水龙庭名仕苑商铺营销策划报告

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1、丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案文件编号：LSLT—20080902-001丽水龙庭名仕苑商铺和车库营销执行方案深圳天方文山丽水龙庭项目组二○○八年九月二日第19页共19页丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案目录第一节项目分析3一、本案商铺及车库概况31、商铺32、车库3二、项目市场环境分析31、北区商铺市场分析32、竞争楼盘分析4三、项目SWOT分析51、S、项目优势（Strength）分析52、W、项目劣势（Weakness）分析53、O、市场机会点（Opportunity）分析64、T、市场威胁点（Threat）分析6四、项目定位61、街区定位

2、62、档次定位73、业态定位74、客户定位8第二节销售策略与方法9一、销售策略91、策略分析与制定92、销售策略103、招商策略104、价格策略115、阶段销售策略11二、销售方法111、商铺销售方法112、车库销售13第三节广告计划14一、广告策略141、广告总精神142、广告主题语14二、媒介立体组合15三、推广计划16第四节包装策略18一、项目销售工具包装策略181、售楼部包装建议182、工地包装建议183、宣传资料19第19页共19页丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案第一节项目分析一、本案商铺及车库概况1、商铺项目位于文山城北新政治经济中心，文

3、山县新县政府大楼正后面，毗邻文山县新一中，前临盘龙河，左靠城北小学。距离新崛起的七花商圈仅十分钟路程。名仕苑商铺总建筑面积为8727.89㎡，商铺均采取街铺形式共计186套，面积区间在41至96平米之间，均采取一层设计，多层住宅部分的商铺层高在3.8米，底商联排别墅的商铺层高在5.4米至6米间，可间隔上下两层。商铺均为全框架设计，多层商铺进深与面宽均较为合理，底商联排别墅的商铺存在着柱子多、面宽窄、进深深的缺点。2、车库车库共计113个，总建筑面积为2658.13㎡，位置均处在小区内；二、项目市场环境分析1、北区商铺市场分析楼盘名称一楼(元/㎡)二楼(元

4、/㎡)销售率备注兴嘉苑4000-6000140050%现房麒麟苑10000500040%准现房，一二楼均邻路金诚商住楼6800160060%准现房蓝天家园6000160050%准现房金玉名园4600-8600180078%期房，即将封顶龙井园4000-120004000-600020%期房，集中性商铺文山民族村4000-15000148095%现房从对北区的商铺调研中我们可知目前文山北市区的商业地产市场已是饱和，各楼盘商铺均表现为有价无市的状态。第19页共19页丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案目前在城北七花商圈范围内，商铺尤其是社区底商的竞争比较激烈

5、，物业同质性较高，从来访丽水龙庭售楼部的客户的需求来看，客户选商铺主要看中投资价值，繁华程度与升值空间，同时，考虑销售价格。但丽水龙庭项目的具体个案情况来看，可以看出本案虽然处在未来的行政政治中心，但目前商业氛围基本为零，且发展还需要时日，因此客户项目的商铺投资信心不足，尤其是靠近项目二期一侧的商铺。1、竞争楼盘分析龙景园商业为一二层的集中型商业，欲引进大型商家，现推售街铺，面向百米大街与城北小学的两面街铺销售价格在12000元/平米，面向军供大厦的为10000元/平米，面向丽水龙庭的为7000元/平米，内铺为4000元/平米，但是自3月份开盘销售以来，

6、截止到8月5日，销售进度仅为20%；金光傲城商铺既有街铺，又有集中型一二层商业，现商铺还未推售，主要销售酒店式公寓，酒店式公寓均价为4000元/平米，但开盘两个月只售出60套不到，且这60套为单位团购，据销售人员介绍，金光傲城商铺价格将在5500元/平米左右；金玉名园的商铺主要为街铺，为底商联排别墅下的商铺，与上半住宅一起销售，一期共计约200套，一层均价为7600元/平米，内围商铺价格为4600元/平米，因靠近文山民族村，在七花商圈的范围内，同时底商联排别墅被单位团购，销售速度较快，自2008年元旦开盘后截止到8月5日，销售率近80%，还有28套未售出

7、。水岸商铺共计188套，在住宅物业上与丽水龙庭具有可比性，但商业比丽水龙庭繁华许多，儿童乐园、水岸嘉年华等公建配套的建设使水岸的商业升值不少，且因为是现房，老城区地段繁华，所以均价10000元/平米，但从销售情况来看，普阳路两侧的商铺较为好卖，其实商街销售并不理想，目前销售率达50%；第19页共19页丽水龙庭名仕苑商铺&车库营销执行方案世纪龙城新近正在推售商铺，共分为两条街，财富商街与校园文化街，财富商街临秀峰路，价格为4000元/平米方，校园文化街价格在4600-5000元/平米，商铺前期做过大量的广告宣传预热，所以在财富商街推出一个月，即销售一空，但

8、校园文化街销售率为50%，财富商街与校园文化街均采取5年反租的模式进行销售，商铺