《仕府名苑价格》PPT课件

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1、青岛大汉隆城2010年7月仕府名苑二期价格建议仕府名苑一期的销售已经结束，在过去的合作中，双方互惠互利，共同经历了市场的起伏变化，最终实现了仕府名苑的一期大捷。在一期的喜悦感还没有退去之时，我们即将迎来仕府名苑的二期的战役。在与贵公司之前的沟通中，一个比较棘手的问题摆在我们双方的面前，那就是仕府名苑的二期的价格定多少？前言报告结构市场观察1对手解读2客户分析3本体剖析4价格建议5380060004600仕府名苑的一期价格贵公司预期的二期价格我方预期的二期价格≠仕府名苑二期的价格支撑点的上限是4600还是6000？报告核心一个项目的价格的

2、上涨，必须有一定的背景因素，我们称之为“支撑点”，支撑点越多、支撑力度越大，那么价格上涨幅度必然越大，反之亦然。市场由阴转晴，形势看好竞争对手的价格普遍调高，竞争压力变小竞争对手的数量是否减少了当地居民收入水平显著提高了，预期价位也提高了我们的产品与以往相比有了很大的提高开发商资金充裕，对于资金的回笼没有太强的要求了……报告核心我们所面对的环境，是否是适合价格大幅上涨的肥沃土壤？市场观察1政策利好与否？市场交易量是否火爆?市场观察—政策导向高频率的政策面对高房价，纵然温总理在多个场合明确表态会解决，广大人民仍然极度不满，严重影响了政府的

3、公信力，如何取信于民，这也是4.15新政的一个出发点。在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居住有其屋”，对于社会和谐和经济的平稳运行都有着极其重要的作用。从高房价的成因来看，很大一部分原因市投资、投机性炒房导致的供需失衡促使了房价的不断攀升，因此，遏制这一需求，对于解决房价问题意义重大。目标1：平抑房价，优化民生目标2：打击投资投机性需求目标3：政治挂帅，取信于民目标此时的政策已经上升到政治民生的高度，如果政府没有让房价降下来，或者至少是不再“疯长”，那么政府的公信力就会受到严重削弱，很

4、显然，政府不会允许这样的事情发生。那么，我们是否有能力与政府的意愿相违背呢？市场观察—成交量根据统计，2010年1-6月份，青岛新房总成交套数为41504套，胶州共成交新房699套，低于其他区市，仅占1.7%。月平均去化量为116套，其中包括胶州辖区各乡镇项目，总成交面积为61305平米。从成交量来看，胶州的房地产市场处于低迷状态，与正常情况下价格不断上涨所折射出的市场成交火爆局面不符，价格大幅度上调必然会导致成交量持续低迷。对手解读2竞争对手的优势竞争对手的价格项目名称建筑形态价格绿城·紫薇广场高层未开盘，现报价6000—8000元/

5、㎡水韵绿都高层未开盘，4300元/㎡---4600元/㎡均御花园高层未开盘，大概5000元/㎡起价水岸府邸（东区）高层起价3750元/㎡、4500元/㎡、5500元/㎡新城市花园高层均价3900元/㎡，十楼4150元/㎡金色家园高层起价3680元/㎡，均价4500元/㎡正北名苑多层、高层小高层7楼4570元/㎡皇骐·御景多层起价5000元/㎡项目套数均价金色家园135套4500元/㎡云溪城124套3246元/㎡和谐·陆港106套2577元/㎡裕华园103套2600元/㎡皇骐·御景80套5000元/㎡胶州主要项目价格一览表2010年上半年

6、胶州在售项目前5名成交量前五名，只有皇骐·御景的价格超过5000元/㎡，位列第五；胶州主要在售项目的价格基本在5000以内，未开盘的价格最高为绿城·紫薇广场，其品牌力强势；对手解读—价格现状项目名称2009.124月市调价格7月市调价格优惠金色家园——起价3680元/㎡起价3680元/㎡无新城市花园——11层4100元/㎡10层4150元/㎡关系优惠300元/㎡正北·名苑均4400，起40006层4450元/㎡7层4570元/㎡无水岸府邸起价3600元/㎡11层4388元/㎡起价3600元/㎡14层4389元/㎡起价3750元/㎡15层

7、4569元/㎡利率8折优惠免配套费新政前后市调项目价格比较从2009年年底至今，胶州在售项目价格上涨处于疲软期，价格波动较小，多数项目近三个月平均涨幅为50元/平米，优惠力度较大，以上项目的价格变动策略在一定程度上说明了2010年宏观调控政策对房地产市场产生了一定影响，开发商较为谨慎。对手解读—价格波动趋势对手解读—剩余房源分析住宅套数210住宅面积25,155㎡总套数210总面积25,155㎡可售住宅套数55可售住宅面积6,825㎡可售总套数55可售总面积6,825㎡已售住宅套数155已售住宅面积18,330㎡已售总套数155已售总面

8、积18,330㎡截止到2010年7月26日金色家园房源统计金色家园实际剩余房源20多套，其中一套为套二户型，为14楼；其余为120平米以上大户型，按均价4500元/㎡计算，剩余房屋总价在54万以上。金色花园