宝应市白田雅苑商铺营销策划报告

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1、白田雅苑商铺营销策划报告苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年4月30日谨呈：光华集团报告目录市场篇营销策划篇第一部分商业市场调查分析第一部分：商业市场调查分析二、区域商业业态分析四、区域商业市场价格三、商业市场微观分析一、宝应市场状况市场回顾：2007年当地市场的土地累计供应量（200多万平米）比较充足,全年房地产市场去化量约为60多万,是往年宝应年去化量的3倍，但市场仍然呈现供大于求.市场展望：宝应整体市场土地供大于求的趋势越来越严重。仅本案周边在售或即将出售的楼盘就多达6家，楼盘同质化竞争十分激烈，已接近

2、白热化，价格战已十分的明显，预计今年需求量不仅不会明显增加，而且还会出现消费萎缩，我们必须找出与其它楼盘差异点并将其深化，使本案在所有项目当中脱颖而出。结论：08年市场在宏观调控影响以及07年大量开发的区域市场来看，08年的供应量非常大，又因07-08年的大量宏观调控因素，08年市场将会出现供大于求的现象。1、市场状况第一部分商业市场调查分析第一部分：商业市场调查分析二、区域商业业态分析四、区域商业市场价格三、商业市场微观分析一、宝应市场状况本案所在区域世纪园沿街区域泰山东路区域市中心区域白田北路北河路泰山路白

3、田北路沿路商业区域划分鑫宝家园阳光锦城白田雅苑国泰华苑世纪园京华国际新加坡花园人和家园翔宇中学本案所在区域世纪园沿街区域泰山东路区域市中心区域白田北路北河路泰山路鑫宝家园阳光锦城白田雅苑国泰华苑世纪园京华国际新加坡花园人和家园翔宇中学No1、周边业态分析鑫宝家园---建材、便利店、餐饮世纪园---便利店、花店、餐饮、网吧、建材新加坡花园---洗车行、药店、便利店、餐饮结论：从周边项目业态来看多为民生配套，主要是因为区域内的商业产品规划基本为沿街底商，无论从面积上还是从区域需求上都难以支撑档次商业，另外客源主要是

4、依托区域内各项目的自有住户为中心，所以业态较为集中于小型业态，便于经营和管理区域商业业态分析No2、项目业态建议本案的业态分布（经营范围）：社区式商铺（餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等）区域商业业态分析第一部分商业市场调查分析第一部分：商业市场调查分析二、区域商业业态分析四、区域商业市场价格三、商业市场微观分析一、宝应市场状况1.一级市场调查分析项目名称开间进深商业性质销售日期价格（元/㎡）总价销售情况鑫宝家园开间：3.3-4.2M进深：12M社区配套商业07.73100元/㎡28万销售完毕世纪园开间

5、：3.6M进深：14M社区配套商业4000元/㎡(二手)40万销售完毕国泰华苑开间：2.5-3.9M进深：11-14M社区配套商业06.12西部5500元/㎡30-60万西部沿街去化完毕调查对象为白田北路与项目临近，形成直接竞争关系的项目世纪园沿街区域泰山东路区域市中心区域本案所在区域白田路沿街商业区域价格支撑规划中未来的居住中心目前实际入住人口少支撑点少，支撑力较弱白田路政府规划周边已入住社区支撑点相对较少，但足以支撑其商业的销售和经营政府规划周边学校支撑点较少，但支撑实力强浓厚的商业氛围大量的人气聚集支撑点

6、多而强3100约40005500-1000010000-15000分析：周边无大型的商业集中区域，在售项目的商业仅为自身项目配套。周边小区均为今几年刚刚形成的小区，商业人气不足。从目前情况来看，周边项目的入住情况不高，部分小区尚未交房。未来该区域商业前景看好本案位置属于宝应县的北部偏远地带，在宝应消费群中“心理距离较远”。对本案的商业销售带来一定的阻碍。2.二级市场调查分析项目名称面积租金经营种类鑫宝佳园80-100㎡0.45元/㎡/天饭店、便利店、装璜建材等新加坡花园86㎡0.55元/㎡/天超市、咖啡店、汽车

7、美容、装璜建材等世纪园112㎡0.6元/㎡/天饭店、蛋糕店、小吃店、装璜建材等国泰华苑100㎡0.8元/㎡/天饭店、超市、装璜建材等新街口商业街100㎡1.1元/㎡/天服装、鞋帽（以品牌经营为主）名仕华庭85㎡1.6元/㎡/天超市、休闲茶座等直接竞争项目间接竞争项目分析：周边的商铺以小面积为主，行业类型以为社区服务性行业居多。沿街商铺因面积段不同，位置差异，价格跨度较大。沿街商业为周边几个成熟的住宅小区配套，这些住宅小区的品质普遍不高，沿街商业也以中小档次为主周边无大型集中行商业，区域无法对其他区域进行商业性人

8、气吸引，区域内商业，均为本区域人群消化。目前白田路沿街商业用房的投资回报率普遍不高,影响了投资者的投资信心,从而降低了白田路商业用房价格的市场接受度.白田路沿街商业区域市场客源分析宝应本地私营业主、高收入投资人群为主周边乡镇的经营投资者也占了一部分比例因区域的局限性,目前白田路沿街区域市场的商业客源主要以宝应当地的消费者为主.周边乡镇进城置业的客源占了部分比例.白田路沿街商业区域市场总