将随之下行，19年将转负至-15%；Ø房地产开发投资虽然失去了土地购臵费的支撑，但在资金面有所缓解的背景下，施工、竣工增速有望回升，支撑2019年房地产投资增速维持在3%。1.1.到位资金明显回暖，房贷利率有望下降2018年1-10月份，房地产开发企业到位资金135635亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点，较上半年已有明显回暖，总体保持回暖态势，其中来自国内贷款为19727亿元，下降5.2%；自筹资

6、金45512亿元，同比增长10.8%；定金及预付款44942亿元，同比增长16.3%；个人按揭贷款19408亿元，下降0.3%。总体来看，房地产开发企业到位资金主力依旧是自筹资金与定金及预收款。一二手房按揭贷款利率持续小幅提升，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%；二套房平均利率为6.07%。我们判断一二手房按揭贷款利率增幅持续收窄，随着银行额度的充裕以及销售的下行，预期房贷利率近期可能走稳或出现向下拐点；2019年国内贷款和个人按揭贷款将保持正增长，但受销售下滑的影响，定金及预收款将大幅度下滑，全年房地产到位资金增速为-5%-10%。1.行业融资环境有所回暖，民

7、企、国企融资利率分化1.1.非标融资收紧，创新融资另辟蹊径受资管新规的影响，房企非标融资受限。截止至10月底，新增委托贷款净减少12546亿元，截止至二季度，新增投向房地产的信托资金为4280亿元，新增规模同比下滑14.95%，投向房地产的信托资金余额25072.49亿元，较17年底增加2244亿元，占全部信托资金余额的12.32%。图7：新增委托贷款情况图8：新增投向房地产信托项目金额及增速数据来源：，wind数据来源：，wind截止至10月底，房地产行业ABS发行规模达718.83亿元，同比增长51.65%；ABN发行规模为98.34亿元,同比增