湘府东苑价格制定方案

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1、项目定价方案一、基本原则项目开盘在即，作为销售最为重要的环节－定价策略显得尤为重要。它是整个项目综合情况表现的晴雨表。我们将运用目前行业比较客观科学的分析方法来进行测算。下面我们将从市场，产品，消费者这三个方面来进行鞭辟入里的分析，得出我们的价格魔方。二．市场分析为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对项目片区可比项目的开发售情况作了实际调研。基本情况如下：项目名称现状位置户数售出比例发售日期平均售价(元/m2)BOBO封顶20003500柠檬丽都预售3003100申奥美域现楼30003100满庭芳

2、已入伙2963150山水洲城在建18003250奥林匹克花园现楼14433600泰祥苑现楼15783150生活艺术城已入伙15502800富景园已入伙150031003、价格影响因子（总分100分）【推算过程】据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：A.地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。B.小区规划：环境规划，户型，交通，外立面风格，配套设施。C.市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。D.发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。E.物业管理：物

3、业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内容、服务质素。A.户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。B.设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。C.社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。D.营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。根据项目物业构成要素比较可以得出以下推断。1)地块区位（权重12）项目位于湘府路，紧临天心区政府。地处南城核心，位置极佳，周边都是新建物业，即将成熟的居住氛围，学校、医院、交通、商业等都在不断完善中。平均

4、价值约3200元/m2。2)社区规模、小区规划设计、户型安排（权重10）就本项目占地面积和总户数而言，一期用地面积37亩2，建筑面积6万m2，总户数452户，建筑设计由化工建筑设计研究院担纲，其总体规划、建筑设计、户型设计可达到中高档物业水平，平均价值约3100元/m2。3)市政配套、物业管理（权重10）项目目前市政配套尚不成熟，但片区的发展前景是被市场广泛认可的；项目的户型比例和平面布局已经作到以目标市场为出发点，每一款户型都充分考虑了居住的舒适性和功能性。深圳万厦居业物业管理公司具备一流物业管理水平，平均价值约3150元/m2。4)外景观、内环境、噪音（权重11）位

5、于三市融城的核心区域，片区内公园、公益配套设施齐全，人造内景环境以中式风格为主，优美婉约。约为3200元/平方米1)户型安排、设备材料（权重12）以84平方米—271平方米为区间，122平方米—136平方米的三房为主力户型，迎合了目前目标客户群的需求，户型设计合理、实用。即3100元/平方米。2)发展商实力（权重9）鑫远投资集团具有强大的资金实力，对工程质量的把握能力和社会资源的运用能力强，虽然是第一次开发房地产项目，但秉承打造南城精品楼盘的理念，具备一流发展商的实力，约为3300元/平方米。3)营销策划（权重13）独特、有效的营销策划可以提升项目价值，约3200元/平

6、方米。项目现实价值=[类比×权重]之和÷总权重=3140一、产品分析（1）、户型面积项目一期住宅以三房二厅为主打户型，户型的建筑面积在122平方米—137平方米之间，占总户型80％左右。若以3350元/平方米计算，可基本控制在45万以内，在目标市场接受程度的范围内。（2）、户型平面及朝向布置户型面积适中，大部分是板式结构，采光通风好，对销售有较好的影响。预计价格提高1%—2%。（3）、户型的使用功能使用功能较强，有目的的诱导可充分发挥户型的特点，适合目标客群的生活特点。预计价格提高1%—2%。（4）、项目公共部分，装修标准一般，预计价格提高的可能性不高。（5）、项目自然

7、环境分析项目紧临天心区政府，共享区政府的环境，离省政府、三馆一中心步行都在十分钟之内，自然环境好，周边环境优美。预计价格提高2%—3%。（6）项目配套分析a)市政配套从目前情况看，周边配套不够完美，商业、学校、医院都在建设中，预计价格提高的可能性不高。b)自身配套会所及会所的使用，基本满足目标市场的心理，预计价格提高的可能性不高。（7）项目规划设计分析除一些不可控因素之外，决定中高档住宅成功的关键的、可控制的因素就是产品的规划设计。准确的市场定位、超前的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、个性化的环艺空间规划以及量体裁衣的户型设计，