秀林水苑洋房营销策划整合报告

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1、金肯职业技术学院毕业设计秀林水苑·洋房整合营销策划报告造价一班周凯37【摘要】产行业具有不同于其他行业的显著特点,如高投资、高风险、高回报、要求房地产企业经营者具备很高的市场驾驭能力和决策水平。政府的宏观调控政策不断出台，房地产商们正面临着激烈而残酷的竞争，只有在详细的房地产市场调查和准确的市场定位的基础上，通过准确有效的营销策划才能争夺更多的市场份额。本文结合秀林水苑·洋房七十评项目进行营销策划分析，试图为开发商提供一套科学、操作行强和行之有效的方法。【关键词】产营销计划SWOT分析第一部分市场状况分析第一节宏观环境分析一、国家宏观调控政策调控的四个方面根据中央办公会议精神，2007年的

2、房地产调控会主要集中在四个方面：首先应该是抑制投资过快增长和房价过快上涨。如果房价过高及房地产收益过高，必然会吸引社会上各种资源纷纷涌入房地产市场，引致房地产和相关产业的投资冲动增加，诱发全面的新一轮投资过热。其次是调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系。三是强化市场监管，加强房地产开发建设、销售的全程监管，加大对违法违规案件的查处力度，严厉查处那些囤积房源、哄抬房价、浑水摸鱼的奸商。四是强化政策的执行力度，落实中央调控政策，提高执行力，需要从制度上规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的金肯职业技术学院毕业设计联系。第二节区域市场分析一、六合概况六合居民近年来收入水平持续提高将

3、使购房消费日益活跃。富民强市战略的的实施，沿江工业开发区的扩张、化学工业园区进驻企业的增加，六合区城市居民收入增长迅速，2005年全区城镇在岗职工人均工资达19880元，增长15％；农民人均纯收入6300元，增长14％左右，城乡居民储蓄总额达101亿元，社会消费品零售总额65亿元，增长16．5％，强劲的消费力为六合的商业发展创造了巨大的空间，也为地产的繁荣奠定了基础。近期六合土地市场活跃，招商引资步伐加快，区域经济发展速度较快，促进了该地区商业配套的日益完善，对六合商品房市场的开发形成良性循环。六合城镇化过程加快，六合当前来自乡镇的潜在购房者的消费增长率将比较稳定，六合正在向南京全面接轨，

4、是南京“半小时都市圈”的重点发展区域。有望吸引南京市主城区的养老、投资等为目的潜在购房者群体。二、房地产开发状况六合城区的楼盘主要分布在两个区域。一个是在园林路和白果路相交而成的L字型区域，这个区域的楼盘主要有龙海-新加坡花园城、秀林水苑、隆泰花园、阳光花城，白果园等。另一个是在滁河北岸，主要楼盘有金宁广场、河滨花园、河滨雅苑。如果按照距离六合城区最繁华的长江路的远近，利用生活设施的便利程度把六合城区分为黄金、中等地段和宁静地段，那么各个楼盘坐落的大致位置如下：黄金地段：金宁广场、河滨花园、河滨雅苑金肯职业技术学院毕业设计中等地段：经典雅居、隆泰花园、阳光花园宁静地段：龙海-新加坡花园城、

5、秀林水苑、星河枫苑六合楼市的现状，这里按照楼盘开盘销售的阶段来进行描述：即将开盘的楼盘：阳光花城、华夏广场；开盘不久的楼盘：河滨雅苑、金宁广场、珠港花园；陆续开盘的楼盘：龙海-新加坡花园、秀林水苑；尾盘：隆泰花园、经典雅居。楼市整体特征是供略过于求，但是小户型相对短缺、迷你小户型市场空白。经过分析我们认为，六合房价近期内稳中有升，整体上供略过于求。随着六合城镇化进程的加快和拆迁工作的深入，每年都会出现一些新的购房需求。但是中低价格小户型却呈现出相对短缺的态势，国家有关政策也是侧重中小户型的发展。不过将来楼盘会越做越大，品质越来越高，环境越来越好，高层可能增多，乡镇购买者也越来越多。六合楼市

6、的发展前景将逐渐与浦口、江宁的发展历程相似，特别是楼盘项目品质得到大力的发展，将提高整个六合区域的含金量。第三节消费群分析为了更好地对本项目进行准确的定位，找准其购买对象，我们在详尽的市场调研基础上，同时对秀林水苑已成交客户进行了系统的统计和分析。经济能力决定购买能力，消费习惯影响消费行为，由于六合独特的人文特征形成了独特的消费习惯，也因此形成了六合相对独特的商品房消费特征：◆主力购买人群：城区主要购房人群为公务员、教师、事业单位人员、生意人等；乡镇主要购房人群为：各事业单位人员、乡干部、乡村中小学教师、生意人以及外出打工者。◆经济状况：月收入在六合处于中上等，具有一定积蓄或较稳定的经济来

7、源。金肯职业技术学院毕业设计◆购买用途：由于投资意识尚浅，绝大部分购房是为了自住。有很多消费者目前住的是两房或是小三房或是原来单位的福利分房，随着生活水平的提高，他们希望能改善居住环境。◆地段选择：六合长江路、滁河沿线附近是购房者的首选，主要是那里的地理位置较好，各方面配套较为成熟，城市感强，六合人比较注重繁华的程度。◆购买面积：对三房的需求较大，三室两厅，面积在95左右的户型最受市场欢迎，但考虑到总价因素，总价在18万